最值钱物业拆分成功 九龙仓集团还能释放多少重估空间

2017-11-15 11:18:04 来源:

  九龙仓资产拆分方案终于敲定,从今年8月份传出申报拆分九龙仓置业上市的消息以来,每次相关消息传出,对九龙仓集团的股价都带来较大波动。九龙仓置业拆分上市以分派方式进行,随后股价的波动会逐渐变弱,直到11月23日分拆完成后进行除权 。

  下面我们先看一下,目前九龙仓集团的控股状态,以及未来要如何拆分。

  一、拆分上市方案

  九龙仓置业地产投资有限公司发布公告称,其将以介绍形式在港交所主板上市,股份买卖单位为每手1000股,预期将于11月23日在港交所买卖。目前九龙仓置业的主要资产包括位于香港和内地的物业,同时拥有上市企业海港企业集团约72%的权益。截至2017年8月31日,香港投资物业估值总额为2559亿港元,内地的投资物业总估值为38.57亿人民币。

  分拆完成后,新的公司名称叫“九龙仓置业地产投资有限公司”,主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资。其中九龙仓不会保留任何九龙仓置业地产投资有限公司已发行股本权益。同时九龙仓置业地产投资有限公司不再是九龙仓的附属公司,但仍然是会德丰拥有62%权益的附属公司。

  公告显示,九龙仓置业目前主要持有香港的6个商业物业,包括海港城、时代广场、卡佛大厦、荷里活广场、会德丰大厦以及正在改建中的美利酒店。截至2017年8月31日,香港估值物业总楼面面积为1150万平方呎,估值总额为2559亿港元。另外九龙仓置业还将间接拥有另一主版上市平台海港企业的约72%权益。

  其中海港企业集团持有位于海港城的马哥孛罗香港酒店、位于中环的前美利大厦(现正改建为TheMurray酒店)及若干中国物业权益。集团内地的投资物业全部由海港企业集团拥有,总楼面面积为32.15万平方米,总估值为38.57亿人民币,主要包括苏州国际金融中心和常州马哥孛罗酒店。另外还有持有四个内地物业发展项目,即重庆寰宇天下、常州时代上院、苏州时代上城及上海南站,其中两个由海港企业的附属公司持有,而余下两个分别透过海港企业的合营公司及联营公司持有,该等四个项目中可供出售楼面面积的93%已出售或预售。

  分拆后,会德丰集团(九龙仓除外)将继续主要在香港从事地产发展,以及透过会德丰地产(新加坡)有限公司(会德丰拥有 76%权益的附属公司)在新加坡从事地产投资及发展。余下九龙仓集团将主要在中国从事地产发展及投资、其它香港物业及于香港和中国从事非地产业务。

  二、最值钱的香港物业

  九龙仓作为香港最大的“包租公”企业之一,其分为两大类业务,分别为“收租”业务投资物业,能够提供稳定现金流。其次是物业发展,也就开发业务,今年收入规模增长速度也比较快。

  从数据来看,香港投资物业为九龙仓置业带来了强劲的现金流。2014-2016财政年度,香港投资物业的收入分别为113亿港元、120亿港元以及128亿港元,年复合增长率为6.5%。而过去的2017年上半年,香港投资物业的收入为66亿港元,同比同比增长3.7%。2014-2017财政年度,投资物业收入分别占总收入的64.6%、68.5%、75.8%及69.1%。

  投资物业收入的大头在这次拆分的六大资产中,其中海港城、时代广场是最赚钱的,根据市场估值单计海港城及时代广场的市值已近2200亿元。

  汇聚500多间商铺,吸引超高人流的情况下,两间购物商场2017年上半年总共创造收入60.69亿港元、盈利54.47亿港元,对比2016年上半年142座万达广场合共收入81.23亿元人民币、息税前利润98.31亿元人民币。

  以往由于九龙仓多类业务混杂,因此市场对企业资产估值都统一用较低的估值水平进行评估。而海港城、时代广场这类优质的现金牛资产就会出现低估。此次九龙仓集团的资产拆分有望把这部分估值释放出来。

  三、拆分的估值重估

  当企业做到一定规模,把业务多元化从而分散风险。但对市场来说,综合性企业并不是一个好的投资选择。因为投资者如果想要分散风险,可以自行投资不同类型的标的来达到目的。因此,大部份上市的综合性企业估值都与它的真正价值存在一定折让。

  按照已经宣布的方案,九龙仓集团在香港的收租物业将分拆成独立上市的九龙仓置业,产业格局较此前更为清晰,也易估值。市场预期分拆之后,将有利于释放物业价值,这正是信息披露后股价大涨的原因之一。

  对于分拆出来的优质“收租”资产,市场会给予更低折让,综合投行的评估,其折让在20%左右。公告披露目前九龙仓置业约2600亿资产,市值接近2000亿港币。

  而剩下于九龙仓集团的资产约2200亿,分拆后,预计市场折让在40%上下,市值可以达到1000亿港币。

  两者相加可以得到预计释放后市值能达到3000亿,目前仍然有40%的上涨空间。

  小结:

  此次九龙仓集团的拆分有利于企业资产进行重估,资产市值有待释放。过往信息披露后股价大涨之后迅速回落的可能性大幅下降。作为大蓝筹,九龙仓和会德丰是很多大型基金配置的必选项,而不少海外基金对于重组中的公司持仓有所限制。这时快速上涨后回落的原因之一。

  而拆分的消息具有较高不确定性,所以也会造成股价来回波动。如今拆分方案以敲定,11月23日兑现,因此股价如弱出现估值修复会更加平稳上涨。

  与此同时,市场也有预期认为,控股母公司会德丰在拆分后会进一步对九龙仓集团进行私有化,因此九龙仓的剩余资产的估值也有可能进一步提高。

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责任编辑:sjt

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