居民去杠杆主要影响三四线城市

2018-02-08 13:19:27 来源: 格隆汇

  作者:兴证地产 阎常铭

  问题最核心可能并不是居民去杠杆,而是银行资产配置问题,从2017年数据来看,银行对于零售业务还是呈现比较偏爱的趋势,配置了较多按揭和消费贷。这可能关系到金融系统性风险问题,2017年新增按揭贷款金额为3.98万亿,占总新增贷款比重29%。截止2017年末,按揭贷款余额为21.9万亿元,按揭占总贷款余额比重22%。除此之外,2017年消费贷款同比大幅增长。2017年住户部门新增消费贷2.5万亿,其中中长期消费性贷款新增0.62万亿,短期消费性贷款为1.87万亿,短期消费性贷款同比大幅增长125%。

  严查消费贷对一二线城市基本面影响并不大,主要影响的是三四线,因为2017年短期消费性贷款大量流入的是三四线城市。2017年全国短期消费性贷款新增1.87万亿,同比大幅增长125%。以三四线城市为主的中西部省份城市同比增速却远超全市场平均水平。河北省同比大幅增加1874%,内蒙古同比增加199%,山东省同比增加2704%,广西省同比增加957%,四川省同比增加932%,西藏省同比增加850%。陕西同比增加1239%,新疆省同比增加1177%。我们认为,严查消费贷影响更多的是三四线城市,并非一二线城市。

  资金价格也难以压制一二线城市需求。比较历史按揭利率和现在消费贷成本,现在按揭利率并不贵。根据融360统计数据,2018年1月全国(35个样本城市)首套房平均按揭利率为5.43%,较基准利率上浮11%;1)按揭成本确实较此前两年有所上行,但是由于基准利率绝对水平处于较低水平,所以现在按揭利率上浮11%与2008年7折利率差不多。2008年十月,央行提出首套房按揭利率可以打7折,当时基准利率是7.47%,7折是5.23%。2)去年消费贷成本在6%-7%之间,且需求旺盛,比目前按揭利率还是高一些,所以目前按揭成本边际上行可能影响没那么大。

  2016-2017两年10万亿以上金融杠杆加入房地产需求端,房价下跌空间有限。2016年新增至少6万亿按揭和公积金(其中居民按揭贷款余额增加4.96万亿,新增公积金贷款1.27万亿,实际数据比净增加额要更多),2017年估算6万亿以上杠杆进入房地产需求端(其中居民按揭贷款余额增加3.98万亿,估算新增公积金贷款0.96亿元,居民其他消费性贷款新增2.49万亿中有相当部分流向房地产市场)。

  投资建议:这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的大行情。当前时点是估值系统性提升的起点。投资标的重点推荐新城控股601155)、招商蛇口001979)、绿地控股600606)、保利地产600048)、万科a、世联行002285),受益标的还有华夏幸福600340)。

  风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,万科a股东可能的减持风险。

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责任编辑:zqn

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