最权威发声:棚改将因地制宜非一刀切 房地产有望迎估值修复

2018-07-13 10:18:14 来源:
利好

  住建部12日就棚改举行通气会。住建部在会上表示,将因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  这一权威表态澄清了市场之前关于棚改“一刀切”的传闻,或将缓解房地产行业的悲观情绪,地产板块在经历前一阶段的“腥风血雨”后有望迎来估值修复。

  棚改对房地产投资的影响

  货币化安置可以直接拉动房地产销售、消化库存、拉高房价,间接拉动房地产投资。实物化安置即以房换房,直接拉动房地产投资,但是不计入房地产销售数据,因此不直接推动房地产销售。货币化安置相对于实物化安置更大程度拉动房地产投资,核心是其使得棚改体系和商品房体系融合,通过货币补偿款加杠杆的形式迅速推动房地产销售,进一步推动开发商的拿地、新开工速度。

  根据住建部公布的2016年全国棚改货币化数据,2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高了18.6%,大约去库存2.5亿平方米,全国棚改开工606万套。测算结果显示,2014年、2015年和2017年货币化安置去库存面积分别为3596万平方米、15274万平方米、31059万平方米,货币化安置去库存面积占商品房住宅销售总面积的比重逐年增高,在2017年高达21.5%,说明其对去库存、增销售的贡献度逐年升高。

  货币化安置和实物化安置中,PSL都起到了一定的推动作用,因为这两种方式的棚改资金绝大部分来自于政策性银行专项贷款,而棚改专项贷款的利率一般较普遍基准利率下浮15%,期限为15-20年,依托于央行发放的低利率PSL,因此PSL在这两种安置方式中发挥作用的相同点是其为棚改的根本资金源头。不同点是这两种方式对PSL的依赖度不同。有两个主要原因:一是两种方式需要的资金金额存在差异;二是政府在棚改不同环节使用棚改专项资金。

  PSL作为央行发出的基础货币,通过货币化安置对房地产投资的影响远远大于实物化安置,原因是激发居民加杠杆。PSL通过国开行专项贷款流到政府再到居民,伴随棚改过程中三四线城市的房价走高,居民向银行贷款购房的热情大涨,居民贷款买房加大商业银行资产端的贷款,从而通过贷款创造存款的信用创造过程,增加了三四线城市的货币量。因此,货币化安置相当于央行通过发放PSL对三四线城市进行了定向宽松,引发了房价上涨泡沫。相比来看,实物化安置中,居民加杠杆的动力相对不足,信用创造大大减弱,因此不会引发房价的非理性上涨。从下图,自2014年创设PSL以来,货币化安置比例大幅走高,三线城市住宅价格相对于一二线城市迅速上涨后维持高位。

  棚改的展望

  未来不仅棚改进程放缓,也将缓慢回归货币化安置为主,今年已经有三四线城市出现拆迁户占比下降、实物安置替代货币化安置的情况。从国开行年报中也可见端倪,从2015年的“积极推进货币化安置”,到2016年的“有效衔接货币化安置与去库存”,到2017年“持续严控库存不足地区的货币化安置比例”,长期货币化安置的审批将越来越严格,棚改将逐步回归实物化安置,棚改所带动的去库存浪潮将告一段落。

  以专项债替代专项贷款对央行和地方政府皆有益,长期来替代会有效推进,但是短时间无法替代。由于PSL定向派发的政策性银行棚改专项贷款是货币化棚改的主要资金来源,占据80%左右,在2017年国开农发专项贷款为12800亿元,而地方政府发行所有新增项目总专项债只有2080亿元。因此,从供需角度看,短期内地方政府棚改专项债无法快速弥补专项贷款的收缩,替代面临长周期。

  推荐组合:

  1、龙头房企:万科A、保利地产600048)、新城控股601155);

  2、区域房企:华夏幸福600340)、招商蛇口001979)、荣盛发展002146);

  建议关注:房地产信托投资基金(REITs)受益题材:光大嘉宝600622)、金融街、世茂股份600823)等


 

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