积极囤钱谨慎囤地 房企进入“过冬模式”

2018-12-06 06:45:00 来源: 中国证券报

  最新数据显示,11月各大房企虽然加大推盘量,但去化率跌至历史底部,百强房企销售同比增速持续下滑,资金压力加大。为此,各大房企不得不进入“过冬模式”:一方面,11月以来,房企大举融资,融资总额突破千亿元大关;另一方面,房企拿地愈发谨慎,25家龙头房企连续三个月拿地金额不足千亿元。展望未来,业内人士指出,房企销售同比增速持续下滑将大概率延续。

  销售增速持续放缓

  房企年底虽然积极推盘,但仍然无法改变销售增速放缓的态势。

  从克而瑞发布的数据来看,11月百强房企销售金额达8953亿元,同比增长24.5%,但同比增速较10月下降7.5个百分点。今年下半年以来,百强房企销售金额同比增速从7月开始一路下滑。

  虽然11月百强房企销售金额环比增长9%,结束了10月环比增速下滑局面,但31日,恒大宣布发行总额达18亿美元优先票据,其中5年期票据利率高达13.75%。弘阳地产发行的上市以来首笔债券年利率达13.5%。

  相对而言,国企在融资方面更加从容。某北京房地产国企负责人告诉中国证券报记者:“今年国资委要求我们降低负债率,所以我们融资不是很紧迫,负债率在78%左右,融资成本在5.3%上下。融资渠道既有美元债、公司债,永续债,还有成本较低的保险融资。”

  拿地方面,中原地产的数据显示,9月-11月,25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元,连续3个月低于1000亿元,最近4年来首次出现这种情况。2018年之前,龙头房企拿地金额每月都在1200亿元-2000亿元之间。

  “虽然当下一二线城市土地供应明显增加,但积极参与土地市场的大部分是国企。目前,地块大部分有各种配套要求,限价限售等政策使得龙头房企在一二线城市土地招拍挂市场拿地积极性锐减。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

  同时,万科等龙头房企的拿地模式发生变化。比如,继10月耗资32.34亿元拿下华夏幸福600340)多个地产项目公司80%的股权后,11月万科又以3.55亿元摘得嘉凯城旗下4个地产项目公司100%股权和1个地产项目公司75%股权。

  调控出台频率降低

  度过惨淡的11月,房企在12月迎来年终决战,但在多重压力下,前景不容乐观。

  “后续市场将逐渐进入供应加量周期。之前支撑整体市场上涨的三线城市楼市最近出现上涨乏力现象,热点一二线城市也出现全面降温。在偿债压力加大、项目去化放缓背景下,房企或选择以价换量来保证资金周转和销售目标。”张大伟认为。

  唯一的好消息是调控政策措施出台的频率降低。中原地产数据显示,今年前10个月合计调控次数高达410次,同比增长超过80%。即便10月有国庆小长假影响,但调控次数仍高达24次,但11月调控次数下降到20次。

  张大伟认为,11月调控次数下降的原因,一方面是楼市上涨速度明显放缓;另一方面,今年以来,各地调控政策的执行非常严格,调控政策继续加码的空间不大。

  华创证券认为,目前调控政策已见成效,政策难有进一步从紧的必要,同时经济遭遇下行压力,保持稳定或更为关键。

  不过,接受中国证券报记者采访的业内人士普遍认为,楼市调控政策短期放松的可能性非常小。

  在招商证券看来,目前房地产政策是“交谊舞步”节奏:政策边际随宏观经济下行而持续改善,但难有针对行业的全局性放松政策。行业政策跟随经济变化和行业节奏微调,可谓“你进一步,我退一步”。短期行政调控措施难以马上退出、长效机制难以快速推出是当前主要特点。

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责任编辑:lwy

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