东莞汇景控股高负债赴港上市 中小房企迎降杠杆大考

2019-04-21 18:38:32 来源: 中国经营报
中性

  中小房企的赴港上市潮从2018年延续到2019年,且热度丝毫未减。2018年以来,弘阳地产(01996.HK)、美的置业(03990.HK)与大发地产(06111.HK)等6家中小型地产公司相继在港上市。近日,又一家广东本土房企进入抢滩IPO的最后倒计时。

  4月10日,东莞汇景控股有限公司(以下简称“汇景控股”)向港交所提交上市申请资料,计划赴港上市。若最终成功挂牌交易,汇景控股将成为第七家成功在香港上市的内地房企。

  随着内地融资渠道持续收紧,中小房企生存空间不断缩小,赴港上市成为“自救”手段,一边是多家内房股仍排队等候上市,另一边是香港市场对内房股的认购态度“冷淡”,港股呈现出边破发边排队上市的“奇景”。

  高负债赴港上市

  据汇景控股招股书显示,公司于2004年在东莞成立,并于次年完成了首个物业开发项目,即汇景银座和汇景华府。作为一家综合住宅及商用物业开发商,汇景控股主要聚焦在广东省、湖南省,深耕于大湾区并逐渐向华中区域扩张。

  汇景控股在全国3个省份、5个城市拥有16个物业项目,竣工后总计占地面积约为200万平方米,规划建筑面积总计为450万平方米,其中已规划及尚未开发的建筑面积为280万平方米。

  相关数据显示,2016年至2018年度,汇景控股已开发及交付物业的总建筑面积分别为26.04万平方米、10.76万平方米及21.14万平方米,分别获得营收约20.93亿元、11.98亿元及22.39亿元。2019年1月至3月,汇景控股售出及交付约9.86万平方米总建筑面积,销售额约为8.9亿元。

  2016年至2018年,汇景控股产生的财务成本分别为3380万元、5020万元及7710万元,财务成本上升的原因主要由于银行及其他借贷金额在2018年上升超过42%,部分成本则由相应期间的资本化利息所抵消。

  截至2018年底,汇景控股的总负债达24.8亿元,净负债率为242.7%,虽然相较前两年已有下降,但从财务结构来看,难以完全覆盖一年内须偿还的9亿元借贷。公司依然面临较大的财务压力。《中国经营报》记者就赴港上市是否与缓解财务压力有关等问题致函汇景控股品牌部门人士,截至发稿未获回复。

  同策研究院院长助理张宏伟认为,目前国内融资渠道收紧,汇景控股等中小房企进行规模扩张有较大的资金需求,2019年上半年这段时间,房企的资金压力是比较大的,借新还旧也越来越困难,在偿债高峰期到来前,上市可以缓解融资压力。

  汇景控股招股书显示,2016年至2018年,净利润分别为3.4亿元、1.6亿元和4亿元。净利润的大幅波动是由交付面积变化所致。虽然业绩有所起伏,汇景控股毛利率和纯利率在2018年分别达到53.3%和17.9%,较前两年有所上升。

  协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉本报记者:“民营房企在缺乏银行资金支持的情况下应谨慎扩张,在融资困难时期要降负债降杠杆,将净资产负债比率控制到70%以下比较适合,以加速现金流回笼为准绳,未来90%的中小房企将看不到曙光到来的一天,会被市场淘汰。”

  内房股认购“遇冷”

  自2018年开始,内地房企进入赴港上市高峰期,如正荣地产、福晟国际、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、德信中国、银城国际。此外,海伦堡、中梁控股、万创国际、奥山控股也已递交招股说明书。

  然而,资本市场对中小房企态度谨慎。银城国际(01902.HK)2019年3月5日关于股份发售价及配发结果公告中显示,此次发售价每股2.38港元,银城国际收取的全球发售所得款项净额预计约为7.705亿港元。其中,香港公开发售股份认购不足,认购额仅占约41%。

  除银城国际以外,此前已上市的美的置业、大发地产在公开发售股份的过程中也遭遇了香港市场认购不足的情况,其中美的置业原计划在港公开发售1800万股,最终仅录得456.6万股申请,有效申请仅占总发行的0.25倍;大发地产拟在港发售2000万股,最终录得645万股,有效申请仅占总发行的0.32倍,剩余股份则改为国际市场发售。

  黄立冲认为,这个时候赴港上市,并非很好的时机,目前整体市场环境都比较不利,加上内房企受政策影响风险较大、负债高等原因在香港市场不太受欢迎,除非发行价格比较便宜,否则将面临较大的挑战,房企能拿到的资金并不多。

  城市更新开发项目也是汇景控股的重点,目前已完成一个城市更新项目的开发,并开始预售建筑面积94232平方米,此外汇景控股还有3个城市更新项目处于向政府提交开发计划的状态。

  在招股书风险提示中,提及汇景控股在城市更新项目中可能面临改建周期较长、资本压力大、规划难度高等问题,对于资源和成本有较高要求。

  据悉,汇景控股本次IPO募资额将主要用于按照公司已订立的若干收购协议完成收购土地及项目公司,包括平湖昌平项目、沙田杨公洲片区项目等11个项目。当前汇景控股的募资规模、认购股份情况等尚未披露,但从已披露的募资用途来看,和此前众多房企一样,汇景控股希望通过借力资本市场做大自身规模。

  张宏伟认为,内地中小房企去境外谋求融资,除了短期内能拿到一笔钱以外,从中长期考虑,未来还能在资本市场进行再融资,拓宽了企业的融资渠道,对企业未来规模扩张有推动作用。

  偿债潮凸显中小房企困境

  作为内地中小房企的“自救”手段,赴港上市并不能完全化解房企的债务压力,而债务的高峰期即将到来。

  与其他中小房企不同,汇景控股在此前进行了多元化布局,涉足产业地产、物业管理、酒店业务、汽车贸易以及乳业发展等,但在招股书中,则明确提出其主要从事住宅、综合物业以及产业地产项目,因此汇景控股要将酒店业务、物业管理业务、室内装饰服务等业务剔除在外。

  在产业地产方面,汇景控股布局了“文旅康养”项目,即衡阳汇景雁湖生态文旅小镇,总占地面积约938427平方米,设有娱乐和生活健康设施。在科创小镇方面,汇景控股已就开发人工智能小镇与地方政府机关订立合作框架协议,并与浙江大学合作,拟在东莞开发人工智能小镇。

  招股书显示,汇景控股由伦瑞祥和妻子陈巧云全资持有,关联企业包括荷仕兰(香港)乳业有限公司、河源市汇景置业有限公司以及海盈国际控股有限公司等,并主要由伦瑞祥夫妇持有股份。

  另据招股书显示,2016年至2018年间,由伦瑞祥夫妇全资持有的智海国际、海盈国际及东莞瑞盈酒店等总收入分别为2.01亿元、1.80亿元和1.30亿元,而相对应期间三家酒店的净亏损总额分别达3080万元、4720万元和6700万元,合计1.45亿元。可以看出,汇景控股的多元化布局并非一帆风顺。

  据Wind统计数据显示,截至2018年10月,房地产企业发债(信用债)规模达4843.81亿元,远超2017年全年的3747.74亿元规模,2019年至2021年逐年提高,年偿还规模分别高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

  中原地产项目部总经理黄韬则认为,从以往的经验来看,所谓的偿债高峰期,并不会带来大量房企的债务违约潮,相反只会进一步促进房地产行业“大鱼吃小鱼”的局面,国有大型房企由于有银行信贷资金的支持,将占据更多市场份额,而中小型房企多数将被淘汰。


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