新希望长三角抢地 刘永好发力地产后半场

2019-06-21 17:22:58 来源:
中性

  经济观察报记者谢敏敏“以前没关注过新希望000876),今年几次遇到,拿地很果敢,地价都挺高,能看出来是势在必得,拼了100多轮也要拿下来。”一位Top20房企投资部中层透露,今年上半年,来自四川的新希望地产在长三角土地市场表现异常活跃。

  新希望地产是中国“饲料大王”刘永好控制下新希望集团的房地产板块,新希望集团业务包括农牧与食品、化工与资源、房地产、金融投资四大板块。

  2018年3月,新希望集团将房地产业务剥离合并报表范围。一方面,其公司主业向农牧与食品主业聚焦,另一方面,这也意味着新希望地产的发展更加独立。

  在今年“两会”期间,刘永好曾透露,去年集团1300多亿元的营收,地产板块占比相当于一个零头。

  经历了十几年的缓慢增长后,新希望地产的进击之路悄然展开。

  过去5年,新希望地产品尝了5年规模增长20倍的甜头,这家公司还提出了“2019年销售目标500亿、未来三年冲击千亿”的计划。

  但新希望地产回复经济观察报:“新希望地产没有绝对的销售任务,没有制定过500亿销售目标时间点,没有所谓‘三年冲刺千亿目标’的计划。”

  进击之路还体现在土地市场上,这家曾经偏居一隅的房企近年来走出四川,在杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等地接连拿地。截至6月中旬,已在温州、杭州等四个城市拿下5幅地块,耗资150.52亿元,占其2018年销售额近一半。

  大举拿地

  新希望地产今年在公开市场获取的第一幅土地是在其重仓地温州,3月15日,以21.02亿总价、1.2万元/平方米楼面价竞得浙江温州瑞安一宗商住地,溢价率3.1%;4月26日,经过140轮竞价,以上限价格29.26亿元竞得温州一地块,楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%。

  除了温州,新希望地产还在杭州和南京一日获取两幅土地,共计耗资88亿元。3月29日,新希望在拼抢120轮后竞得南京栖霞区一宗土地,总价53.2亿元,楼面价22628元/平方米,溢价率为28.8%,这也是新希望首次进入南京市场。同日,新希望在杭州经过166轮的激烈竞价,以34.6亿元总价拿下余杭一块土地,楼面价21008元/平方米,溢价率31.3%。

  今年上半年溢价率最高的一块土地来自大连,5月15日,经过200轮竞价,新希望地产以总价12.46亿元、溢价率49%夺得大连一地块。

  新希望地产回复的数据显示,截至6月中旬,新希望地产拿下5幅地块,总成交面积约95.07万平方米,共计耗资150.52亿元,平均楼面价15833元。

  新希望大举拿地的时机是在今年上半年土地市场较为火热之际,竞争激烈,所获取地块往往是经过了数百轮竞价,显示了拿地决心。

  其在土地市场的高调,并非始于今年。自2016年开始,新希望就逐步增加了拿地数量。

  虽然背靠新希望集团这座知名民营企业,但由于并非集团主业且未上市,多年来新希望地产十分低调,外界鲜少知悉其具体数据。5月底,新希望地产在上交所申请公开发行的一笔17亿元公司债券状态更新为“已反馈”,正因为此,公布了一份长达200多页的债券募集说明书,新希望地产的发展历程和最近三年的财务数据也得以一并公开。

  根据这份债券募集说明书,2016年-2018年,新希望地产的拿地数量分别是5宗、13宗和20宗,权益后的新增土地金额分别为64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。截至2018年底,总土地储备为691.75万平方米。

  目前新希望地产深耕的城市包括成都、杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等,以二线城市为主,一半位于长三角。

  温州是新希望已经布局6年的城市,也是其在大本营四川之外重点布局的一个新城市300778)。根据债券募集说明书,过去三年新希望地产在温州的销售额分别是78.3亿元、70.69亿元以及104.2亿元,均排名集团第一。

  一位熟悉新希望地产的温州代理公司负责人对经济观察报表示,新希望进入温州以后开发了几个大盘,包括立体城、白麓城等,2016年白麓城单盘销售额为75亿元,也是浙江省单盘销冠。

  “新希望作为外来的一个大公司,资金量充足,是它前两年在温州风生水起的一个重要原因。前几年进温州的大公司不多,温州本土房企资金实力比不上新希望,所以他拿下了好几块大体量、高总价的地。”该代理负责人表示,近几年温州房地产市场竞争激烈,诸多大牌房企进入,新希望的声势渐弱,在温州想要深耕需要付出更高的成本。

  需求稳定的长三角市场是新希望规模翻倍路上的功臣。新希望2016年才进入宁波,但宁波公司2018年的销售额已高达73.65元,排名集团第二。

  对于大举拿地一事,新希望地产回应,近五年来,新希望地产保持每年新进1-2个城市的有序节奏,重点关注省会城市和热点城市,经内部统计,投资部门汇报超100块土地,公司才会谨慎地拍下1块,拿地金额控制在销售回款的60%以内。拿地策略是避开市场高位,不拿高价地王,偏远的地坚决不拿,三四五线城市不考虑,“到目前为止新希望地产从未出现过项目亏损的情况”。

  规模翻倍

  新希望地产成立于1997年,起步较早,但此前一直发展较慢。

  刘永好在2018年的一次公开演讲中曾经承认过新希望做地产的优势,以及没有做大做强的原因。“我们(地产公司)大概有两三百人,土地是以养猪场产生的成交,如果要改变的话,就必须改变成开发地产,你要么交给政府,要么自己去盖,那土地成本极低。第二,需要钱,咱们集团品牌好,要钱不太难。第三,要设计有设计公司,要建筑有建筑公司,要销售有销售公司,要啥有啥。但这帮人呢,没有太多的披露意识,也没有好的机制。导致的结果是我们很早就做地产,一直做得不够好,每年大概二三十个亿。”

  在咨询公司的提醒下,刘永好意识到养了两三百人,干了十几年,地产每年才二三十个亿是“亏大了”。他认为这需要机制的改变。

  2014年,刘永好亲自点名80后管培生张明贵担任地产总裁。此外,新希望地产的另一位关键人物是刘永好的女儿刘畅,她在新希望地产担任董事。

  按照刘永好的说法,张明贵定下了一个目标:三年时间让地产公司规模每年翻一番,否则随时下台。

  机制改变以后,效率也在提高。刘永好在那次演讲中透露:“以前我们一个土地从拿地到开发完,三年五年八年都有。现在,拿到地的当天,图纸就全部都出了,报建什么的就都弄好了,第一个月就可以开工。第三个月我们样板间就可以摆出来,六个月,我们把销售手续全部办完。第九个月赚的钱就把所有投资收回来,现金流为正。半年现金流为正,真是做到了,而且绝对保证质量,绝不偷工减料。”

  张明贵执掌以后,规模停滞不前十几年的新希望地产确实开始了规模爆发之路。2013年新希望地产的规模才20亿元,但根据上交所披露的数据,过去三年新希望的销售额分别为145亿元、171亿元和316.63亿元。

  与此同时,2016-2018年,新希望地产的合并口径营业收入分别为51.57亿元、60.69亿元及152.43亿元;归属于母公司所有者的净利润分别为6.19亿元、8.11亿元及18.19亿元。

  规模增长也伴随杠杆的加大。2016年、2017年及2018年,新希望地产负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元,呈持续增长趋势;资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%,扣除预收账款后的资产负债率分别为52.30%、51.12%、50.94%。

  此外,由于大举拿地、土地支出较大,2016年、2017年及2018年,新希望经营活动产生的现金流量净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

  对于负债和现金流的疑问,新希望地产方面称,行业内典型房企的负债率基本都在80%以上,新希望地产目前负债率76%左右,同时扣除预收仅50%多一点,在房地产企业中算是比较低的,且负债率还呈逐年下降态势:“足以显示我们自身的造血能力在增强,负债依赖度在降低。”

  新希望地产方面还表示,除了通过多种外部融资渠道进行融资,新希望地产自有资金也较为充足,2018年销售率超过100%,持有现金118.3亿元,同比增长134.5%;现金流量表“销售商品、提供劳务收到的现金”同比增长了75.12%,而前一年的增量仅为19.44%。

  经过几年的规模爆发,如今新希望在土地市场的表现也让人不得不设想,它是否要继续大规模扩张。据悉,新希望地产2019年的销售目标为500亿元,并计划未来三年冲击千亿。

  新希望地产方面则否认了这一计划。对于规模扩张一说,其回应称,新希望集团是一家以农业和食品为核心主业的产业集团,其主业非常突出,地产板块是作为集团的一个补充产业,所以“小而美”的定位决定了新希望不会把地产规模做得特别大,但房企同样需要发展和成长,所以新希望地产争取未来可以成为一家规模在可控范围内是适度的、健康的、合理的中型房企。

  “千亿以上才叫做规模房企,新希望仅属于中型房企。新希望地产的发展目标,跟其他房企的逻辑不一样。如果规模不能覆盖风险,那就不会选择某个规模。”新希望地产方面表示。

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