华南城:“最坏的时间过去了”

2019-06-27 18:58:12 来源: 观点地产网
中性

  观点地产网6月27日,华南城控股有限公司在公布了2018/19财政年度全年业绩后,选择了香格里拉酒店作为业绩发布会的举办地。

  据观点地产新媒体现场了解,董事局主席郑松兴并未现身此次业绩会,由集团副主席冯星航先生、首席财务总监许进业先生、投资者关系总监谢文瑜女士作为管理层代表出席。

  年报披露,华南城2018/19财年实现合约销售146.77亿港元,同比增长22%。若按照此前设定的160亿港元销售目标计算,实现全年目标的91.73%。现场,华南城方面将160亿港元销售目标任务推移到了2019/2020财年,涨幅目标为8.3%。

  首席财务总监许进业表示:“对于160亿港元的销售目标,我们很有信心。销售主要包括批发市场,住宅和商办物业3种,商办和公寓今年可以超过100亿港元,而住宅更注重稳步发展,今年可以有150亿港元货值。”

  此外,管理层提到如果必要的话,可以随时将出租性物业转手出售。若按照250亿港元货值计算的话,公司目标去化率大概在64%左右,但同时,公司也表示160亿港元只是一个很基本的目标,公司很有信心可以做到。

  在2018/19财年未完成销售目标以后,华南城对于增长似乎也想放慢一点脚步,以稳为主,配合上现在并不稳定的市场环境而言,不失为好选择。

  据悉,在物业销售方面把目标定得比较低的原因,一方面也是因为公司战略上的定位。

  年报显示,2018/19财年公司收入102.74亿港元,同比增长9.2%。其中,持续性收入23.15亿港元,仅占总收入的22.53%。

  华南城一直以来都强调“我们和房地产行业是不同的”。公司官网披露,华南城集团的企业定位是现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台,也就代表公司并不是单纯的住宅地产,包括商办物业,物流地产的的运营等方面都是华南城希望平衡的。

  就目前的情况而言,华南城持续性收入和销售收入的比例保持在2:8左右,物业销售仍是这间公司仰仗的最大砝码。

  集团副主席冯星航提到:“未来,持续性收入的上涨速度将会加快,而销售收入会相对平稳,不追求合约销售,希望持续性收入可以每年增加20%-30%,随着公司运营能力的提升,是可以实现的。”

  由此可见,华南城短期内仍将利用住宅销售覆盖前期支出,但未来商业和物流地产方面的持续性收入才是公司发展的最终目标。

  据悉,于2018/19财年,华南城的归母净利有27.9%的下降,为32.51亿港元,主要由于了受到投资物业公平值的影响,投资物业公平值收益为27.93亿港元,对归母净利占比达到85.2%。投资物业公平值收益减少36.2%,收益减少主要是由于本年度内投资物业增值幅度较上年同期减少。

  若撇开其他影响,用母公司拥有人应占核心净利润(未计投资物业公平值收益及相关税务影响、商誉减值拨备、可供出售金融投资减值拨备和赎回优先票据之亏损等)去计算,则为17.50亿港元。由此说明,公司本年度的表现还是值得认可的。

  报告期内,华南城以人民币约13.33亿元为哈尔滨及郑州等地的项目增购约150.3万平方米可建筑面积的土地,较大多开发商而言,低廉的土地成本是华南城的优势,也是公司高毛利的基础。数据显示,2018/19财年,华南城的毛利率高达43%,与去年持平。

  截止目前,华南城已购土地规划建筑面积4200万平方米,持有约1020万平方米,发展中约620万平方米,未来发展的约1850万平方米。

  对于土储,集团副主席冯星航表示:“过去一年花了十多亿买地,今年也是可以做到,合适的买地,去保持势头。”首席财务总监许进业则表示:“对于新的财年我们很有信心,但也要注意环境市场的变化去做新投资。

  谨慎或许仍然是华南城新一财年的主旋律,另外这其中最重要的原因则是公司的债务方面的调整。

  据统计,从2018年6月开始计算,华南城一共发行了5.1亿美元的票据,合计4单,其中两单2020到期的为10.875%,两单2021年到期的为11.875%,都属于比较高息的票据。

  对此,集团副主席冯星航回应其并不担心,他谈到:“其实就2019年来说也才发了2.6亿美元的票据,也不算很多,可以看到很多一线房企的美元债利率比我们还高,利率这方面要看市场接受程度。”

  他续称:“加权平均融资成本也只是从去年的6.68%上升到了今年的7.2%还是很健康的,是以前太便宜了。”

  数据显示,融资成本增加80.1%至5.309亿港元,主要由于作为一般流动资金用途的银行及其他借贷增加而其利息开支计入损益表所致。

  公司管理层也表示,美元票据只是其中一个手段,并不是主要融资手段,去年国内由于政策原因银行的钱不好借,但是今年的市场会比去年更好。

  另一宗数据表明了目前华南城的财务费用虽然在上涨但仍处于相对安全的水平,本年度的资本负债比率为68.9%,较上一财年的77.4%降低了8.5个百分点。

  集团副主席冯星航也充满信心,他讲到:“最坏的时间过去了,去年由于去杠杆的原因,国内没做到(融资),在偿还1月份30亿的时候是最艰难的,接下来还是以国内银行为主,利率也会相对低,美元票据只是为了买个保险。”

  值得注意的是,华南城的信心还源自于他们近年来股东结构上的调整,大股东郑松兴及其家族经过不断增持,目前持有约36%的股份。二股东为腾讯,自2014年初以15亿港元的价格认购6.8亿新股(占华南城扩大后已发行股本约9.9%)以来,其不断增持,现在持有约12%的股份。

  目前,腾讯仍然作为一个单纯财务投资者的角色存在。

  平稳、稳妥、有信心是华南城在本次业绩会表达最核心的思想,并且多次重复,在摸索中寻找到最合适的成长方式是华南城最需要考虑,而并不是一定要和“房地产行业是不同的”。

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责任编辑:plb

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