金融街的业绩增长来自哪里

2019-07-15 17:18:11 来源: 格隆汇
中性

  1、事件:

  7月15日,金融街000402)发布2019年半年度业绩预告,实现归属上市公司股东的净利润约9.9亿元至10.8亿元,同比增15%-25%,上年同期约为8.64亿元。虽然业绩预告中净利润同比增长,但市场似乎并不认可,公司股价并没有什么表现,反而小幅回落。

  2、业绩点评:

  金融街无论从营收规模还是总市值的规模来看都是房地产中的小企业,属于国内第三梯队的房企,规模较小的企业增速一般都会比大公司快,但是金融街的业绩增速并不是很靓丽的。

  根据公告显示,归属于上市公司股东的净利润较去年同期增加,主要原因:一是公司开发销售业务销售和工程有序推进,开发销售业务收入较去年同期有所增加;二是公司资产管理业务经营效能持续提升,资产管理业务收入实现稳定增长。

  具体来看,金融街有别于其他房地产开发商的地方在于,公司也做物业出租,和经营业务,营收占比大概在11%左右,对应的毛利率偏高也是公司一直以来新的增长点。

  对于业绩公告里面解释说销售收入所有增加,可信度还是有的,但是对于净利润增长贡献的占比应该比较小。因为从今年一季度开始公司营收开始企稳,并且小幅增长,而净利润的增速还小于营收增速,但扣非之后的净利润增速增幅却比较大,说明公司的利润贡献还来源于其他投资收益等一些非经常损益科目。

  近几年房地产调控趋严,公司2017,2018年年度的营业收入分别是255.2亿元和221.1亿元,同比下降13.4%,营收不升反降,说明政策调控对小型房企已经产生了影响,像房地产景气周期时那样通过拿地扩张的形式来发展公司已经很难了,地产行业也会慢慢进入存量博弈的阶段,小型房企会面临各方面的压力:包括来自行业内大公司的压力和高额数量的融资成本。地产行业会慢慢进入下行周期,反而有利于行业集中度提升和头部企业的发展和壮大。

  同时分析公司利润表里的投资收益,公允价值变动收益等会计科目,每年的变动幅度都很大,从一季度的投资收益,其他收益来看,对二季度的营收和净利润都是有一定程度贡献的。

  而且金融街投资性房产公允价值变动收益一直都会出现大幅波动,2017年年报中这一会计科目的数额是21.03亿元,到2018年突然下降到2365.65万元,这样直接会导致2018年的营收大幅下滑,造成业绩的极不稳定,这是和其他房地产公司不同的地方,每年对净利润都会产生影响。

  所以总的来说,金融街19年中报净利润出现15%-25%的同比增长,公司股价也没有什么特别表现,说明还是低于市场预期的。而业绩增长的背后还需要具体分析主要利润来源,是不是由主营业务贡献,这些是来自于公司的内生性增长,若净利润由其他部分贡献,说明业绩水分较大,一般也很难持续。从公司的历史业绩来看,金融街的一部分营收还是由于公司采用的公允价值法计量产生的。

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责任编辑:wyj

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