新力控股冲刺IPO 加速推进全国化战略布局

2019-07-22 14:18:08 来源: 新华网
中性

  近两年,内地房企纷纷赴港上市寻求融资再发展,特别是中小房企,登陆资本市场显得尤为迫切。今年以来,已共有8家房企和2家物业公司赴港上市。

  5月24日,新力控股向港交所递交招股书,正式开启IPO之路。

  持续增长保持稳健

  作为一家从江西起步的房企,新力控股近年来持续高速发展。自2017年将总部搬至上海,全国化战略也一直成为新力的发展核心。

  近三年来,新力控股多项财务指标向好,展现出较好的发展潜力。

  数据显示,2016—2018年期间,新力控股分别实现营收22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元,年复合增长率约为94.6%。其中,主营业务物业销售分别实现营收为22.08亿元、52.30亿元和83.89亿元,增速明显。

  利润层面,新力控股的净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元,复合年增长率约为105.84%。

  同时,新力的毛利率从2016年24.7%升至2017年33.7%,再进一步提升至37.3%。其主要业务是房地产开发,2016年、2017年及2018年,来自房地产的收入占据总收入的99.3%、99.8%及99.7%。已交付建筑面积由2016年的35.65万平方米,增至2017年的67.87万平方米,并进一步增至2018年的111.96万平方米。

  截至2019年3月31日,新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目,包括77个由子公司开发的项目、24个由合资企业和联营公司开发的项目。新力合计建筑面积约14800万平方米。

  另外,新力在财务结构优化和盈利能力提升上又跟规模实现了平衡。招股书显示,公司有息负债规模从2017年的92.47亿元下降至了2018年的92.24亿元。一同下降的还有公司的净资本负债比率,2017年到2018年,这一数值从原先的2.7倍下降至了2.4倍。

  2017年至2019年一季度,新力的借款总额从166.76亿元、221.03亿元到249.04亿元,处于上升。不过短期债务(一年内到期的银行贷款以及公司债券部分)占比分别为55.46%、41.74%和38.03%,呈现逐年降低。

  现金流方面,新力也在逐步改善。2016年和2017年,新力地产经营活动所产生的现金流量净额一度为负,分别为-30.37亿元和-65.47亿元。而2018年则达到17.25亿,实现了正向的现金流。另一方面,新力控股的现金及等价物不断增加,其2016年到2018年年末的现金及等价物总额分别为7亿、28.8亿和70.8亿元,现金储备也在快速增加。目前,新力控股通过采用“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式,以保证现金流。

  深耕江西布局全国

  招股书显示,截至2019年3月31日,新力应占总权益土地储备约为1480万平方米,其中江西省占比高达52.6%,仅南昌单个城市的比重就达到了42.8%。惠州市则有15个项目,占总土地储备的22.8%。其中,南昌与惠州两市占据公司总项目数量的近60%,总土地储备的65.6%。

  从招股书披露的数据来看,新力的城市深耕战略效果明显。2017年新力在惠州市场销售达50亿元,2018年更是直冲200亿元。此外,2018年,新力在江西地区的销售额达到了539亿元,占总销售额的59%。招股书援引戴德梁行的报告显示,2018年住宅物业的签约销售总额,新力位居江西省房地产开发商之首。

  在战略上,新力控股不断改善布局和侧重。作为从江西发展壮大的房产企业,新力控股正在逐步向其他区域布局。从招股书来看,目前,江西省合计持有新力控股55个项目,土地储备约778.11万平米,占总土地储备的52.6%。而在报表收入贡献上,新力股份在江西省所创收入占比从2016年的99.9%下降到2018年的84.2%。

  目前,新力控股正在加大布局长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的区域。

  招股书显示,新力的标准化经营覆盖从选址、拿地、产品规则及设计到销售及营销整个周期,这样既能保持较低成本同时也能实现高效率运营,达到最大化投资回报。以拿地为例,为评估拿地机会并确保及时拿地,新力就不同拿地方式设定相似时间表、目标及要求,目前大多以收并购为主,且能够进行快速决策。2016-2018年,新力每平方米平均土地成本分别为1184元、1274元、1129元。

  成立9年间,新力也已发展出“湾”、“园”、“悦”三大住宅产品线。产品线的标准化既为业务快速拓展提供了有力保障,同时也有利于降低成本优化资本结构。招股书数据显示,新力控股建设成本占销售成本的比例从2016年的65.3%下降到2018的61.7%。

  近年来,新力地产的销售额持续高速增长,在南昌和惠州的销售额占比超过六成。土地投资方面,企业的土地储备过半位于江西省,尤其是南昌市,与此同时企业的全国化布局也正在稳步推进中。在财务方面则需要加强成本控制、继续优化负债水平。在未来企业上市之后,企业的融资渠道将会得到拓宽,预计将会对于企业推进其省外布局、优化其财务状况有较大的帮助。

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