蓝光嘉宝H股上市:估值背后的价值反哺

2019-10-22 10:33:03 来源: 证券时报网
利好

  在港股市场整体平淡的时点,物业管理板块成为市场为数不多的热点板块。10月18日,蓝光发展600466)控股子公司蓝光嘉宝服务(2606.hk)在港交所主板成功上市。

  记者梳理发现,今年以来,多家房企宣布计划分拆物业赴港上市。港股市场已成为众多具备房企大股东背景的物业管理公司集聚地,碧桂园服务、彩生活、佳兆业物业、中海物业、绿城服务等多家企业均在香港上市。

  从房企分拆出来的物业管理公司似乎天然就带有“背靠大树好乘凉”的市场印象。从商业本质上,物业公司承担了房产后市场的运营者角色,在“管理品牌化”的大趋势下,物业管理行业从开发商旗下产业转型为独立企业成为大势所趋,品牌型的物业公司依赖于管理输出,其市场半径和管理内容更为广阔和丰富。而物业公司自身的业务实力、盈利能力才是获得市场认同的根本。

  蓝光嘉宝服务作为蓝光发展旗下公司,经过发展多年,自身业务体系相对成熟。截至2019年6月30日,蓝光发展虽为蓝光嘉宝服务的单一最大客户,但蓝光嘉宝服务向其销售所得收入仅占总收入的21.3%,反映出其领先的业绩并非纯粹依赖背后“大靠山”。

  截至2019年6月30日,蓝光嘉宝服务的在管总建筑面积为6330万平方米,于过去两年多以近每年翻一番的速度增长,增速远高于同期物业服务百强企业平均水准。作为物管公司,在管合约面积范围往往与收入及利润增长成正比,蓝光嘉宝服务亦不例外。截至2019年上半年,蓝光嘉宝的收入及净利分别为人民币9.33亿元及1.87亿元,同比大幅增长58.8%及108.0%。两项指标2016至2018年的平均复合年增长率亦达49.2%及71.1%,相较于中国物业服务百强企业的平均水准18.8%及25.6%高出两倍有余。

  除了住宅物业外,蓝光嘉宝服务还将服务延伸至购物中心、办公楼宇、产业园区和酒店,不断丰富在管物业的组合。高成长加之业已形成的盈利闭环,令蓝光嘉宝拥有较高的抗压性及抗周期能力。

  相较于房地产行业,物业管理行业拥有轻资产、可持续的现金净流入等特点,是地产后周期中较为优质的赛道。所以物业公司往往被给予更高的估值。以目前港股“物业管理第一股”碧桂园服务为例,公司最新市盈率超过了30倍,而碧桂园最新市盈率仅为6倍左右。其余具备房企股东背景的港股物业管理公司的估值均显著高于其关联的地产公司。

  通常而言,借助资本市场给予的高估值,公司可以通过并购快速实现规模的扩张,提高市场占有率巩固自身行业地位。招股资料显示:蓝光嘉宝服务此次融资款项约77%将用于物业管理服务业务的扩展以扩大业务规模。此番赴港上市,将成为嘉宝股份实现规模进一步扩张的重要途径,并对其后续发展具备促进作用,在巩固西南地区市场地位的同时,提高在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。

  有业内人士称,高估值带来的市值重建不仅体现在为子公司横向扩张并购带来充足的融资“弹药”,使其获得规模优势;更重要的是,给地产公司带来更多的品牌优势,促进其价值再发现,从而提升公司业绩,进一步提高估值,形成良性循环。

  蓝光嘉宝服务方面表示,公司始终坚持“用心服务生活”服务理念,以“优质”、“酒店”、“管家”、“金管家”四种个性化、有温度的服务模式,培育了强大的品牌优势。厚积19年之力,蓝光嘉宝服务凭借领先的品牌知名度及优质服务,2019年品牌价值达40.08亿元。截至2019年6月30日,蓝光嘉宝服务已与110多家物业开发商形成合作,并与其中的37家达成战略合作关系。

  目前,嘉宝股份全国化布局正在稳步推进,品牌影响力的扩大可以反哺地产母公司。近年来嘉宝股份通过收并购稳步推进全国化布局,业务范围从四川扩展到全国69个城市,不断扩大蓝光的品牌影响力。此次嘉宝股份的成功上市,将有利于蓝光品牌的进一步提升,销售端将最为受益,从而促进蓝光发展的全国化战略。值得注意的是,蓝光嘉宝服务在这次IPO中引入了深圳市招商国协二号股权投资基金管理有限公司、龙元明城投资管理(上海)有限公司、苏州园林营造产业股份有限公司、理成(香港)资产管理有限公司、康力电梯002367)股份有限公司、SensePower Management Limited等6家大型企业作为基石投资者,6家公司合计持股9.2%。

  龙元明城是PPP民营龙头企业龙元建设600491)旗下PPP运营子公司,投资项目中已经竣工和在建的公建物业约400万平方米,公司后续与龙元明城存在积极探索开拓政府公建物业市场较大潜在空间;苏州园林是“中国文化景观服务商”姑苏园林控股集团旗下的核心子公司,是一家集文化研究、规划设计、工程建设等业务于一体的全产业链文化园林企业,在园林绿化方面公司与苏州园林存潜在协同可能;康力电梯是中国电梯行业自主品牌的领军企业,在全国设有44家分公司、服务中心22家,公司引入康力电梯在电梯后市场服务领域有望产生协同、完善物业管理服务。

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小牛诊股诊断日期:2019-11-18
蓝光发展
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短期趋势弱势下跌过程中,可逢高卖出,暂不考虑买进。
中期趋势有加速下跌的趋势。
长期趋势迄今为止,共22家主力机构,持仓量总计16.55亿股,占流通A股55.00%
综合诊断:近期的平均成本为6.35元,股价在成本下方运行。空头行情中,并且有加速下跌的趋势。该公司运营状况良好,多数机构认为该股长期投资价值较高。