“未断奶”的创二代 景业名邦闯关资本市场

2019-12-06 13:59:13 来源: 财经网

  12月5日,景业名邦集团(02231.HK)成功于香港交易所主板上市。首日开盘后,景业名邦高开上涨4.43%,但此后一度下跌至3.15港元每股。截至收盘,景业名邦微幅上涨2.22%,报收3.23港元每股。

  据悉,景业名邦此次IPO发售新股达到4亿股,其中国际发售3.6亿股,香港发售4000万股,每股发售价3.16港元,总募资12.64亿港币。

  成立于2013年的景业名邦,发展时间并不长,其在短短6年时间成功上市, “摇身一变”成为赴港IPO的最年轻内地房企,与其“地产创二代”的身份不无关系。不过据招股书披露,多数资金依靠“大树”雅居乐的景业名邦,与雅居乐有着千丝万缕的关系,其“未断奶”的状态也使人不由得为其未来在资本市场的表现担忧。

  含着“金汤匙”出生颇受资本追捧

  上市前,景业名邦于11月25日至28日在香港开展了为期4天的招股活动。值得注意的是,这家年销售额只有20多亿元的小房企获得了一众地产圈内外大佬的青睐。

  市场消息显示,加利投资和中洲企业作为基石投资者,分别认购2亿港元,合计4亿港元。其中,加利投资是TCL控股的全资附属公司,TCL控股是TCL集团000100)分拆成立的公司;中洲企业则为中洲控股000042)大股东黄光苗的私人公司。

  与此同时,多家房地产商也认购了景业名邦的新股,其中,富力地产主席李思廉、时代中国主席岑钊雄、合景泰富董事长孔健岷以私人名义认购。不仅如此,景业名邦还获得了吉利汽车行政总裁桂生悦、英皇集团主席杨受成等圈外大佬的支持。

  把时间线拉长,自2013年12月成立起,含着“金汤匙”出生的景业名邦就狂奔在了“买买买”的路上。

  2014年,透过收购广州意浓,景业名邦集团在广州市开发首个住宅物业开发项目景业荔都,自此步入房地产行业。2015年,通过收购广州卓都开始涉足物业服务领域。此外,景业名邦还通过收购广州舜邦、广州卓思道切入物业租赁及酒店营运业务。

  招股书显示,截至2019年3月31日,景业名邦共拥有30个物业项目,应占建筑面积合共约300万平方米,其中包括约10万平方米的可供出售或出租的已竣工物业,约60万平方米的开发中物业及约230万平方米持作未来开发物业。共有6个已竣工项目、6个在建项目和18个未来发展项目。

  就这样,成立仅6年时间的景业名邦,一路受资本追捧,成为房地产行业“最年轻上市房企”。

  一代帮扶 母胎基因难脱

  景业名邦得到众多资本的加持,与实控人的“地产二代”背景不无关系。景业名邦现任执行董事兼主席陈思铭,是雅居乐集团董事局副主席陈卓贤的长子,董事局主席兼总裁陈卓林的侄子。

  而景业名邦的董事及各位高级管理层亦大多来自雅居乐集团。譬如,负责管理成本中心、运营中心及云南附属公司的副总裁谭玉杏,为前雅居乐副主席秘书及助理;负责管理设计中心及海南附属公司的副总裁蓝炽源,曾任雅居乐设计部经理;执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦,为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理。

  因此,自带雅居乐“基因”的景业名邦,与雅居乐有着诸多相似之处。

  雅居乐以文旅项目“清水湾”享誉业内,倡导“一生乐活”的旅居度假生活态度与方式。景业名邦则将自己定位为“生态人文地产商”,针对改善型住房、第二套房或度假屋买家客群,依托选定项目用地的自然资源、景观风貌特色及文化,建造适宜居住的房屋。

  较低的土地成本曾一度使得雅居乐清水湾项目成为“神盘”,对集团销售业绩贡献显著。与之相似的是,景业名邦2015年收购临近雅居乐清水湾的景业清水湾项目,一至三期土地收购代价仅为7000万元。景业清水湾同样给景业名邦贡献了大部分营收,截至2019年上半年,一至三期景业清水湾项目累计录得营收超过30.75亿元,2018年度其在公司全部收益中占比高达92.8%。

  就连土地储备结构缺少多元化,过于集中的劣势,景业名邦也与雅居乐如出一辙。从营业收入来看,2016年以来,景业名邦的业绩贡献绝大部分是依赖广州的景业荔都和海南的景业清水湾两个项目,单个项目对公司的业绩影响较大。

  急求上市解渴根基未稳留隐患

  上世纪九十年代,第一批房地产企业成立的浪潮中,陈卓林家族看准商机,在广东中山成立了雅居乐集团。而如今,房地产的黄金时代结束,市场增量天花板显现。尽管依托于家族资源,景业名邦得以快速闯入地产行业。但独立发展的基础不够坚实,除布局过于集中外,高杠杆、弱现金流、融资依赖于大股东等短板也为其未来发展埋下了隐患。

  现金流方面,景业名邦的经营现金流主要靠投资、融资项维持,仅在2016年出现2.33亿元的净流入,2017年、2018年与2019年上半年连续录得净流出2.71亿元、2.1亿元及3.63亿元。

  2016年至2019年上半年,景业名邦总借款分别为7.3亿元、11.2亿元、7.6亿元以及16.68亿元,对应净负债率分别为614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%,经历了负债“过山车”。

  此外,景业名邦开发资金主要依赖于实控人陈思铭的无息贷款支持。据招股书披露,于2016年至2019年上半年,公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.15亿元、13.63亿元。

  景业名邦在招股书中坦言,上市后公司可能需要从控股股东以外的借款人获取债务融资,预计会产生于业绩记录期未产生的利息开支。

  不仅如此,景业名邦的融资渠道单一,融资利率也从2018年底的5.7%大幅上升至今年上半年的7.5%。

  种种数据表明,含着“金汤匙”出生的景业名邦还“未断奶”。

  不过随着整体融资渠道收紧,房企资金成本水涨船高,行业渐入寒冬的环境下,通过上市打通融资渠道成为小房企的必然选择。

  如潮水般涌向资本市场的小房企,但闯关命运却截然不同。与近期第四次冲刺IPO失败的万创国际,及按下上市“暂停键”的海伦堡、奥山控股等小房企相比,景业名邦已实属幸运。

  财经评论员严跃进指出,有一代帮扶的地产创二代,在资金方面确有优势,不过如其未能实现断奶,后续是否能够实现独立操盘也有风险。因此企业应在上市后转变角色,独立开展业务,尽可能降低关联印象。

  面对资本市场的景业名邦将如何努力摆脱“未断奶”形象,财经网将持续关注。

  文/白志敏(责编:高雅)

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