李迅雷:底线思维下房地产政策放宽值得期待

2020-02-17 20:30:13 来源: 同花顺金融研究中心

  近期,多地涉房政策放松,融资也有所放开:包括浙江、上海、无锡、西安、南昌在内的多个省市,相继推出各类涉房支持政策,从土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松,信贷适度宽松,预售标准条件放宽等多个维度,给予行业有力支撑。目前,市场对于房地产政策松绑的大方向没有太多争议,但是对于政策是否会进行需求端的刺激争议较大。我们认为需求端的刺激或会到来。

  政策放松的主要目的有三点:1)防风险;2)稳经济;3)托财政。

  房价地价持续下行或导致系统性风险:目前百城的土地流拍率已经达到40%,创历史新高,土地溢价率回落至8%,也处于历史低点;疫情期间房企几乎无销售回款,资金普遍紧张;加上70城房价持续回落,又进一步削弱开发商拿地意愿;但加总我国金融机构贷款余额发现,据中国人民银行数据,涉房贷款余额占比一直在提升, 2018年保守测算达到54%,若房价地价不稳或会带来系统性风险。

  十三五收官之年确保圆满,稳经济势在必行:2019年12月6日举办的中央政治局会议中,明确提出2020年要确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官,要做好“六稳”工作。2月12日中央政治局常委会提出“要积极扩大内需、稳定外需”等。我们认为在控制疫情的同时,扶贫、保就业、稳经济的任务同样重要迫切。在出口受限、消费急剧下滑的背景下,房地产产业链作为逆周期对冲的重要性不言而喻。

  财政压力加剧,期望土地出让支撑:目前财政部表示,为应对疫情,截至2月13日各级财政已支出805.5亿;根据财政部公开数据,2018年,土地出让金占政府性基金收入的比重达到86%,占(政府性基金收入+全国国有资本经营收入+全国公共财政收入)比重达到25%,是政府收入的重要来源。一季度受疫情影响,税收收入可能下滑,因此土地出让金后续将成为补充政府一般公共预算支出的重要渠道。

  需求端放松或将陆续来临:实际上,如果没有这次疫情,政策已经在边际放松。根据我们统计整理,去年全年调控放松63次,其中4季度放宽23次;全年调控收紧51次,其中4季度仅收紧13次。随着四季度房价下跌城市数量大幅增加,温和刺激已然到来。受疫情影响,土地市场下行、经济下行和财政赤字的压力大幅上升,逆周期调节手段不断出台。另外,房地产产业链在我国经济体中有着的重要影响,涉房贷款在我国贷款余额中占比超过一半,意味着土地价格是重要的信用背书,而土地出让金在政府的财政体系中占比较高。多重因素下,未来或将会有一系列的需求端刺激政策出台。

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