恒大启动战略转型 冲击万亿销售坚决降负债

2020-04-01 06:41:41 来源: 证券时报

  3月31日,中国恒大董事局主席许家印在业绩发布会现场宣布,恒大从2020年开始启动战略转型,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

  “高增长”就是要实现销售高速增长,今年目标8000亿元,2022年要达到10000亿元;“控规模”就是要严格控制土地储备规模,每年净消耗3000万平方米,2022年降低至2亿平方米左右;“降负债”就是要实现负债率大幅降低,2022年达到行业中低水平。从中可以看出,“高增长”和“控规模”都是为了“降负债”,恒大此番战略转型的核心就是“降负债”。

  战略转型

  3月31日,中国恒大发布2019年度业绩,中国恒大2019年营业额4775.6亿元,同比增长2.4%;净利润335.4亿元,净利润率7%;核心业务利润408.2亿元,核心业务利润率8.5%;股东应占利润172.8亿元;合约销售6010.6亿元,同比增长9%。

  今年一季度,恒大的表现极为亮眼。发布会现场公布的数据显示,得益于网上销售取得的巨大成功,恒大2月份合约销售447亿元,3月份612亿元,再加上1月份的406亿元,一季度合计销售接近1465亿元,非但没有受到疫情的冲击,反而抓住了机遇,实现逆势增长,同比增幅达到22.5%。

  回款方面,恒大1月份完成282亿元,2月份187亿元,3月份664亿元,合计达到1133亿元,同比增长55.2%。恒大总裁夏海钧介绍,今年一季度的销售及回款创造了了恒大有史以来的最高纪录。

  许家印在恒大2019年度业绩发布会现场宣布,恒大从2020年开始启动战略转型,全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

  这是恒大发展到现阶段所必须面临的选择。

  相比万科等公司,在2016年之前,恒大是追赶者的角色,只有通过高负债才能实现快速扩张。2016年,恒大的销售规模终于跃居行业榜首。而拿过第一之后,恒大心态有了明显变化,在2017年~2019年进行结构调整,没有再执迷于行业第一,转而要求稳定在头部前三即可,每年的销售目标也不再激进。

  如何实现?

  高增长、控规模、降负债,恒大能否顺利实现这一次的三年战略转型规划?

  2019年度,恒大实现销售6010.6亿元,同比增长9%。2020年力争实现销售8000亿元,意味着恒大今年的增速要达到33%。要想2022年实现万亿销售目标,恒大2021年、2022年均要保持12%左右的增速。和三年调整期相比,这完全是另外一种节奏了。

  恒大所提的“控规模”,指的是严格控制土地储备规模。数据显示,恒大在2018年底、2019年6月底、2019年底的土地储备总规划建筑面积分别为3.03亿平方米、3.19亿平方米、2.93亿平方米,均位列行业第一。从数据变化中也可看出,至少在2019年下半年,恒大已经在有意识地控制土地储备规模。

  2019年,恒大销售面积5846万平方米,同比增长了11%。若按此增速计算,恒大2.93亿平方米的土地储备足以保障4年的供应,降低至2亿平方米,仍能够保障2年以上的土地供应,这也是行业内其他房企手里留存土地的一般标准。按照规划,恒大也并非完全停止拿地。许家印表示,今后三年拿地的支出要和前两年保持一致,在销售高速增长的情况下,达到每年净减少土储3000万平方米的目标。

  恒大土储主要靠收购,楼面价仅1800元/平方米,成本低于其他头部房企,这是早期高杠杆下快速扩张给其带来的另一大优势。按土储原值计算,恒大土储的67%在一二线城市,33%在三线城市。

  公告显示,恒大2019年度的合约销售均价为10281元/平方米,远高于楼面价。因此,恒大每年净减少3000万平方米的土地储备将可带来丰厚收益,为降低负债率打下基础。

  恒大此次三年规划的最终目的,正是为了降负债,这是衡量其战略转型是否成功的标志。按照规划,恒大从今年起有息负债每年下降1500亿元左右,到2022年下降至4000亿元以下,负债率达到行业中低水平。

  夏海钧在发布会现场表示,三年之后,恒大将是效益最好、土储均衡、发展潜力最大的房企。

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