中国恒大:巨轮平稳转向

2020-04-02 22:35:10 来源: 财经网
中性

  万亿征程上,恒大这艘巨轮正在平稳转向。

  2019年,行业规模进一步提升,7家房企销售额超3000亿元,其中top4房企门槛已超5000亿元。然而伴随着规模的稳步提升,2020年,龙头房企悄然切换了赛道。

  2019年业绩发布会上,中国恒大董事局主席许家印正式宣布,恒大将自2020年开启战略转型,并计划于2022年实现销售破万亿。

  许家印宣布恒大全面实施新战略

  万亿征程上,恒大这艘巨轮正在平稳转向,“高增长、控规模、降负债”成为恒大此次战略转型的三个关键词。

  01高增长提速向前

  从1997年成立第一个项目公司至今,恒大抓住了中国房地产的黄金20年,实现了从小项目公司到冲进行业前三的辉煌业绩。数据显示,恒大2019年实现营收4775.6亿元,同比上升2.4%;实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;合约销售面积5846.3万平方米,同比增长11.5%。

  在此基础上,恒大提出战略转型的第一个要点,即未来实现销售高速增长。中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示,恒大2020年对外销售目标定为6500亿元,内部目标定为8000亿元,同时,未来每年销售都将保持均衡的增长,实现公司2022年销售破万亿。

  首先据年报披露,2019年恒大新开盘项目178个,分布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、 昆明、太原、西安、贵阳、沈阳、佛山等数十个一二线热点城市;处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个,分布在全国254个城市。这些庞大的开发建设将确保恒大有充足的可售资源供应。

  其次,恒大开创了网上卖楼的成功经验,奠定了恒大强大的销售能力。2020年开年,突如其来的疫情一度使得房企线下销售停摆。当行业受到冲击之时,恒大开启了网上卖房的颠覆性营销革命,通过互联网挖掘了上千万优质的客户群体和销售群体来卖楼,掀起了颠覆性的营销革命。

  在房地产销售的冰封期,恒大实现了逆势增长,2020年第一季度销售额高达1465亿元,同比大增23%,实现销售回款1133亿元,同比大增55%。不仅实现了行业排名第一,同时也刷新了公司一季度销售额及回款的最高历史纪录。

  恒大一季度销售及回款对照图

  此外,恒大坚定响应国家“房住不炒”策略,在产品设计方面,不做大房子,不做豪宅,所有产品中140平方米以下的房屋比例高达96%,业主的自住需求占85%,这有效确保了恒大产品的畅销。

  当前国内疫情得到有效控制,各地稳定楼市措施相继出台,楼市复苏信号明显,恒大销售业绩“高增长”可期。

  02控规模轻装上阵

  在20余年的发展历程中,恒大积累了规模庞大、结构良好、成本低廉的土地储备。一直以来,恒大高增长的底气来自于庞大的土地储备。数据显示,截至2019年,恒大总土地储备项目876个,分布于237个城市,总规划建筑面积2.93亿平方米,土地储备原值为5273亿元,土地储备平均成本1800元/平方米。其中一二线城市土地储备原值达3524亿元,占比67%。即使在完全不拿地,且每年销售8000亿货值的情况下,这样的体量仍可支撑3-4年。

  “有面粉就有面包,面粉已经在我们口袋里,做面包我们有清晰的定价”。在土地储备充足的情况下,恒大决定在拿地规模上进行限制,许家印在发布会现场就表示,要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

  据夏海钧介绍,目前恒大土地储备平均成本仅1800元/平方米,建安成本为3800元/平方米,综合总成本为6100元/平方米。而恒大合约销售均价近三年来都维持在1万元左右,哪怕按照8000来块钱结算,毛利都在30%以上,净利润10%以上。因此,恒大最起码在未来几年的时间内可以确保比较高的盈利水平。

  另一方面,多元化转型的推进,也占用了恒大的部分资金。如健康、文旅的运营,虽然能带来稳定现金流,但资金周转速度偏慢,往往形成资金压力。

  为此,在严控土地储备规模的同时,恒大多元化业务投资也将收紧。许家印在发布会上明确,5年内不再投资其他任何产业。

  同时,备受瞩目的新能源汽车方面投入也会相对减少。“预计2021和2022年两年,合计投资在每年100亿左右。”随着全产业链的布局完成,2020年恒驰1的亮相和2021年整个恒驰产品的全面量产之后,汽车业务暂时的亏损情况亦会得到扭转。

  03降负债重视稳健

  在过去的20余年中,通过及时转向,恒大多次踩准了行业的发展节奏。许家印介绍,在不同时期,不同发展阶段,企业的经营发展战略会作出不同的调整。

  2015年,恒大以“三高一低”的发展战略实现公司的跨越式发展。2015年-2017年,公司销售额从1300亿元增长至5000亿元。而2018年起,为使公司管理跟上企业发展,恒大提出了发展模式由“三高一低”向“三低一高”的转变,即转变为“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的发展模式,2017年至今,企业的净负债率一路下降了300%。

  许家印坦言,目前,恒大的负债情况仍处于行业较高水平,2019年,恒大资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点。但公司期内现金余额为2287.7亿元,同比增长12%,流动性较为充足。

  而提出保持业绩高速增长,控制土储规模,实际上都是为了降负债。许家印表示,恒大要在三年内实现有息负债年平均下降1500亿元,到2022年把总负债降到4000亿元以下。

  恒大对该目标的实现抱有很强的信心,业绩会现场,许家印算了一笔账,“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿元左右,如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

  同时,2019年恒大多元化产业协同效应也在逐步显现。多轮驱动的发展方式,也为企业未来平稳向前提供更多的增长引擎。

  整车研发制造方面,恒大在3.0底盘架构基础上同步研发了14款新车型。恒驰1计划于2020年亮相,恒驰全系列产品将从2021年陆续全面量产;智慧充电方面,恒大与国家电网各持股50%,成立了合资公司“国网恒大”,聚焦社区停车库车位的智慧充电服务,目前全国规划有序充电建设社区418个,已完工154个。

  文旅业务方面,2020年,中国海南海花岛将迎来开业,未来三年恒大将在全国布局20–30个恒大水世界。同时,目前15个恒大童世界项目已布局完成,预计2022年起陆续实现开业。而恒大健康目前拥有24个健康产业项目,未来三年计划实现恒大养生谷布局70个。

  “高增长、控规模、降负债”的战略目标背后,直指恒大追求高质量发展的核心诉求。当下市场环境的多变,使得企业经营如同逆水行舟,多一分稳健,就多一分安全。同时,恒大的选择也代表着目前龙头房企对未来市场竞争的清醒认识。在万亿赛道上,销售额不再是衡量企业发展的唯一指标,组合竞争力才能走得更为长远。

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