中泰证券--房地产行业点评报告:基本面持续回暖 土地市场有所降温

2020-09-16 13:37:36 来源: 金融界

  【研究报告内容摘要】

  商品房销售:销售额累计同比转正,全年销售面积有望与去年持平2020年1-8月,全国商品房销售面积98486万方,同比-3.3%,降幅比1-7月份收窄2.5pct;销售额96943亿,同比+1.6%,转负为正,其中1-7月份为-2.1%。在较为宽松的货币及调控政策引导下,强劲的购房需求持续释放,特别是重点城市群区域的销售韧性较为超预期;但随着土地市场不断升温,商品房市场热度不减,房价上行压力增大,进入7月以来,若干热点区域调控相继收紧,房企融资或将依据其财务指标接受相关部门的窗口指导,展望四季度,我们认为在调控作用下,市场整体销量或维持稳定,价格上的压力将得到一定的缓释,全年商品房销售面积有望与去年持平。

  房企到位资金:回款持续改善,重点房企资金监测或将出台2020年1-8月,房地产开发企业到位资金117092亿,同比+3.0%,增速比1-7月份提高2.2pct。其中国内贷款18016亿,同比+4.0%;自筹资金37320亿,同比+3.6%;定金及预收款38837亿,同比+1.2%;个人按揭贷款18957亿,同比+8.6%。8月,房企到位资金继续改善,符合当前整体货币宽松利率下行的背景,融资端修复存在结构性因素:主要体现为银行端按揭放款额度、贷款利率、放款时间方面的改善,数据上看房企回款有明显回升(个人按揭和定金及预收款增速较快),但国内贷款及自筹资金部分未见明显增长。展望四季度,虽然近期地产融资新规(“三道红线”)的出台,提升了融资政策收紧预期,但考虑到当前房企融资环境整体上看依然偏紧,维持现有政策保持行业平稳是大概率趋势。

  土地市场:热度有所下降,土地成交溢价率连续2个月下行2020年1-8月,房地产开发企业土地购置面积11947万方,同比-2.4%,降幅比1-7月份扩大1.4pct;土地成交价款7088亿,同比+11.2%,增速回落1.0pct。8月,土地市场成交溢价率略有下降。据数据,8月100大中城市土地成交溢价率为15.09%,较7月下降0.68pct,连续2个月环比下降;其中一线、二线、三线城市溢价率分别为:15.39%、11.42%、21.55%,较7月分别下降1.07pct、下降1.31pct、上升1.66pct。8月,土地市场热度有所降温,调控及融资端的边际收紧,让房企在拿地端趋于谨慎,一二线城市成交土地溢价率有所下行,四季度的土地市场走势依然由销售市场及融资环境主导,在楼市及融资端均呈现一定压力情况下,我们认为后续土地市场或进一步回归理性。

  房地产开发投资:基本面持续回暖,新开工继续修复2020年1-8月,全国房地产开发投资88454亿,同比+4.6%,增速比1-7月份提高1.2pct;施工面积839734万方,同比+3.3%,增速比1-7月份上升0.3pct;房屋新开工面积139917万方,同比-3.6%,降幅收窄0.9pct;房屋竣工面积37107万方,同比-10.8%,降幅收窄0.1pct。8月,随着行业复工稳步推进与土地成交的高热度,让建安、新开工等指标保持修复,若销售维持当前的韧性,行业调控政策及货币环境保持稳定,我们预计房地产开发投资四季度大概率会维持向上修复的趋势。投资建议:8月,行业各项指标稳重有进,均维持了良好的回暖态势。当前房地产板块估值依然处底部,回溯历史,估值底部对应基本面与政策的底部,现阶段行业基本面正持续修复,政策与货币环境较为稳定,估值下行空间已较为有限,上行修复概率更高,因此,建议积极把握当前板块估值修复期与业绩预期差带来的投资机会。推荐行业龙头:万科A、保利地产600048)、融创中国;优质一线:旭辉控股集团。

  风险提示:新冠疫情国内输入病例超预期,行业销售韧性不及预期,项目竣工进度不及预期。

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责任编辑:yqz

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