华安证券--房地产行业点评:销售额累计同比转正 投融结构调整但韧性十足

2020-09-16 13:50:19 来源: 金融界

  【研究报告内容摘要】

  销售金额单月同比创年内新高达27.1%,累计同比年内首次转正达1.6%1-8月,全国商品房销售面积98486万平方米,同比-3.3%,降幅比1-7月收窄2.5个百分点;商品房销售额96943亿元,同比1.6%,比1-7月份提升3.7个百分点,年内首次转正。8月单月,销售面积14855万平方米,同比增长13.7%,较前值提升4.2个百分点;销售金额15521亿元,同比增长27.1%,较前值提升10.6个百分点。在流动性宽松的环境下,供给放量及需求韧性的共同作用促进成交持续改善。三季度,房企推盘力度维持较高水平,抓住销售调整窗口期促进成交继续改善。四季度不排除房企采取以价换量等方式冲击全年销售目标的可能性。

  价格方面,1-8月累计销售均价9843元/平方米,8月单月销售均价10449元/平方米,环比分别提升1.1%、2.3%。分区域来看东部、中部、西部和东北8月销量同比分别为22%、9%、7%、12%。增速较高的东部地区单月销量占四大区域合计比例达41%,销售均价环比增长5.4%。均价提升源于分化加深,与我国城市群发展程度相关。

  8月土地市场降温,到位资金结构调整但维持高位1-8月,房地产开发企业土地购置面积11947万平方米,同比-2.4%;土地成交价款7088亿元,同比增长11.2%。8月单月,土地购置面积2288万平方米、土地成交价款1706亿元,同比分别为-7.6%、8.0%,较前值分别下降5.8、28.8个百分点。8月单月土地市场呈现降温态势。

  1-8月,房地产开发企业到位资金117092亿元,同比3.0%,较前值提升2.2个百分点;8月单月到位资金约16467亿元,同比增长18.3%,较前值提升1.8个百分点。从资金来源构成看,8月国内贷款、自筹资金、定金及预售款、个人按揭贷款单月同比分别为-3.0%、5.5%、36.6%和22.5%,较前值分别变动-17.2、-13.1、+21.4和-2.9个百分点。“内源性”融资方式贡献持续提升与房企强化销售回款相一致。中长期来看,外部融资向内部支撑转型依然为房企融资的趋势。融360数据显示,2020年8月全国首套房贷款平均利率为5.25%,环比下调1BP;年初至今房贷利率维持稳中有降的趋势,或进一步促进需求释放。

  新开工增速回落、竣工待修复,开发投资维持韧性1-8月,房屋新开工面积139917万平方米,同比-3.6%,降幅较前值收窄0.9个百分点。8月单月,新开工面积19885万平方米,单月同比较前值下降8.9个百分点至2.4%。1-8月,房屋竣工面积37107万平方米,同比-10.8%,较前值微升0.1个百分点。截至2020年8月底,住宅库存去化周期约1.86年,环比微降,恢复至2016年12月的水平,但依然处于2011年以来中低位。考虑到开工向销售的传导存在时滞,能否形成年内新推成为开工单月增速回落的影响因素之一。单月竣工降幅收窄,全年来看,维持竣工上行修复的预判。1-8月,全国房地产开发投资88454亿元,同比增长4.6%;8月单月开发投资额为13129亿元,同比增幅提升至11.8%,较前值微增0.1个百分点。展望下半年,建安修复、土地投资短期滞后于土地成交,开发投资仍具支撑。

  投资建议受疫情的冲击,为配合“战疫”工作,年初多地售楼处关闭、人流冻结以及复工延后都对房地产基本面产生短期的负向拉动。随着复产复工的有序推进,行业基本面持续改善。政策端,调控风向未变,“长效机制”构建下大概率延续“一城一策+高频微调+松紧结合”的“演绎”方式。

  房地产行业粗放式的高杠杆催化规模的时代渐行渐远,融资端由外源杠杆向内生融资的转变成为趋势。站在当前时点,地产板块估值依然处于历史下沿,建议关注:

  (1)头部规模房企:万科A、保利地产600048)、金地集团600383);

  (2)二线成长标的:金科股份、华发股份、中南建设、阳光城;

  (3)A 股物业板块优质标的:招商积余等。

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责任编辑:hmg

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