华安证券--房地产行业研究:银十“金装素裹” 基本面柔中带韧

2020-11-20 10:38:11 来源: 金融界
利好

  【研究报告内容摘要】

  事件

  11月16日,国家统计局发布1-10月房地产开发投资和销售数据。

  “金十”接力“银九”,销售单月同比提升,年内销量累计同比持平 1-10月,商品房销售金额同比+5.8%,10月同比+23.9%(9月16.0%,变动+7.9pct);1-10月,商品房销售面积同比0.0%,10月同比+15.3%(9月7.3%,变动8.0pct);10月单月销售均价9874元/平方米(环比-1.9%),连续两个月下行。主要城市限价未见放松的大背景下,投资观望;长效机制构建的同时,成交来源于需求的合理释放。分区域来看,东部区域市场热度较高,10月单月销量同比约+20%(9月10.8%,变动+9.2pct),均价同比+9.1%,环比-2.5%;中、西部单月同比分别为11%、18%;而东北区域单月同比-8.3%。

  开、竣工修复,土地市场延续降温

  1-10月,新开工面积同比-2.6%,10月新开工同比+3.5%(9月-1.9%,变动5.5pct),如果以行业平均水平2Q计算(拿地到开工),大体与二季度初拿地提升相符。1-10月竣工面积同比-9.2%,10月单月竣工同比5.9%(9月-17.7%,变动23.5pct)。疫情影响逐步消化,维持竣工端在四季度修复的预判。1-10月土地购置面积累计同比-3.3%,单月同比-5.6%(9月-4.8%,变动-0.8pct);1-10月土地成交价款累计同比14.8%,10月同比+19.3%(9月23.0%),百城住宅用地10月溢价率约12.01%,环比-3.07pct,土地市场延续降温。

  开发投资维持高位,销售回款缓冲融资结构收紧

  1-10月,房地产开发投资累计同比6.3%,单月同比12.7%(9月12.0%,变动0.7pct),创内年新高,受土地购置费分期付款方式的影响,投资仍具支撑。1-10月,房地产开发资金来源累计同比5.5%,10月同比14.5%,与前值持平。其中,10月销售回款(定金及个人按揭)单月同比15.3%(9月14.9%,变动0.4pct),内生融资韧性或对结构收紧形成缓冲,主体调整带来的影响未完全体现。

  投资建议

  行业调控方式由“一刀切”的整体式调整为“因城施策”的微整式,再到“公司层面”的主体式。周期属性或因此逐步淡化,具备α的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中实现强者恒强的表现,带动行业集中度逐步提升。疫情冲击对房地产竣工端的影响逐步消化,维持四季度竣工修复的预判。建议关注:(1)规模型房企:万科A、保利地产600048)、金地集团600383);(2)成长型标的:金科股份000656)、中南建设000961)、华发股份600325)、阳光城000671);(3)A股物管优质标的:招商积余001914)等。

  风险提示

  调控政策趋严,销售不及预期,资金面大幅收紧等。

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责任编辑:jhb

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