中海年末加速 近在咫尺的4000亿与1213亿急切拿地

2020-12-05 00:15:39 来源: 观点地产网

  中海正朝着两年前定下的4000亿港元销售目标冲刺。

  12月4日,中国海外发展有限公司发布公告称,今年前11个月,中国海外系列公司累计合约物业销售金额约人民币3209.36亿元,累计已售楼面面积约1714.62万平方米,分别按年增加10%及4.8%。

  回顾两年前那场业绩发布会,中海地产董事局主席颜建国定下了2020年实现4000亿港元销售额的战略目标。

  据观点指数发布的2020年1-11月中国房地产企业销售TOP100榜单披露,中海仍然位居碧桂园、恒大、万科、保利发展、融创之后,名列第6。

  两年前还是第七,如今中海把“红线房企”绿地控股甩到了身后。

  以今日汇率计算,4000亿港元约为3370亿元人民币,按照中海前11个月3209.36亿元销售计算,已经完成了98.23%,剩余1个月仅需要完成161亿销售额即可。

  除了疫情最为严重的2月份外,中海每个月销售额都超过了200亿元。于11月份,中国海外系列公司合约物业销售金额约为348.28亿元,相应已售楼面面积约为172.89万平方米,分别按年增加65.2%及56.2%。

  从销售节奏看,受到疫情和传统地产推盘周期影响,中海在6月份往后的成绩都明显比上半年整体好很多,尤其是6月份575.6亿元打破了该公司月销售纪录。

  不过,这也是受到上半年业绩影响,中海迫于压力需要一份稍微不那么糟糕的半年销售表现,在6月份加足马力几乎卖掉了两个月的销售额,接下来7月份仅仅卖了214.9亿。

  数据来源:企业公告、观点指数整理

  这种状况不仅仅出现在中海的销售端,同样出现在了拿地端。

  作为内房企利润王,中海对于面粉的甄选尤其上心,一二线是重仓之地,必须要参与竞争。在颜建国看来就是“不要怕贵,只要有就拿”,一二线城市安全边际更高,抗风险能力更强。

  11月,中海连同附属公司在南京、哈尔滨、珠海和深圳收购了四幅地块,应占楼面面积合共约95.16万平方米,应付土地出让金约为133.89亿元。

  中海拿地城市几乎全都位于一二线城市,其中最值得关注的便是珠海“地王”。

  11月25日,中海以总价约104.76亿拿下珠海十字门CBD明星地块,折合楼面价23281元/平方米,溢价率24.71%。

  据悉,104.76亿的成交地块创下了珠海土拍历史新高,成为历史总价第一,同时跻身年内百亿土地俱乐部,这是今年第七宗。

  接下来,上海豫园176亿商住地块将于2021年1月5日出让,作为又一个一线城市核心CBD地块,中海显然是潜在竞争者之一。

  另一方面,中海曾在2017年订下上海区域要达到300亿的承诺,但一直都未达成,今年上半年更是遭遇围标事件,或许会在明年初打响新年第一枪。

  2020年1-11月,中海收购的土地累计应占楼面面积约1214.87万平方米,累计应付的土地出让金约为1213.89亿元。

  颜建国在年初业绩会上表示,中海2020年拿地权益预算为1400亿元,相比去年增长23%。

  12月2日,中海力压长实、会德丰等香港房企,以42.73亿港元摘得香港启德第4E区1号宅地;同日,击退华润、绿城、远洋以12.43亿夺得大连沙河口宅地。

  值得注意的是,两宗地块均有不同程度溢价。香港市场预估启德宅地估值约34.49亿至39.41亿港元,中海是以超出市场预期的价格拿地;而大连地块更是实打实溢价了28%。

  除了拿地上有1400亿预算,颜建国给中海的另一个任务是保持30%毛利率。

  今年上半年,中国海外发展毛利率为30.59%,同比下降了4.3个百分点。如何在土地价格不断高企又面临限价情况下保持30%毛利率,值得关注。

  算上启德地块与大连地块后,中海最后一个月仍有近150亿元土地预算未动用。

  作为头部房企中土储较少的一家,中海在销售额增长压力背后是土储狂奔的压力,较高的选材目标也使得地价都不便宜。

  新规“三道红线”下,一直被认为是房企财务模范生的中海并没有迫切的压力,手有余粮心中不慌,同时也没有停下融资的脚步。

  11月9日,中海发行24亿元公司债,期限为3年期,票面利率为3.4%,这也是中海年内第一期面对专业投资者的公司债券。

  12月4日,中海集团宣布在香港成功筹组190亿港元俱乐部贷款。这是中海集团总部历史上金额最大、财务成本最低的一笔债务融资,所得款项全部用于置换现有债务,优化集团的债务结构。

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责任编辑:hmg

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