新拓三项目 行业低沉时期的碧桂园长租公寓这三年

2021-01-25 00:44:32 来源: 观点地产网

  观点地产网 2017年的尾巴,杨国强站台,碧桂园正式发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,并提出建设“长租城市”的宏图。

  彼时正是长租公寓最为风光的时候,各方角色在租购并举政策导向下扎入这片蓝海,长租公寓市场迎来真正的规模化扩张。

  虽在此前已有万科、龙湖、旭辉等抢先布局,但后来者碧桂园仍是“初生牛犊不怕虎”地喊出了“3年100万套”的目标。

  如今,杨国强有了其他让他全身心投入的新业务,碧桂园文商旅集团负责人也有了更换。而2020年蛋壳公寓的暴雷,更是让整个长租公寓陷入一阵低潮期。

  三年过去,碧桂园的长租理想如何了?

  近来,碧桂园长租公司签下大连、烟台、青岛3个项目管理合同的消息,让外界再次关注起碧桂园的长租业务。

  三年长租路

  碧桂园踏入长租市场的时间,并不算最早那一批。

  长租这股风最开始吹起的时候是在2010年,当时类似于自如公寓、魔方公寓、you+公寓等面向青年群体的长租公寓出现。

  开发商当中,万科、龙湖、旭辉、金地等率先涉足长租。如万科自2014年介入长租公寓业务,旗下品牌主要为“泊寓”;龙湖于2016年8月宣布正式涉足长租公寓业态,并推出“冠寓”品牌;2016年12月,旭辉另辟蹊径,与华东师范大学合作推出长租公寓项目,后有长租品牌领寓。

  直到2017年,“租购并举”正式进入加速模式,并成为当年的经济关键词。全国各地发布相关政策细化房地产租赁市场的监管细则,广州、深圳、南京等12个城市成为首批展开住房租赁试点的城市。

  观望了一阵时期的碧桂园决定入局。

  2017的中期业绩发布会上,集团总裁莫斌就透露碧桂园已围绕一线城市区域,在不同的组织架构里设立了长租事业部。

  同年12月,碧桂园召开长租业务发布会,杨国强脚步欢快地走上台,鞠了一躬。在那次演讲上,他又动情地讲起了自己年轻时的故事:“我年轻的时候,也很贫困,我就借住在我做老师的哥哥的几平方米房子里面,并且住了很多年。因为我18岁之前,连鞋都没得穿……”

  在杨国强看来,经济实力不足的时候年轻人暂时买不到房子很正常;所以,推进长租公寓也有其实际的社会意义。

  与一路高歌的住宅业务一致,在新业务上碧桂园也带了些”激进”,在布局之时就喊出了“BIG+碧家国际社区”计划在三年内建设100万套长租公寓的目标。

  可以横向对比的是,当时发展长租业务已有三年的万科,于2017年加速规模扩张在全国范围内开发8.4万间公寓,并计划在2018年拓展45万间公寓房源;发展一年左右的龙湖冠寓开业逾1.5万间,旭辉领寓则计划未来5年打造20万间公寓。

  此后,政策的支持、庞大的租赁市场规模还是助推着入局者朝前走。

  碧桂园于其中一度扩张迅猛。如发布会话音刚落,于2017年12月29日,碧桂园集团首个长租公寓项目“BIG+碧家国际社区上海国家会展中心店”正式开业运营,开业不到3个月满租率实现95%。

  此后半年碧桂园在上海、武汉、深圳、厦门、广州等一二线城市落地门店数达到10余家。

  2018中期业绩会上,碧桂园披露,截至七月底建设的长租公寓超过3万个单位,开业2000多间。事实上当时碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜的说法已有了些改变,称未来会合理推进房间数目,但不会制定目标。

  这一年,碧桂园将其在住宅方面竞得的宅地自持部分纳入碧家的已拓房源范围内,因此也迎来规模的迅速扩张。当年,碧桂园已拓房源接近4万个单位,已开业5700多间。

  经过两年热情高涨期,到了2019年,事实上整个长租行业已逐渐回归审慎理性预期,房企进入的热情也显著下降。

  在这一阶段,碧桂园与万科、龙湖一样保持着较快速的增长,同时提高了已拓房源的转化。2019年,碧桂园碧家布局超6万间,同时开业数量增至接近1.5万间;同期房企中布局规模最大的万科,管理数量达23万间,开业10万间。

  长租低潮期

  2020年,前有疫情影响,后有蛋壳暴雷风波,长租公寓并不平静。

  尤其是蛋壳公寓的暴雷一度让许多人对整个长租行业的印象跌入谷底,碧桂园等开发商涉足的长租业务也一度被误解。

  但事实上,蛋壳公寓事件具有其独特的模式与弊端。首先目前做长租公寓的主要有重资产和轻资产两种模式,如万科、龙湖、碧桂园大多是利用自身的商办物业转化长租房源,即为重资产。

  轻资产中又分为集中式和分散式,集中式为整租一栋过来统一运营,分散式便是从散户房东手里签下再转租的,通过收过来统一装修后赚取租金差,蛋壳便是后者分散式模式。

  此外,蛋壳又运用了金融杠杆最为诟病的“租金贷”,即通过长租公寓运营商与金融机构合作,以租客名义办理贷款、按月付租,金融机构则将租期内的所有租金一次性付给运营商。因此,租客向长租公寓交租的行为就转变为租客的还贷行为。

  这一切随着蛋壳资金循环断裂,租客、业主的拉锯,而暴露在阳光下。

  值得一提的是,在资金问题上,诸如碧桂园等开发商可通过政策方面获得长租公寓的专项融资,发行长租公寓类的融资产品;又或者以配套建设长租公寓为由,通过在一二线城市进行产业合作取得更低成本的地,这对于资金沉淀和成本来说都是优势。

  如碧桂园就曾在2018年2月获批百亿租赁住房REITs,成为国内迄今为止最大的一笔租赁住房REITs,此后还相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议,并陆续接受放款。

  所以在一定程度上他们的模式与金融能力,都可以相应规避资金链问题。

  当然,2020年对于开发商们而言,所面临的还不止长租市场的波动。这一年,于他们而言最大的困难或许是住宅开发主业遭遇疫情与红线的压力。

  碧桂园长租业务相关人士向观点地产新媒体披露,目前碧桂园储备房源6万间,签约管理面积超过160万平米,其中自持租赁物业13万平米,累计投入资金超过25亿元。

  全品牌筹建门店数超过70家,开业筹建房间数累计超过1.7万间,全国门店平均出租率90%。

  粗略对比的话,2020年碧桂园在储备房源方面并无太大增长,持续转化了仅2000间开业房间数,相比过去两三年的速度应该是较为放缓的一年。

  其相关人士也表示,这一年公司抓精细化管理,尤为注重人房比、费效比――事实上这也与碧桂园集团今年整体的方向较为一致。

  当然,不可避免的是,直到这一年落下帷幕,碧桂园长租业务三年前喊出的百万间目标,放在哪家开发商、运营商身上都无人实现。

  而在2021年伊始,于1月22日碧桂园文商旅集团长租公司宣布,其于1月成功签下大连、烟台、青岛3个项目管理合同,储备房源超3000套。

  这次所获房源并不是以碧家品牌的名义,而是2020年8月碧桂园与奥克伍德集团共同合作创建的中高端服务式公寓产品“奥克伍德碧轩”。

  碧桂园文商旅集团长租公司负责人陈显刚便表示,奥克伍德碧轩的引入拓宽了长租公司既往服务模式与内容,完善了租赁全价值产业链体系,使长租公寓板块对外更具吸引力与竞争力,为提升租赁盈利水准做出新贡献。

  消息指出,根据计划,2030年奥克伍德碧轩服务公寓力争签约达到100家。

  这次交易另一方面也反映了碧桂园在长租业务上轻重结合的发展战略。据悉,碧桂园长租业务未来轻重比例会达到50:50。

  扩张对于长租行业来说,一定程度上仍代表积极的信号。不过长久以来尚未解决的仍是盈利问题,截至目前开发商多数披露的是租赁收入,在建、管理房间数,却从未直面业务的盈利问题。

  这不由得让人想起2017年长租业务风起时,许多开发商、运营商都不约而同地有相同表述:前三年发展都还是在消耗阶段、投入阶段;盈利不是当前最主要的目标……

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责任编辑:cyf

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