安信国际证券--房地产行业研究报告:百强房企首两月销售强劲

2021-03-02 17:18:30 来源: 金融界

  【研究报告内容摘要】

  百强房企销售保持强劲。根据克而瑞数据,百强房企1-2月销售全口径总额同比增长105% 至18,533亿元,权益销售总额同比增长96.7% 至13,283亿元。首两个月的销售数据同比大幅提升,主要因为去年同期因卫生事件受带来的低基数效应。撇除卫生事件,百强房企2021年首两月销售对应2019年同期销售之增幅为57.8%,销售势头维持2020下半年的强势。累计全口径销售增长较快的港股房企有建发(1908.HK)、绿城(3900.HK)、弘阳(1996.HK)、龙光(3380.HK)、越秀(123.HK)、雅居乐(3383.HK)、宝龙(1238.HK)等,同比增长超过200%。

  高低线城市分化加剧。百强全口径销售面积同比增长78.7% 至1.24亿平米,对应的销售均价同比上升14.9%至每平米14,901元。销售均价的上升主要来自销售结构的改变,30大城市总成交面积首两月同比增长111%,其中一线城市同比增长177%。我们认为部分原因是得益于一、二线城市春节购房热情升温,而在「就地过年」的政策下,三、四线城市返乡置业客群有所减少。在资金回笼的压力下,加上银行限贷,低线城市销情压力在短期仍受考验。

  「管理红利」年代。市场有传全国22城市包括四大一线城市、及其他热点二、三线城市如南京、苏州、杭州、厦门等,一年只能出让三次宅地,房地产调控长效机制伸向土地供应。我们认为,有关政策考验到房企内部资源调配的能力,而集中供地同时亦会带来集体推盘的情况,房企的销售推盘能力亦会受考验。加上早前推出融资新规及银行房贷限制的政策下,房地产行业正由「杠杆红利」年代走进「管理红利」年代。我们仍然看好融资资质较好、土储较佳、管理效率较住的龙头房企,如华润(1109.HK)、龙湖(960.HK)等。

  「房住不炒」仍是主调。虽然首两月销情不错,但调控仍然从紧,假若楼市热度继续升温,调控措施将再收紧。小房企在融资、现金流、土储获得等方面受到较大压力,行业将进一步加速整合。规模房企拥有融资优势,有效在竞争剧烈环境中争取到较佳资产。此外、拥有并购能力、旧改资源的房企如奥园(3883.HK)、龙光(3380.HK)、佳兆业(1638.HK)等,在土储获取上较多元化,亦有比较优势。此外,随着业绩期临近,房企们将宣派股息,在高收益率效应下,内房行业亦逐步修复。可关注只派末期息的房企,如奥园(3883.HK)、建发国际(1908.HK)等。

  风险提示:i) 经济下行对销售压力;ii)调控政策持续;iii)房贷融资收紧

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责任编辑:lg

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