进击者宝龙地产 攻守的谋略

2021-03-05 21:34:28 来源: 经济观察网

  漫长的冬夜不过是春的序曲。跨过庚子艰难的一年,房企们陆续交出2020年成绩单。聚光灯下,宝龙地产控股有限公司(01238.HK,简称“宝龙地产”)的成绩单显得格外亮眼。

  2020年,房地产行业经历了新冠肺炎疫情、“三道红线”等多重考验。然而,宝龙地产而立之年,多项关键业绩指标稳步提升,收入再创新高,盈利稳步提升,超额完成销售目标。实现了连续的有质量高增长。

  3月3日,宝龙地产发布的2020年度业绩报告显示,公司实现收入355亿元,较去年同期上升36.3%;净利润88.2亿元,同比增长46.5%;归母净利润60.9亿元,同比增长50.8%;毛利率36.1%,稳居行业领先水平;每股基本盈利147.1分,拟派末期股息每股33港仙。同时,公司财务结构持续优化,负债率持续下降。

  得益于业绩稳健增长及债务优化,宝龙地产获得国际国内多家机构认可。一年来,国际评级机构标普、穆迪相继上调宝龙地产评级展望至“正面”;超20家境内外卖方机构发布研报,给予公司“买入”评级;多机构上调公司目标价;瑞银、高盛高华、中信里昂、华创证券、中金公司601995)均在2020年首次覆盖宝龙地产。宝龙地产受到业内机构以及投资者越来越多的关注。

  01

  业绩新高度:

  规模与利润并升 实现有质量的增长

  2020年,对房地产行业是充满挑战的一年。宝龙地产逆势发展,在实现规模增长的同时,保持了优异的经营质量,收入及利润均创新高。

  数据显示,公司总收入从2019年的260.42亿元增至2020年的354.95亿元,同期净利润从60.2亿元增至88.2亿元,均刷新历史记录;实现合约销售额约815.5亿元,完成全年750亿销售目标的108.7%,同比增加35.1%,再创历史新高。

  其中,物业销售收入方面,宝龙地产2020年已出售及交付项目的收入约为314.86亿元,较2019年同期增加约40.1%,主要是由于住宅类物业销售增长所致。另外,集团持有用于投资的物业(包括已竣工物业及在建物业)其建筑面积合共约564.25万平方米,较2019年增加约11.2%。

  同时,宝龙地产“商业+住宅物业”双轮驱动模式渐入佳境,内生和外延拓展了中长期发展的成长性。宝龙地产旗下上市刚满一周年的宝龙商业(HK.9909)业绩表现同样亮眼,截至2020年12月31日,宝龙商业收盘价24.8港币,较IPO价格上涨161%,总市值159.7亿港币。

  “稳健发展”是宝龙地产最显著的标签。通过严控负债、稳降杠杆,重视融资结构的调整,尽量减少短债,并提升融资资金的使用效率。保持财务稳健。三道红线均控制在绿档范围内。截至2020年12月31日,其剔除预收款后的资产负债率为69.9%,净负债比率约为73.9%,较2019年同期下降7.3个百分点,现金短债比为1.226。

  现金流是企业赖以生存的血液,宝龙地产保持严谨管理原则,保持资金充裕。现金流状况日趋向好。截至2020年12月31日公司现金及银行结余为282.8亿元,相较去年同期增加19.5%;同期流动比率从去年的1.30倍上升至1.36倍。

  同时,公司拿地的原则是“不拿贵地”。2020年,公司新增土地平均成本价为5367元/平米,溢价率仅4.7%。总土储平均成本价为3466元/平方米,仅占2020年销售均价比例的22.6%。土地成本优势和土储资源布局红利,将为宝龙未来经营品质的提升和规模的稳步增长提供有力保障。

  02

  战略再升级:

  丰富优质土储助力 “1+1+N”布局成果显现

  资本市场的关注点还集中在宝龙地产区域深耕的战略定力。2020年,公司始终坚持“1+1+N”的战略规划,长三角和大湾区是公司聚力发展的两大区域。

  依据“1+1+N”投资战略,宝龙地产持续聚焦长三角及粤港澳大湾区,布局占比达80%;城市深耕效应明显。南京、宁波集中拿地,南京全年连落七子。通过不断加码在长三角、粤港澳大湾区、环渤海经济区、海西经济区、海南国际旅游岛及中西部地区的战略布局,推进公司的持续发展。

  宝龙地产表示,以长三角和粤港澳大湾区为代表的中心城市、城市群集聚能力强,空间效率高,规模效应明显,是经济发展最活跃的增长极和动力源。从区域分布来看,公司紧跟国家政策及市场走向,持续深耕长三角地区,2020年长三角区域销售占比为85.8%。

  据悉,宝龙地产的土地储备策略足以支持集团未来约三至五年的用地发展。截至2020年12月31日,公司拥有总土储3650万平方米、总可售货值4478亿元,其中长三角地区土储占比68.7%。在2020年,公司新增地块39幅,计容总面积940万平方米、新增可售货值1332亿元。丰富优质的土储为宝龙地产稳健发展打下良好基础。

  “不拿贵地”是公司始终坚持的原则。去年新增土地的平均成本价5367元/平方米,溢价率仅4.7%;总土储平均成本价为3466元/平方米,仅占去年销售均价比例的22.6%。

  位于长三角区域的南京市场,是宝龙地产深耕的又一城市。2020年,宝龙地产底价开拓南京市场,先后斩获雄州站项目、红山项目、凤汇项目一期及二期、江北新区项目、麒麟项目、尧化新城项目和新生圩站项目等八个项目。

  今年1月28日,宝龙地产又摘牌南京市经开区兴智地块,该地块出让面积87939.25平方米(含地下17302.31㎡),建筑面积187821.46平方米,土地性质为商住用地。这也是宝龙商业(HK.9909)获取的第122个商业管理项目。

  公司管理层对“1+1+N”另一个“1”寄予厚望,在《新五年战略规划》中,宝龙地产全新升级了“1+1+N”的土地布局战略,加快了在粤港澳大湾区的布局步伐。在广东现在储备了越来越多的的项目。

  今年1月6日,新获广东省中山市东区濠江西路北侧地块。该地块出让面积16.7万方,建筑面积53.8万方,土地性质为商住用地,将打造成中山东区岐江新城首个大型城市综合体。这是宝龙地产在粤港澳大湾区的第四个项目,也是宝龙商业获取的第120个商业管理项目。

  自2019年11月首入粤港澳大湾区以来,已在该区域落子四个大型综合体项目。2021年开年,珠海北站宝龙城TOD综合体项目正式奠基,后续宝龙也将依照同珠海市政府签订的战略合作框架协议,在珠海打造一个广东省一级美术馆、一个世界级横琴购物中心,以及一个商业综合体,大湾区布局正在稳步推进。

  03

  破题2021:

  重新定义要素 进击千亿销售目标

  彼得·德鲁克说过:“无人能够左右变化,唯有走在变化之前。在动荡不定的时期,变化就是准则。但是,只有将领导变革视为己任的组织,才能生存下来。”

  2021年1月4日,宝龙地产总裁许华芳在开年工作会议上做了主题为《重新定义要素》的开年报告。他表示,现在的经济社会发展,已经到了重新定义一切的阶段,需要的是质变,是重新理解一切,而不再是速度和变化。

  宝龙地产总裁 许华芳

  作为2021年破题的思考,许华芳明确了宝龙地产的三件大事,即完成千亿目标、革新赋能型组织、重塑策略要素,并将重新定义的要素聚焦在“产品、科技、人才”三大要素上。

  在2020年公布的新五年规划中,宝龙地产明确提出了五年内权益销售额超千亿的目标。未来五年要实现“双百双千”目标,即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

  许华芳表示,行业竞争的加速要求我们要有冲破边界的勇气和加速飞跃的决心。公司2021年要实现合约销售额突破千亿,定为1050亿,保持近三成的增速。同时继续提升财务稳健度,优化债务结构,降低短债比例。商业运营管理升级,规模持续扩大,向着2025年自持百座商场的目标推进。

  对于聚焦“产品、科技、人才”三大要素的原因,许华芳的解释是:“过去所取得的成绩和经验支持我们走到了今天,但为公司更长远的未来考虑,需要新的管理策略。希望产品、科技、人才这三个要素,像三粒种子,种进每一个宝龙人的心里,生根发芽。也许五年后,就是我们的收获季。”

  先有潜龙在渊,再有飞龙在天。今年2月,宝龙集团一个以“龙”为原型的品牌IP面世。2021年是宝龙地产新一轮五年规划实施的首年,也是其实现千亿突破的关键之年。“产品、科技、人才”三大要素为2021年各项工作的开展明确了奔跑的方向。一个人踮着脚尖靠近太阳的时候,全世界都挡不住他的光。

  庞丽静/文

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