瑞安“套现”26.53亿元不足解困 重提新天地上市计划

2021-07-27 09:45:00 来源: 观察者网

  (文/解红娟 编辑/马媛媛)“没有好的溢价绝对不会上市,瑞安不缺好的资产。”为了换取理想的上市价格,瑞安注入资产、一等就是12年。

  近日,有消息指出,瑞安房地产正计划分拆旗下商业地产业务中国新天地在港上市,正就上市事宜与潜在顾问机构作初步洽商,预期最快明年完成上市,集资约5亿美元。

  随后,观察者网就上市消息向瑞安方面求证,对方表示对市场传闻不做任何评论。

  事实上,这并不是瑞安房地产第一次传出在港上市。早在2009年,瑞安房地产主席罗康瑞就考虑将新天地分拆独立上市,“这样可令瑞安房地产业务更清晰,同时分拆出的业务也能在资本市场上自筹资金。”

  十二年间,瑞安房地产也多次传出上市信号。

  2012年,瑞安房地产发布公告称,拟拆分子公司中国新天地单独港交所上市;2013年,瑞安房地产将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地独立营运,并引入战略投资人Brookfield;2015年年初,瑞安集团董事会主席罗康瑞表示,力保中国新天地2015年下半年IPO。

  由于“现阶段安排新天地上市并非充分反映其资产价值地最佳方式”,2015年业绩发布会上,瑞安房地产决定短期内不进行新天地的上市计划,直至今天。

  被逼上市还是主动融资?

  据瑞安房地产2020年业绩报告显示,期内,公司营业收入45.97亿元,同比降56%;归属股东净利亏损7.4亿元,同比降138%;毛利23.5亿元,较上年同期减少56%;毛利率51%较上年持平;年度亏损2.33亿元,同比下降109%。

  瑞安方面解释称,由于上半年新冠病毒疫情影响,集团录得亏损约16.22亿元,而下半年集团业务出现复苏录得净利8.82亿元,综合影响下净利亏损7.4亿元。

  拉长时间线来看,瑞安营收也呈现下降趋势。数据显示,2016至2020年瑞安房地产的营业收入分别为176亿元、184.51亿元、248.41亿元、103.92亿元、45.97亿元,自2018年后开始下滑。

  无独有偶,2012年提出分拆新天地上市计划之际,瑞安房地产“借新还旧”,在两个月内两度发债,合计集资总额超过40亿元。彼时,瑞安已完成新天地模式复制,高光时刻之后业绩出现滑坡。

  此外,借贷结构中,瑞安房地产短期还债压力较大。截至2020年年底,瑞安一年内到期为132.6亿元,而同期现金及银行存款合计为157.96亿元,其中还包括抵押予银行的存款13.13亿元及仅能用于本集团指定物业发展项目的受限制银行存款45.06亿元。也就是说,瑞安实际可支配的灵活资金为99.77亿元。

  为了偿还短期内到期的现有债务、拨作资本开支,2021年6月,瑞安房地产发行4亿美元5.5%可持续发展挂钩债券;7月9日,瑞安房地产旗下2家全资子公司分别向佛山市禅城区土地储备中心交还1宗未开发土地,获得现金补偿26.53亿元。

  此次传出分拆新天地上市,或许就和资金压力有关。业内人士表示,分拆业务上市是所有房企多元化发展中的必走之路,上市本身就是融资的过程。

  赛道入局者不断增加

  瑞安房地产成立于2004年,是瑞安集团在中国内地的房地产公司,主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业,代表作有上海新天地、翠湖天地。

  在罗康瑞的计划中,瑞安房地产则专注于地产开发业务,中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业。

  事实上,无论是地产还是商业,瑞安房地产的成绩一直来源于旧改。58安居客房产研究院分院院长张波表示,“作为典型的港企,瑞安在城市更新领域深耕的成绩斐然。”

  不过,由于城市更新这一赛道本身就不是“快车道”,所以在前一轮的房企规模化之争中,瑞安的表现并不突出。可以参考的是,2020年年度,瑞房累计合约物业销售额为211.84亿元,未跻身百强房企之列。

  “但不代表这条赛道本身没有优势,在房地产开发后时代,去杠杆化,重品质化的时代,能够占据重点城市的旧改项目,也是发展潜力的体现。”张波说道。

  与此同时,不少内资房企也在布局着房地产后开发时代,据不完全统计,TOP50强房企中就有超七成房企布局城市更新。

  业内人士向观察者网表示,旧改方面,三家房企做得不错,分别是打造宝山社区的大华、改造网红项目上生新所的万科和已改造20余条旧村的升龙。此外,以旧改见长的佳兆业、富力、奥园和卓越,还设有单独的城市更新集团。

  “旧改项目本身对于房企实力的要求较高,开发周期长,对于现金流的要求更高。”业内人士表示,“一般财务稳健型房企,加上独特的地缘资源,会更具和长期发展优势。”

  “而随着增量市场逼近天花板,存量赛道上的竞争者将越来越多,瑞安想要继续保持优势地位还需要更加努力。”

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责任编辑:sqc

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