瑞安新天地赴港IPO:披露了一张以上海为主的物业收购蓝图

2021-09-15 16:06:52 来源: 银柿财经

  时隔9年,瑞安房地产终于重启分拆子公司上市计划。

  日前,港交所收到了来自瑞安房地产分拆瑞安新天地有限公司(以下简称:瑞安新天地)上市的招股书。招股书显示,瑞安房地产董事会宣布,建议将集团的商业投资物业、物业管理及资产管理业务分拆及独立上市,这些业务将由瑞安新天地营运。建议分拆及建议上市将以全球发售的方式进行,预期全球发售将包括中国香港地区公开发售及国际发售。

  至此,传了数年“瑞安房地产要分拆子公司单独上市”的消息,终于有了结果,分拆方案正式揭晓。

  时机到了

  其实,瑞安新天地上市要从9年前开始说起。

  2012年5月份,瑞安房地产公告宣布已就分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议,而港交所已确认可进行建议分拆。2013年,瑞安房地产对外宣布公司开始与中国新天地分开营运,分为两家独立的公司。

  然而,2014年开始,瑞安房地产忙着转型,有了一系列资产出售的动作,包括以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店,以123亿元价格出售上海太平桥企业天地物业等。

  在2015年的业绩会上,瑞安房地产主席罗康瑞表示,“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式,决定短期内不会进行中国新天地的上市计划”。

  至此,“中国新天地的上市计划”搁置。

  一晃6年,今年8月4日,瑞安房地产在公告中提及,正考虑分拆商业投资地产、物业管理及资产管理业务在香港联合交易所主板独立上市。8月24日,瑞安房地产的半年业绩会上,罗康瑞被问到了为何再度重启分拆上市计划,他表示,多年前公司有研究过新天地独立上市的可能性,但当时的市场条件和公司的物业尚未完全成熟,直到今天公司还在研究怎样才能为股东创造更大的价值。“包括大家知道今天瑞房的股价与它实际的价值有了比较大的不同。”

  此后,很快瑞安新天地的招股书被披露。

  以上海为主的物业收购蓝图

  根据招股书,截至2021年6月30日,瑞安新天地持有的物业总建筑面积为200.52万平方米,其中52.7%位于上海。物业总建筑面积(不包含停车场及其他空间)的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。根据莱坊的估值,这些物业价值531.35亿元,其中71.9%位于上海,58.1%及41.9%分别来自零售及办公物业。

  从项目上来看,瑞安房地产将13个已落成的商业投资物业装入瑞安新天地,而这些项目大部分为上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新小区的商业空间,区域色彩较为明显。

  不过,公司也意识到了项目区域相对集中这一风险。瑞安新天地表示,目前公司侧重于投资及管理上海、武汉、重庆、佛山及南京的商业物业。如时机恰当,公司有意拓展该等及于其他城市的业务。不过,拓展业务或会对公司的管理、营运及财务资源构成重大压力。

  另外,瑞安新天地在招股书显示,根据不竞争契据,瑞安新天地有权收购瑞安房地产总建筑面积约130万平方米(其中85.7%位于上海)储备商业物业以及未来商业物业的权益。“使我们在上海的物业组合及收购蓝图的总建筑面积达到约220万平方米。”瑞安新天地并不回避对控股股东的依赖。

  除物业投资业务外,瑞安新天地还有包括商业及住宅物业管理服务及商业资产管理服务。

  招股书显示,在过去的2018年、2019年和2020年三个财政年度以及2021年上半年,瑞安新天地的收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元和13.77亿元人民币,相应的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元和4.74亿元人民币。净资产负债比率分别为21.9%、22.3%、21.6%、19.8%。

  有业内人士告诉记者,走上市这条路亦是需要天时地利人和。从环境上来说,物管企业在资本市场的发展正在被逐步打开,近两年物管企业掀起上市潮,上市后股价表现也良好;从公司本身来说,瑞安房地产的业绩回暖,选择此时来分拆子公司上市,从表面上看是时机到了,但至于是不是对的时机,还需要市场给出答案。

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责任编辑:gjl

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