引香港豪门做战投 中国奥园增发股份获恒基4亿港元认购

2021-09-28 14:30:10 来源: 时代财经

  在公布配股引资后的第二天,包括中国奥园在内的地产股,罕见地迎来了集体大涨。

  9月27日晚间,中国奥园公布已与Successful Lotus和Joy Pacific分别订立股份认购协议。其中,Successful Lotus将以4亿港元的总价,认购奥园约1.08亿股股份;而Joy Pacific将以6亿港元,认购约1.62亿股。

  Successful Lotus是香港房企恒基兆业地产主席兼董事总经理李家杰全资拥有的投资公司,奥园方面称李家杰为战略投资者,但这并非奥园和李家杰的首次合作。

  Joy Pacific则为奥园实控人关联方,该公司由Asia Square Holdings Ltd(下称Asia Square)间接全资持有,而Asia Square为全权家族信托公司The Golden Jade Trust的受托人,该家族信托的财产授予人是奥园主席兼控股股东郭梓文及其配偶江敏儿。

  Successful Lotus和Joy Pacific认购的股份,分别占奥园现有已发行股份总数的4%和6%。全部认购完成后, Successful Lotus将持有奥园扩大的已发行股份总数约3.85%;Joy Pacific的持股比例由原来的3.86%升至8.96%。

  值得一提的是,本次配发股份的认购价为3.708港元/股,相较协议日期前的交易日(9月24日)收市价格折让约4.43%,但与协议日期前最后5个连续交易日的收市价持平。

  2021年,奥园的股价高位出现在6月2日,当天收盘价为8.31港元/股,目前奥园已跌去近52.1%;而去年全年奥园股价从未低于6港元/股,最高时接近11港元/股。去年,地产股行情整体较优,不少房企及物业公司频频配股融资,实际上“高位配股、低位回购”是房企们的常规操作,奥园的本次配股也在投资者间引发“低价为大股东增发、损害原股东利益”的舆论指责。

  然而,在降负债、融资收紧和房地产大环境低迷的压力下,折价配股是为数不多的选择。汇生国际融资总裁黄立冲向时代财经表示,“客观来说,奥园不是属于最危险的那批房企,但压力也不小,去年配股当然是好时机,不过现在没有这种机会了,目前大家主要考虑的是活下去,而不是获取最佳的利益。”

  奥园引战投,恒基兆业主席李家杰成股东

  时代财经了解到,如果奥园不为实控人关联方配股,恒基关联方Successful Lotus在认购完成后,奥园实控人所持有的总权益将由55.61%被稀释至53.47%;如果在两者均完成认购后,奥园实控人所持有的总权益将由55.61%增加至56.01%。

  经过本次配股,奥园将合计获得10亿港元的现金,扣除相关费用和开支后总认购净额为9.98亿港元。奥园称计划将所获金额用于营运资金及一般企业用途,并表示此次配股有利于优化公司的各项信贷指标。

  实际上,这并非奥园与李家杰及恒基的首次合作。在2019年3月,奥园分拆物业板块奥园健康生活上市时,该公司共发售1.75亿股,而Successful Lotus以基石投资者的身份认购了其中1092.8万股。

  这也为地产领域的合作开了好头。去年9月,经过35轮的竞拍,奥园、恒基联合体以67.78亿元的成交价拿下位于广州市番禺区新造镇的住宅用地。

  时代财经获悉,该项目案名为奥园恒基学苑壹号,已于今年9月中旬开盘。实际上,该地块原本是旧厂改造项目,前身为番禺氮肥厂,2018年4月奥园与恒基签订了番禺氮肥厂城市更新项目合作协议。

  是年5月,双方达成了更大层面的合作并签订战略合作框架协议,目的是深化粤港澳大湾区多领域合作。根据该协议,双方的合作包括但不限于共同开发优质地产项目及城市更新项目、拓展高科技等新领域业务。

  时隔3年多,双方关系更近一步。奥园方面表示,未来将继续扩展于大湾区城市更新项目的开发与合作。

  不过,与2018年相比,当下的房地产环境已发生了巨大的变化,三道红线、集中供地、严控拿地销售比等调控政策相继出台,房企们比以往任何时候都更渴望降低负债,奥园也不例外。

  保规模降负债,仍踩中一道红线

  以“三道红线”的试点为标志,中国的房地产行业进入了一个新的时代,房企经营逻辑发生了根本性的变化。

  截至今年年中,奥园唯一踩中的红线即“剔除预售款项后的资产负债率”,为78.5%,比去年底微涨0.1个百分点;此外,奥园的净负债率从去年底的82.7%降至80.7%;现金短债比则与去年底持平,达到1.3倍。在8月下旬举行的中期业绩会上,奥园执行董事、联席总裁兼CFO陈志斌表示,预计在2022年年底实现“三线全绿”。

  如要达到三线全绿,降低负债规模是重要的路径。今年上半年,奥园总借贷规模降至1113亿元,相比去年底降幅达到3%,管理层曾透露,预计2021年末降幅可达10%至15%,而2022-2023年每年预估降幅不少于5%。

  实际上,为了贴合政策的要求,前几年进行大力扩张的奥园不得不“踩刹车”,并将今年的购地预算控制在合同销售额的20%以内。按照1500亿元的全年目标计算,其购地预算为不超过300亿元;而去年奥园在购地方面的支出达到450亿元,同年合约销售额为1330亿元,占比达33.8%。

  截至今年6月30日,奥园土地储备总面积达5358万平方米(权益比67%),总货值约5939亿元,按照货值计算,华南区域占比为35%。

  不过,近几年奥园开始重点通过城市更新项目来增加土地储备。今年上半年,奥园新增可开发建筑面积约107万平方米,其中有63%的面积是通过“城市更新及其他”方式获取,权益面积69.62万平方米,对应的地价为42亿元。

  截至今年6月30日,奥园已拥有70个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源约7543亿元,其中大湾区占比高达99%,主要分布在广州、东莞、珠海、佛山和深圳。如果计入城市更新项目,奥园的整体土储货值高达13482亿元

  今年下半年的市场和政策环境使得房企们的销售、回款面临着更大的挑战,叠加降负债、保规模和做好城市更新等多重需求,奥园此时引入战投并不让人意外。

  根据奥园披露的数据,2021年其整体可售货值达到2200亿元,全年销售目标为1500亿元,而今年1-8月,奥园实现合约销售金额约875.5亿元,完成全年目标的58.37%。按此计算,前8月奥园的月均销售额将近109.44亿元。而如果奥园要完成全年目标,其在9-12月的月均销售额应达到156.13亿元的水平。

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