10月21日，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称珠海万达商管)向香港联交所递交了招股说明书。珠海万达商管拟面向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积，改造场景、硬件，战略投资等。

　　珠海万达商管是一家商业运营服务提供商，主营业务包括商业管理服务、物业管理服务和增值服务。珠海万达商管主要采取委托管理模式和租赁运营模式管理万达广场。

　　2002年起，万达开始运营管理万达广场；从2015年起，开始以轻资产模式管理独立第三方项目。截至2021年6月30日，珠海万达商管管理全国204个城市380座万达广场，其中独立第三方项目总数106个，在管商业物业建筑面积共5420万平方米。根据弗若斯特沙利文统计资料，截至2020年12月31日，在中国，珠海万达商管在管建筑面积超过第二名至第十名的总和。截至2021年6月30日，珠海万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。

　　珠海万达商管披露的2018年至2021年6月30日经营数据显示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

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　　IPO观察｜万达商管港股IPO获证监会受理，重构轻资产估值逻辑

　　万达商管终于获得了证监会“小路条”，可正式向港交所提交上市申请。

　　红星资本局10月18日从证监会政务服务平台发现，珠海万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商管”)境外首次公开发行股份审批，已获证监会发布受理通知。拟上市公司向证监会递交在境外上市申请材料并获取受理通知书，俗称“小路条”，是赴港股上市的关键一步，之后即可向港交所递交上市申请表格，进入港股IPO的实质性阶段。

　　在宣告从A股撤退后，王健林带领重组后的万达商管将与港交所“重温旧梦”。作为中国规模最大的购物中心管理者，万达商管已拥有超过400家万达广场。

　　排队六年后撤退，拟重返港股

　　证监会政务服务平台显示，证监会于今年8月20日首次接收珠海万达商管材料，8月26日出具补正通知，10月9日接受补正材料，并于10月11日发布受理通知。

　　万达商管港股IPO获证监会受理

　　珠海万达商管作为赴港股上市主体，其成立于2021年3月，注册资本72.48亿元，法定代表人为齐界，齐界同时为万达集团总裁。

　　万达商业在7年前曾经登陆港交所，当年因A股和港股市场的估值落差，导致万达商业股价长期表现低迷。万达内部也认为港股严重低估其商业价值，决定从港股退市转战A股。2016年9月20日，万达商业正式从港交所摘牌。

　　不过，拟回A股的万达商业遭遇了重重阻力。早在2015年9月，万达商业即向证监会提交了上市招股书，拟在A股上市。当年拟上市资产包括商场、酒店、文旅项目，房地产属性浓厚。但受房地产调控政策影响，在A股排队的万达商业一直无法推进。

　　随后，万达商业主动调整业务，转型轻资产，优化其资产属性。2018年3月，大连万达商业地产股份有限公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”，公司转型为纯粹的商业管理运营企业，不再进行房地产开发业务。

　　2019年底，万达商业集团完成了房地产业务剥离，剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，而万达商业成为真正意义上的商业运营管理企业。

　　今年3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司公告，从A股IPO队伍中撤退。3月29日，大连万达集团在官网发布消息称，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司――珠海万达商管落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股珠海万达商管。

　　坐拥400家万达广场，估值或达数千亿

　　作为中国规模最大的购物中心管理者，以轻资产全新面貌转换IPO赛道的万达商管，估值逻辑无疑也将迎来重构。

　　大连万达商业管理集团股份有限公司披露的2021年公司债券半年度报告显示，2021年上半年，公司主营业务收入226.86亿元，同比增长32.06%；毛利率68.64%，同比下降3.71%；利润总额95.15亿元，其业绩表现可谓亮眼。截至6月末，公司手持货币资金301.44亿元。

　　万达商管业绩表现亮眼

　　从业务板块来看，公司投资物业租赁及管理收入209.96亿元，比上年同期增长30.15%，毛利率72.22%；酒店运营收入6.57亿元，比上年同期增长111.81%，毛利率43.63%。红星资本局注意到，各板块营收比上年同期增长较高，也与2020年上半年受疫情影响较大有关。

　　对比港股同类上市公司，万达商管在营收、毛利率等方面均具优势。按其体量估值，或参考港股上市的华润万象生活(01209.HK)，万达商管市值或达数千亿港元。

　　从体量方面看，截至2021年3月底，万达商管共拥有368家万达广场，其中自持万达广场达到270家，轻资产及合作万达广场为98家。对于今后的拓展，万达商管计划到2021-2022年每年开设约50家商场，其中70%以上属于资产轻模式，2022年后停止开发资产密集型商场。

　　红星资本局从万达集团获悉，到今年国庆“黄金周”期间，万达广场已经正式迈入400+时代。万达广场累计创造就业岗位超过163万个，预计2021年全国万达广场客流将超过60亿人次，2025年万达广场客流将突破100亿人次，主流消费客群年龄15-35岁。因此，万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

　　值得一提的是，在万达商管赴港上市前夕，其多位投资人也浮出水面，除了获得碧桂园(02007.HK)大手笔投资外，其他投资者还包括知名互联网企业、产业投资基金等，上市前已筹资约60亿美元。

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