融资回血愿望落空,粤系房企方直发展IPO折戟

2021-10-22 21:14:12 来源:

  (文/张志峰 编辑/马媛媛)当行业重新洗牌之际,部分未上市中小房企登陆资本市场筹资的愿望也随之落空。

  10月21日,粤系房企方直发展集团向香港联交所主板递交招股书半年之后,已被标注为“失效”状态。这意味着,这场筹备了近一年的IPO冲刺宣告折戟。

  有分析人士向指出,今年以来我国房地产开发行业正在经历一场巨大变革,多个规模房企频频爆雷,随时面临被吞并命运,连过去几年最被港股资本市场看好的物管行业IPO都几乎冻结,中小房企房企上市难度势必大幅增加。

  业绩猛增,毛利率高达41.9%

  公开资料显示,方直发展隶属于方直集团,最早成立于1998年。除了方直发展,该集团旗下还有方直投资集团、方直心生活服务集团、方直实业集团等业务,涵盖文旅、科工和商业以及物业服务、园林环境、建筑建设等板块。

  IPO前,方直发展董事长兼CEO陈专为企业控股股东,与其配偶陈耀华合计持股达95%。

  从招股书营收数据来看,方直发展的主营业务为物业开发及销售。2020年,该板块业务收入为31.17亿元,占比98.9%;而企业该年度合约销售额约为31亿元。

  在如今行业集中度空前,动辄数百上千亿营收、数千亿销售额的当下,甚至无缘行业200强。

  不过,2020年以来为了给赴港IPO搭桥铺路,企业规模扩张意愿和拿地积极性却表现得空前高涨。

  招股书显示,2018-2020年方直发展的新增土地储备分别为38.66万平方米、107.05万平方米、152.47万平方米;土地成本支出分别为4.13亿元、3.56亿元、8.45亿元,占物业开发及销售成本的比例分别为18.6%、18.3%和43.3%。

  2021年仅前两个月,方直发展的新增土地储备就达40.20万平方米,超过其2018年全年的新增土地储备。

  截至2021年1月31日,企业已布局广州、深圳、惠州、东莞、珠海、中山、江门、阳江、佛山、肇庆等大湾区多个城市。

  其中尤以惠州为最。数据显示,方直发展的项目数量共43个,有24个项目来自惠州,占比超过5成。其次是佛山,土地储备占比总量的27.3%。相比之下,其在广州和深圳两个一线城市的项目仅有3个。

  在盈利方面,似乎同样在为IPO铺路。

  招股书显示,2018年,方直发展归属母公司拥有人的净利润为0.29亿元,2019年则骤然飙升至2.44亿元,同比增长751.68%。2020年,方直发展录得净利润2.90亿元,同比2019年仍然增长18.75%。

  值得一提的是,尽管规模不大,但企业毛利率水平始终处于行业高位,其在2019年达到41.9%的高点,几乎是行业平均值的两倍。

  近3年融资成本超过11%

  不过,与行业其他房企相似的是,方直发展急速扩张之下,同样面临着“缺钱”窘境,甚至犹有过之。

  招股书显示,2018-2020年,方直发展的资产负债率分别为93.88%,93.68%,86.83%,尽管略有下降,但依然高于监管要求及行业均值。

  而这三年间,企业的借款总额(包括银行贷款及其他借款)逐年递增,分别达到52.53亿元、78.78亿元和95.71亿元。

  同时,2020年方直发展的经营活动现金流量净额为-24.51亿元,相较2019年同期的4亿元大幅下降。

  对此,公司也坦言:“录得经营活动经营现金流出,主要由于持续增加物业开发活动并加强土地收购工作。”

  此外,方直发展的融资成本也居高不下,这或许是其急于谋求港股主板上市的直接动因。

  招股书显示,2018年-2020年,企业分别录得融资成本1.28亿元、2.58亿元以及1.58亿元。其中,2018年、2019年的融资成本甚至要超过其当期净利润,2020年也达到了净利润的一半。

  3年间,企业借款(包括银行借款及其他贷款)总额的加权平均实际利率分别高达11.2%、11.5%及11.1%。

  至在2021年初,方直发展还有3笔银行及信托融资贷需要结清,包括一笔到期日为2021年8月15日、年利率为7.41%的信托融资贷款;以及到期日为2021年9月21日、到期日为2021年12月21日、年利率为5.463%的银行贷款。

  这代表着,企业急需补充资金来作为对冲。

  在招股书重,方直发展直言拟将募资净额用作三个用途,分别为支付公司近期所收购地块的价格、偿还部分银行及信托贷款以及用于日常营运资金。

  分析人士向猜测,从正在下降的负债率来看,企业事实上已经意识到事情的严重性。之所以在这个融资收紧的关头进行扩张和IPO冲刺,很大可能是想通过上市筹资来尽快摆脱高债务和高融资成本的困局,从而避免被吞并命运。

  然而事与愿违,时隔6个月后,企业首次登陆港股资本市场的愿望落空,接下来将继续冲刺港股IPO破局,还是寻求其他脱困方法,仍是未知之数。

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