万达商管再闯港交所

2021-10-25 06:41:43 来源:

  珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“珠海万达商管”)的上市速度比想象中要快许多。

  新动作发生在其境外发行股份相关申请文件获得证监会受理10天后。

  10月21日晚间,港交所披露了该公司的招股书,这家中国最大的商业运营服务提供商开始正式向港股发起冲击。

  从成立上市主体珠海万达商管、主动放弃回A到内部组织架构重组、引入战投……王健林推动万达轻资产业务上市的每一步都走得清晰而坚定。

  曲折上市路

  事实上,万达轻资产商管公司早在7年前就与港交所结缘。彼时,其还为万达商业。

  2014年12月,万达商业登陆港交所,创下了当年港股市场最大规模的IPO。上市后,公司在资本市场的表现不及预期,王健林曾言,公司的股价被严重低估,长期在净资产上下徘徊。

  为此,上市不足两年的万达商业决定私有化退市,并转战A股。2015年11月,万达商业披露招股书寻求上交所上市,计划发行不超过2.5亿股A股股票,拟募资约120亿元。

  因A股对传统房地产企业有严格准入要求,宣布回A的万达商业开始全面转型轻资产,进一步优化上市资产属性。2018年3月,公司宣布不再进行房地产开发,名称也由“商业地产”更为“商业管理”。

  只是,意愿回A的万达商业没有等来“开门”。排队多年未果后,公司在今年3月24日宣布撤回A股IPO申请。其在当初的公告中称,将对从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市。

  彼时,有业内人士估计,万达商业在进行新一轮轻资产化重组后,将大概率赴港股上市。在后续的一系列动作中,新的上市主体珠海万达商管开始浮出水面。

  8月20日,珠海万达商管境外首次公开发行股份的相关材料被证监会接收,经过补正材料、接收补正材料后,其相关文件终于在10月11日获得受理。

  对赌三年实现220亿利润

  伴随着招股书的披露,一个轮廓更为清晰的珠海万达商管被放置在了聚光灯下。

  股权结构来看,截至最后实际可行日期,大连万达商业直接拥有珠海万达商管已发行股份总数约69.99%的权益,并通过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有8.84%左右的权益。

  王健林则持有大连万达商业股权的52.68%,其中包括王健林配偶林宁所持有的3.18%直接权益。因此,王健林、林宁、大连合兴、万达集团、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢及银川万达共同组成一组控股股东。

  由碧桂园、蚂蚁集团、腾讯、中信证券等组成的十余家投资者合计持有珠海万达商管21.15%股权。上述投资者分别于今年7月2日至8月30日期间收购了若干珠海万达商管的股权,转让价款则以其转让前1800亿元的估值计算。

  同时,根据投资者协议,珠海万达商管2021年预估实际净利润及2022年、2023年的扣非净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。若无法达成,大连万达商业及珠海万赢将对投资者进行补偿。

  从目前的业绩情况来看,珠海万达商管要达到对赌要求压力不小。2018年至2020年及2021年上半年,公司分别实现归母净利润20.22亿元、12.78亿元、11.13亿元、6.55亿元;对应营收分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元、106.36亿元。

  在管380座商业广场

  招股书显示,珠海万达商管的收入主要来自商业管理服务、物业管理服务和增值服务三个业务条线,运营模式则为委托管理模式及租赁运营模式。

  数据显示,公司超一半收入来自委托管理模式。截至2021年上半年,珠海万达商管通过委托管理模式所得收入约为66.51亿元,占总收入比例达到62.5%,这一占比在2018年至2020年则分别为87.9%、79.1%、51.4%。

  按珠海万达商管所言,其对母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理,租赁运营模式则用于独立第三方商业广场。

  截至2021年6月30日,珠海万达商管共管理380座商业广场,在管商业物业建筑面积共5420万平方米。其中来自独立第三方商业广场数量为106个,占总在管商业广场数量的27.9%;来自母公司提供的商业广场数量274个,占比为72.1%。

  同期,该公司共有162个储备项目,总建筑面积约1906万平方米。其中,来自独立第三方业主的储备项目有133个,总建筑面积约1565万平方米。

  尽管努力外拓,但目前珠海万达商管超60%的收入仍来自母公司集团。若按业主划分,截至2021年上半年,公司来自母公司集团的收入为71.68亿元,占总收入比例为67.4%;来自独立第三方收入为34.68亿元,占比32.61%。

  业务条线来看,物业管理服务是珠海万达商管业绩贡献的“主力”。

  截至6月末,该公司在委托管理模式及租赁运营模式下共实现物业管理服务收入45.42亿元,商业管理服务收入33.56亿元,增值服务收入27.38亿元,占比分别为42.7%、31.5%、25.8%。

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