房地产税即将进入试点阶段 A、H股地产板块联袂走低

2021-10-25 10:48:49 来源: 同花顺综合 作者:C闻

  10月25日,港股地产板块除宣布复工复产的恒大外,几乎全线尽墨。万科、融创、龙湖、碧桂园等龙头房企全线下挫。

  A股地产板块同样走低,市值排名前八的龙头房企股价尽数下跌。

  本周末,一条重磅消息刷爆了朋友圈:据新华社、人民日报等多家媒体报道,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,标志着房地产税开征正式提上日程。

  其实,这并不是我国第一次开征房地产税。早在2011年,我国就在上海和重庆两地进行个人房产税试点。不过,上海主要针对二套房,重庆主要针对高档房,且征收力度很小。

  从结果来看,2020年上海市房产税收入为198.75亿元,仅占上海当年公共财政收入9855亿元的2%,2020年重庆房产税总额更是仅为71.7亿元,对两地房价影响微乎其微。

  来源:国盛证券

  本次房地产税与十年试点前有何不同?

  海通证券研报指出,本次房地产税税率或有所上调,大概率仍采用分档税率。当前,上海征收房产税的税率为0.4%和0.6%,重庆为0.5%、1%和1.2%。海外主要国家中,新加坡自住房税率为4%-16%,非自住房税率更高达10%-20%;法国最高税率为5%;韩国最高税率为4%、英国最高税率为3%;美国各州差异较大,一般在0.3%-2.2%之间;日本则在0.3-1.4%之间。

  因而,与世界上其他主要经济体相比,我国当前房产税的税率处于相对较低的水平,在新试点征收的税率或有所上调。不过,我国多数城市租金收益率在1%-2%附近,海通证券估计房地产税率高于2%可能性不大。

  此外,本次试点中,征税范围或进一步扩大。上海目前主要对增量房征房产税,重庆主要对存量和增量的高档住宅征税,应税房屋占比相对较低。

  房地产税短期或助于抑制房价 长期很难产生趋势性影响

  海通证券指出,短期来看,或有助于抑制房价。我国征收房地产税,大概率主要针对的是投资性需求和高档住房需求,对自住房、小面积、低价房屋或将给予免征面积、税收优惠等。扩大试点区域或将延续这一机制,优先满足自住刚需,重在减少投机炒作,抑制房价过快上涨。这将有助于优化房地产市场结构,促进房地产行业的健康发展。

  海通证券援引《房产税能否抑制住房投机》研究报告称,房产税的征收对上海主城区的住房投机行为有一定的抑制效果;《Home-purchase restriction, property taxand housing price in China: Acounterfactual analysis》研究表明,重庆市房产税试点工作使房价年均增速下降2.52%。

  东北证券研报指出,房地产税在短期内有可能影响到房价,但很难产生长期效果。

  原因在于,房地产税一方面提高房屋持有成本,挤出闲置房源,促进资源有效配置;另一方面也会打击正常的置业需求。但我国一线和强二线城市是卖方市场,房屋供不应求的情况下可以部分转嫁给买方,从而进一步推升房价和房租;而三四线城市由于持有成本上升,房地产交易量可能会萎缩,不利于去库存。

  如果综合考虑房产税的信号作用,会改变市场对于楼市只涨不跌的一致预期,相互影响之下短期内有可能使房价回调。但税收对价格起到的是调节作用,长期来看不会有趋势性影响。最终决定价格的,长期看是人口、制度和政策。

  从国际角度看,以调控房价来进行税制改革,收效甚微。美国和英国征收房产税历时几个世纪,然而并未改变房价长期上涨趋势;韩国过去三十年进行两次房产税改,也只有短期效果,不改变房价长期上涨趋势。

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