国内最大写字楼基金成立 探究远洋集团创新经营模式的近谋与远虑

2021-10-25 18:39:26 来源:

  稳健经营,正成为房地产行业发展的主旋律。

  随着楼市调控的常态化推进,房企规模增速趋缓、融资端趋紧、销售利润趋薄已经成为不容忽视的趋势。在这种大背景下,房企如何实现提质增效甚至弯道超车?无疑考验着它们的智慧。

  近日,远洋集团宣布成立国内最大规模的核心写字楼基金,并通过向基金注入两大优质项目,实现了瘦身提质和安全边际的扩宽,走出一条稳健发展、创新经营的新路径,引发行业高度关注。

  两大优质项目注入基金

  远洋瘦身提质有“妙招”

  10月13日晚间,远洋集团发布公告称,将联合数家国际投资人共同出资参与设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金,专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。虽然公告中并未披露其它合作伙伴的具体身份,但从字里行间不难判断这几位伙伴的实力与地位。

  三大国际投资人中,既包括全球主权财富基金,又有知名机构投资者。而值得关注的是,本次设立的核心写字楼基金,是目前国内写字楼市场最大规模的美元基金。其中,三位合作伙伴出资金额分别为:4亿美元、4亿美元、2亿美元。同时,远洋北京CBD Z6地块及远洋光华国际将成为该基金的种子项目。

  资料显示,远洋CBD Z6地块位于北京市朝阳区东三环商务中心区核心区域,土地面积1.1万平方米,目前处于在建状态。远洋集团预计,Z6项目出售事项所得款净额约为64.12亿元,拟将用作一般营运资金、偿还集团债务或投资事项。除了北京CBD Z6项目,还涉及远洋光华国际。2021年上半年,远洋光华国际录的税前溢利1.14亿元,税后溢利6746.7万元,于2021年6月30日的未经审核综合资产净值约为15.18亿元。

  为何国际投资人对远洋集团青睐有加?分析人士称,这得益于远洋在资产运营服务、资金管理等领域的丰富经验。如旗下远洋服务目前在管写字楼超30个,在中高端写字楼领域具备突出管理服务能力;远洋资本则具备专业的募投管退能。2021年5月,远洋资本完成实现北京钻石大厦项目的成功退出,年化收益率超过20%。

  而远洋集团在写字楼领域的殷实“家底”也为种子项目注入基金创造了前提。据戴德梁行数据显示,截至2020年末,远洋集团在京写字楼运营面积达166万平方米,位居市场前列。因此,两大项目注入基金后并不会影响远洋集团在北京写字楼领域的地位,如远洋大厦、远洋国际中心、远洋锐中心等抗周期性强的写字楼项目,依旧是极具吸引力的优质资产。

  一言以蔽之,远洋集团联合国际投资人成立了14亿美元的基金,而后通过基金以64.15亿元的代价收购了Z6地块。分析人士指出,此举将助力远洋集团提升资产周转,锁定未来收益,同时还进一步增厚了手中的现金流,可谓是一笔十分划算的买卖。

  优化资源配置

  助推住宅开发业务提档加速

  当前,置身复杂的市场环境和不确定性的周期中,如何在保持稳健运营的同时,实现业绩和利润的持续增长?是绿档房企们颇为关注的议题。远洋集团创新经营思路,也为行业提供了一个经典案例。

  诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出,通过设立核心写字楼基金,远洋集团进一步降低重资产的持有比例,实现由重到轻的快速“瘦身”。而依托于投资人专业的管理团队及运营经验,远洋集团亦可以获得持续的管理收益。如公告中提及,预计于9年期间内,远洋集团将因出售事项累计获得收益约13.15亿元。

  自1997年开发远洋大厦以来,远洋集团在北京、上海、天津等一二线城市的核心地段拥有多个优质的写字楼项目,运营经验丰富。远洋CBD Z6项目及光华国际注入项目后,远洋集团仍然保持着项目操盘及管理权。随着核心写字楼基金不断对外获取优质标的,远洋集团亦将借此机会实现管理模式和物业服务的输出,在保持资产不变重的同时,实现再营写字楼规模和影响力的稳步扩张,进而创造稳定、可持续的现金流入。

  而更为重要的是,远洋集团将两大项目注入核心写字楼基金后,资金投入大大减少、收入来源增多,为聚焦住宅开发业务创造更多条件。自2020年以来,远洋集团通过“南移西拓”、“城市深耕”、“聚焦高效项目”等策略,稳步推进土地储备规模的增长。2021年上半年,远洋集团在深圳、厦门、武汉等一二线城市新增货值约人民币500亿元。分析人士指出,手握充足现金流的房企,或利用集中供地的有利窗口期,推动规模的稳步增长。

  在“房住不炒、因城施策”的政策下,房地产行业稳健发展已成为主基调。如远洋集团这类布局前瞻,且具备持续“造血”能力的房企,正为下一阶段发展打开更大的空间。

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