标普:合景泰富现金流足以全面覆盖短期债务

2021-11-28 15:07:26 来源:

  国际评级机构标普在11月25日的评级报告中,确认合景泰富集团长期发行人信用评级为“B+”,高级无抵押债券长期发行评级为“B”,同时将评级展望从“稳定”调整为“负面”。

  在目前房企违约事件频发的背景下,这份评级报告意味着,标普认为合景泰富当下的风险较低。只不过,合景泰富也需要在未来一段时间里,向外界展露更多,以平定投资者的信心,这也会是其实现长期价值必经一关。

  标普下调展望的担忧主要集中在销售、融资及债务偿还情况等等,认为这可能对合景泰富未来12个月内的流动性造成影响,并且杠杆率会随着利润率的收窄而上升。

  有评级机构人士分析称,评级维持“B+”不变表明合景泰富的经营基本面没有显著变化,随着后续公司销售的表现回暖,或者融资端释放更多积极信号,合景泰富下一次评级展望有望会调整过来。

  截至今年6月底,合景泰富的非受限现金为426亿元,标普估算其中约有一半位于控股公司层面,这足以全面覆盖短期债务。

  融资端来说,近期的政策已出现了变化,不少机构人士表示融资端的边际上已有所改善,只是政策传导还需一定的时间,像合景泰富这样信用资质比较好的企业则会首先获益。

  在经营端,合景泰富今年前10个月累计预售额达到861亿元,累计同比增长10%。单10月销售93.6亿元,环比增长78%,较第三季度恢复明显。虽然离全年目标仍有差距,但这与行业整体保持在统一水准。其他稳健型房企的销售完成率与之相近,同期万科为65.58%、龙湖为73.53%。

  广州、成都等城市近期对预售资金的监管的放松则释放出更多改善信号,多地银行也在近期放款提速。业内人士认为,政策的边际改善有利于稳定市场信心和增加开发商流动性。

  像合景泰富这样95%的项目销售来自一二线城市的公司,确定性和稳健性较强,也会在市场企稳时率先改善。

  当下,合景泰富第四季度可售货值充足,部分项目新盘发售及多个项目陆续加推,趁着此段政策窗口期,公司整体销售也会实现稳步回升。

  标普预计,合景泰富会推出更多促销活动来提振销售和现金回笼,今年销售额预计会在1000-1050亿元,现金回笼率应能保持在80%左右。

  当然,采取更多促销活动也会一定程度上导致公司利润率的下降。不过目前合景泰富的利润水平还是远优于市场均值,标普预计其毛利率会从2020年的31.5%降至2021-2022年的28%。机构预测,明年行业利润率中位数会下滑到16%左右,毛利率则下滑至20%。

  标普预计,包括香港启德住宅项目的销售在内,扣除利息支出后,合景泰富未来12个月内将生成240亿-260亿元人民币的经营性现金流。

  合景泰富管理层也表示,香港启德项目预计在11月交楼,届时可以释放资金。

  并且,合景泰富集团还拥有香港鸭脷洲住宅项目50%的权益。公司计划明年以现房的形式对该项目推盘。

  这均会是保证合景泰富流动性的重要支撑,在外部融资情况稳定的情况下,产生的现金流也能够应对未来一年内到期债务的偿还。

  此外,在经营端的支出上,合景泰富方面也表示会保持谨慎拿地策略,坚持不拿错地,不拿贵地,踩准节奏拿地,保证利润率水平。等到明年行业整体情况趋于稳定,或有更多的机会时,再选择合适的地块。

  近些年,合景泰富已减少了在公开市场拿地,乃至高价地的举动,将更多的战略重心转向旧改等利润空间相对较高的领域。

  在今年10月底,合景泰富还与广州城市更新集团有限公司签署了战略合作,将城市更新的多个领域进行深度合作。

  当然,要做好城市更新也并不容易,这个赛道里已有像万科、中海这样颇具实力的玩家,竞争也是激烈的。但如果能够从中突围,城市更新项目的稳定也能成为房企利润的稳定器。

  合景泰富方面则表示,在行业营收增长受限情况下,拓宽拿地渠道,降低地价成本,更加注重收入及利润同步增长。

  管理层也对年底前“三道红线”转绿保持信心,并计划明年继续压降总负债规模。

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