央企国企并购潮启幕 华润万象生活两度出手化身“接盘侠”

2022-01-27 17:46:11 来源: 作者:光子军

  短短一个月内,央企物业华润万象生活斥资33.2亿元,两次出手收购民企资产,先以10.6亿元收购禹洲物业,再拿22.6亿收购中南服务。

  值得一提的是,华润万象生活化身“白衣骑士”接手禹洲物业全部股权,打响了2022年地产央企收并购出险民营房企的第一枪。

  此前市场流传消息,央行动员央企国企以收并购民企项目的方式为有中高风险的房企提供流动性支持。这则消息至今仍旧没有官方回答,但央企国企的收并购步伐已经迈出了脚步。

  1月17日,融创将武汉甘露山文创城部分股权,转让给了国企武汉城建。紧接着24日,融创又退出了常州融誉置业,接盘方为厦门国企建发国际及江苏城开地产集团。

  1月21日,世茂集团发布公告,以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权,由上海市政府旗下国企上海久事接盘。

  再有雅居乐集团发布公告,拟以18.43亿元出售广州利合集团26.66%的股权,接盘方为中海地产。

  值得注意的是,在以往物业并购的案例中,多是以民营企业推动为主,少有国企、央企的身影。而一周时间内,包括融创、世茂、中南建设000961)、雅居乐等头部房企,均成功将部分资产转让予国资。中信证券在研报中指出,预计未来国有企业在并购市场活跃度将提升。

  显然,地产市场正在进入新的时刻。

  接盘禹洲物业

  华润万象生活,属于国务院国资委直接监管的央企华润集团。1996年华润集团的地产板块华润置在香港联交所上市,2020年,华润置地分拆商业运营与物业管理业务,成立华润万象生活并在香港上市。

  半个月的时间,华润万象生活接连鲸吞两家大型物企,先后收购禹洲集团旗下禹洲物业、中南建设旗下中南服务。

  此前,禹洲正身值“多事之冬”,被传裁员,评级频频被下调,正面临着房企融资困难、到期债务压顶的困局。禹洲集团董事局主席林龙安将局势比喻为“行业至暗时刻”。虽未出现实质违约,但仍旧做出了打包出售禹洲物业服务的决定。

  禹洲这一举动可谓是割去心头肉,其在物业上意欲大施拳脚早已为外界所知,此前禹洲集团董事局主席林龙安表示,物业上市不断在衔接,希望在下半年能够上市。

  事与愿违,禹洲物业两度递表港交所均以失败告终。不甘失败的禹洲又放出“大招”,董事长林龙安之女林禹芳辞去部分集团职务,空降禹佳生活服务。彼时业内表示,林禹芳“专职”负责禹佳生活服务的管理工作是为了再度冲击IPO。

  然而“散售”的一纸公告披露后,禹佳生活服务的上市梦算是破碎了。1月5日,禹洲集团发布公告称,拟10.6亿元转让公司旗下禹洲物业服务全部已发行股本。同日,华润万象生活发布公告称,其全资控股的润楹与天津禹佳订立股权收购框架协议,拟收购由天津禹佳100%控股的禹洲物业。

  禹洲选择“变现”物业资产也是无奈之举,要知道,彼时禹洲正面对着大规模的到期的债务,截至2021年上半年其账上压着百亿元的债务。流动负债898.07亿元,占总负债比为65%,手头200亿元的现金难以应对151.71亿元的一年内到期的短期债务及116.5亿元的贸易应付款。

  但这场收购对交易双方来说都非同寻常,是华润万象生活上市后的首个并购,也是禹洲集团物业板块核心业务的易主的重要节点。

  据禹佳生活服务冲刺IPO的招股书显示,禹佳生活服务业务主要分为物业管理服务与商业运营两大板块。

  2018-2020年,禹佳生活服务收入分别约为3.94亿元、5.44亿元和6.34亿元。其中,物业管理服务收入从2018年的2.83亿元至2020年上升到了4.94亿元,复合年增长率达到32.1%,同期,商业运营服务收入1.1亿元增至1.4亿元,复合年增长率达到12.6%。截至2020年底,禹佳生活服务的物业管理服务与商业运营营收分别占总收入的77.9%和22.1%。

  收并购后,禹洲集团也开始朝着一个好的方向前进。此前,面对房企谈之色变的美元债,禹洲集团也是为其所困,仅在一月禹洲集团有2只境外存续债券将于2022年1月到期。据其1月12日的披露信息显示,禹洲集团已针对这两笔本金合计5.8亿美元的境外债进行交换要约和同意征求,这两笔美元债分别于1月23日和1月25日到期。

  10天过后,禹洲集团公告称,公司2022于2022年1月即将到期的5.8亿境外美元债券交换要约已获得高比例通过,已交换要约占交换票据本金总额约82.0%。

  华润再得一子

  禹洲物业两度递表都以失败告终,与之不同的是,中南物业在二次地表后通过聆讯,却放弃赴港上世计划,选择“卖身”。

  1月20日晚,华润万象生活发布公告称,其全资附属公司创润发展拟22.6亿元收购香港彩虹物业有限公司旗下的南通长乐全部股权,以及香港乐活物业有限公司旗下的中南服务1%股权。

  公开资料显示,南通长乐持有中南服务99%股权,这也就意味着,收购事项完成后华润万象生活将间接全资控股中南服务。换言之,中南服务也完全“卖身”于华润万象生活。

  令人不解的是,中南服务位列2021中国物业服务企业综合实力500强第30名,也是2021中国物业服务力百强企业。曾两度递表冲击IPO,在去年11月刚刚通过港交所的聆讯,距离上市仅一步之差,中南服务却逆转态势,选择放弃上市卖身于华润万象生活,这背后究竟有何原因呢?

  据中南服务招股书显示,2018-2020年,中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元和8.63亿元,三年复合增长率为25.1%。同期实现年内净利润分别为1795万元、2705万元和6675万元,三年复合增长率为92.9%。

  同期,中南服务为中南集团所开发物业提供物业管理服务的所得收入分别约为2.81亿元、3.39亿元和4.67亿元,分别占同期物业管理服务所得收入的98.9%、97.9%、92.7%。和其他物企一样,中南服务也难以摆脱母公司依赖的通病。

  去年市场上多数房企遇险先买物企的动作并不鲜见,不免让人质疑,中南建设是因资金紧张而卖掉物业板块。对此类说法,中南建设方面表示,中南服务与中南集团旗下A股上市公司中南建设相互独立,本次交易对中南建设并无直接影响。

  同时表示,公司有息负债少,未来一年公开市场到期债务只有不到15亿元,且华润万象仅需支付不低于总代价44%的首付款,故本次交易并非中南在地产行业调整背景下的应急之举。

  通过数据来看,截至去年三季度末,中南建设有息负债总额约637亿元,同比减少约20%,占负债总额的比例为21.35%。一年内到期有息负债共166亿元,每月平均偿付需求约14亿元,最高不过39亿元.同期中南建设货币资金 230.44 亿元,是一年以内到期的各类有息负债的 1.39 倍。

  再来看美元债的情况,企业预警通显示,中南建设截至目前存续美元债券共4笔,其中3笔美元债与2022年到期兑付,发行规模合计达6亿美元,余额为2.43亿美元,到期日均为2022年6月。

  中南建设方面表示,转让物业公司股权之后,其将选择战略聚焦,回归主业,做强建筑,做大产业园区,向制造业或服务于制造业靠拢,聚焦建筑、产业园区等制造业主体进行优质资源整合,开拓EPC、代建等传统优势业务,在清晰的路径下筑牢企业护城河。

  此次收购,华润万象生活给中南服务开出了不高于22.6亿元的收购价。以2020年税后净利润6674.7万元粗略推算,此次收购代价与税后净利润比值约为34倍,对比2021年未经审核净利润为1.76亿元计算,此次收购PE不超过12.9倍。

  克而瑞物管分析表示:“华润万象生活此次给出了近13倍PE的估值溢价,符合此前行业10-15倍的均值。能给予此估值,一方面是对中南服务业务互补和协同的认可,另一方面或许也有地产端的因素。”

  横向比较来看,华润万象生活此前收购禹洲物业给出10.6亿元,以禹洲物业2020年4880.2万元的净利润对比,并购PE在22倍,中南服务卖身华润万象生活也并不亏。

  值得一提的是,此次收购对华润万象生活来说同时也将增厚其净利润。截至2021年5月底,中南服务平均物管费约2.0元/平米/月,基础物管服务毛利率约17%,高于华润万象自身在管项目水平。

  据浙商证券601878)测算,中南服务2021年化收入和归母利润约10亿元和0.68亿元。预计,这次收购,可令华润万象生活2021年收入增厚约10.5%,归母净利润增厚约4.5%。

  4亿目标仍是谜

  华润万象生活在开年以花钱如流水之势一直“买买买”。业内人士分析称,深陷流动性危机的公司往往会选择变卖资产来回血,双方各取所需,一个想要“活下去”,一个想要“做大做强”。

  而华润万象生活买买买的行动和其扩张规模的需求密不可分。公开资料显示,华润万象生活在2021年初业绩发布会上曾提出:“到2025年末,华润万象生活的物业管理规模要达到4亿平方米以上,以加大第三方拓展的方式做大规模,并将商业运营服务业务维持在行业第一的位置。”

  但是华润万象生活近年来新增在管面积并不理想。数据显示,2018年至2020年,华润万象生活住宅物业在管面积分别为0.78亿平方米、0.92亿平方米和1.07亿平方米。2019和2020年增加1500万平方米和1400万平方米住宅在管面积。截至2021年6月底,华润万象生活住宅物管的合约面积1.62亿平方米,在管建筑面积为1.22亿平方米。

  华润万象生活管理层此前也曾坦言,从规模上看公司在目前上市的物管公司中并不突出,随即也制定了具体的扩张计划:通过直拓与收并购两种方式,在2021年新增4500万平方米第三方外拓面积。

  从这点来看,收并购或许是其快速弯道超车的一个捷径,这也就说明华润万象生活为何大举收购之旗,连吞两物企。

  公开资料显示,中南服务于中国江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5147万平方米的在管面积,合约面积和在途面积共计3941万平方米,预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。

  克而瑞物管称:“中南服务的在管面积,将成为华润万象生活的重要补充。华润万象生活具备稀缺的商管标签,但在住宅项目的拓展上稍显逊色。”

  此前,浙商证券表示,华润万象生活2022年伊始进行的两笔收购均为民营房企下的物业公司。据其大致统计,华润万象生活如成功收购禹佳生活和中南服务,华润万象生活预计将获得新增在管面积6910万平方米,潜在交付面积4989万平方米。

  据克而瑞物管发布《2021中国物业服务企业管理规模榜TOP100》,华润万象生活在管规模约1.42亿平方米,若加之收购的两笔物业的在管规模,其在管规模或将达到2亿平方米左右,将直接从20名成功晋级到top15的阵营。

  

  想要在2025年达到4亿平方米在管面积的目标,同时还需考虑到受房地产市场影响,禹洲物业和中南服务是否能保持预期中的增速?加之华润万象生活直拓进展近年来“龟速”般增长,或许收并购才是华润万象生活实现规模快速增速扩张的最好渠道,2022年还得继续买买买才行。

  

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