3月30日，房地产开发板块再次掀起涨停潮，个股方面，南国置业（002305）、光明地产（600708）、天房发展（600322）、津滨发展（000897）等多只个股10cm涨停，新城控股（601155）、京投发展（600683）等个股纷纷跟涨。

　　消息面上，据有关媒体报道，福州楼市限购放松，当前无本地户籍也可买房。3月30日福州市不动产交易中心在接受媒体采访时表示，即日起，将针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

　　近期房地产板块十分活跃，多次在大盘表现一般的时候逆势上行，或与当前政策端的利好有关。

　　多个二线省会城市放开限购限贷政策

　　据不完全统计，目前已经有多个二线省会城市放开限购限贷政策。

　　3月1日，郑州市出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，以新政“19条”打响了今年全面放松限购限贷的“第一枪”。

　　根据规定，子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

　　新政出台后，房地产市场活跃度已有提升。中介机构监测显示，政策发布后2周，郑州新房和二手房成交量较前两周分别上升4.3%和10.9%。

　　同为省会城市的哈尔滨，也于3月23日宣布2018年出台的区域性房地产限售政策已完成其阶段性调控使命，故予以废止，不再执行“在主城6区内新购商品住宅需满3年方可上市交易”的规定。

　　根据不完全统计，除了福州、郑州、哈尔滨在限购、限贷方面全面松绑，东莞、北海、唐山等地也于近期陆续出台了公积金首付比例降低、贷款额度增加、条件放宽等相关措施，为房地产市场企稳回升创造窗口期。

　　在刚刚结束的两会上，“房住不炒”的主基调仍然在谈，那么又要如何理解此轮管控的放松呢？

　　房企债务风险仍未充分释放

　　近日，融创中国发布公告称，该公司预计无法在3月31日之前刊发经审核的年度业绩，并预计2021年归母净利润较2020年下降约85%，核心净利润较2020年下降约50%，要知道，2020年，融创中国归母净利润则是同比增长36.9%，达到了356.4亿元。

　　与此同时，3月24日，有消息称，融创中国近日将与债券持有人开会，商讨本金40亿元的“20融创01”可回售债券展期方案，融创中国董事长孙宏斌将为这笔债券提供无限连带责任担保。

　　除了融创之外，今年以来已经有阳光城（000671）、正荣府发生实质性违约。可以说，眼下房企的债务风险仍然未得到充分释放。

　　市场风险持续增加根本原因是目前销售并未有改善，偿债压力持续，房企资金压力在不断加大。

　　现金短债比是衡量房企短期偿债能力的重要指标。现金短债比较大表明房企短期偿债能力较强。

　　根据2021年中报数据，2021年克尔瑞销售排名前20的房企现金短债比平均数和中位数均接近2倍，排名前五的为龙湖集团(5.01)、旭辉集团(3.77)、中国金茂(2.94)、建发地产(2.47)和中海地产(2.38)。

　　净负债率是衡量房企长期偿债能力的重要指标。近半年来受到房企暴雷、行业下行等影响，市场对地产债信心下降，主要房企的信用利差均大幅走阔，而不同信用资质房企信用利差分化也在加大。

　　根据2021年中报数据，2021年克尔瑞销售排名前20的房企净负债率平均数为62.3%，中位数为55.8%，净负债率在20%以下的房企包括中国金茂(13.65%)，世茂集团(16.15%)，旭辉集团(16.50%)，中海地产(18.39%)和龙湖集团(18.94%)。

　　市场分析人士指出，从长期来看，如若房价高企，加重年轻人负担，对于生育率势必造成较大的影响，将与政府的整体施政目标背离。同时，当前政府推动长租市场、保障性住房市场发展的力度并没有减弱迹象，因此，“房住不炒”的整体基调可能并不会发生太大的偏移。

　　但是短期来看，地产稳才能经济稳，稳地产就是稳经济。政府为稳定经济发展，势必将对房地产有所放松，尤其在今年整体环境压力较大的情况下。

　　从房地产行业本身的发展规律来看，粤开证券认为，当前房地产“市场底”仍未显现。回顾前两轮房地产调控放松周期，可以发现：

　　1)放宽限购限贷和下调房贷利率等需求端政策，提振市场的效果较强，本轮政策放松力度预计还将进一步增强。

　　2)房贷利率是地产销售的领先指标，商品房销售面积增速转正一般滞后个人住房贷款平均利率阶段性高点6-9个月左右，预计本轮销售数据将2022年年中左右恢复正增长。

　　但考虑到本轮周期面临疫情反弹和房企债务风险的冲击，市场信心恢复或需更长时间，需要政策端一步呵护。

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