华侨城A4月6日发布投资者关系活动记录表，公司于2022年4月1日接受95家机构单位调研，机构类型为QFII、保险公司、其他、基金公司、海外机构、证券公司、阳光私募机构。

　　投资者关系活动主要内容介绍：

　　问：

　　介绍一下公司2021年毛利率下滑的原因及未来的变化趋势？

　　答：公司2021年毛利率有所下滑，一是受房地产调控政策和市场行情下行影响，行业整体毛利率处于下行趋势，二是公司结转区域及结转结构的变化，毛利率较往年有所下滑。

　　从2021年的结转项目来看，基本是近年来市场招拍挂或文旅综合拿地项目，特别是招拍挂获取的房地产项目，除非未来市场行情发生较大变化，2021年的毛利率基本代表了公司现阶段及未来一段时间的毛利率水平。公司上下也清楚地认识到未来房地产企业所面临的压力，加快周转、提升能力建设，是公司管理层的统一认识。

　　问：

　　如何看待现在房地产行业发展形势？未来公司地产业务发展思路？

　　答：2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，后续又出台如“三道红线”等一系列调控措施，有效的抑制了投机性、投资性地产需求，强化了房企金融监管，推动资金脱虚向实。2022年政府工作报告再次明确要保障好群众的住房需要，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这些都反映地产行业在社会主义市场经济下将持续健康发展，仍将是我国经济发展的重要产业之一，只是会改变发展模式和产品形态，回归居住属性。近期从中央到地方都在陆续出台促进房地产业健康发展的政策。随着房地产业的深入调整，竞争格局重塑，行业将进一步分化。具备优秀运营管理能力、有安全现金流、注重社会福祉的企业将迎来新的发展机遇。

　　华侨城A结合自身的文旅业务，形成了具有自身特点的地产发展模式。在当下复杂的内外部环境下，公司在2022年将密切关注市场动态，加强综合研判，稳中求进、以收定投，在守住风险底线的前提下，优中选优拓展资源。一方面，充分发挥公司成片综合开发模式的优势，在经济发展好、市场活跃的地区获取优质土地资源，促进地产和文旅业务协同发展；另一方面，修炼内功，通过创新开发模式、提升管理水平等手段，推动公司实现可持续的高质量发展。

　　问：介绍一下公司今年的分红情况及未来几年的分红政策？

　　答：为积极回报股东，与所有股东分享公司发展的经营成果，充分考虑了公司2021年度盈利状况、未来发展的资金需求以及股东投资回报等综合因素，制定了2021年度分红预案。

　　分红政策和公司经营的利润以及现金流的情况是正相关的。公司将根据经营状况以及发展计划，并结合股东回报、盈利情况和公司发展资金需求等多方面因素制定未来分红计划。

　　问：请问“十四五”期间公司的文旅和地产两大板块的战略重心、发展思路是什么？

　　答：公司“十四五”规划明确了以旅游为核心增长极，城镇化为底盘，创新和数字化为新动能的发展思路。公司将保持战略定力，坚持具有强大生命力的创新发展模式，坚持以房地产和文化旅游为主要业务。具体而言，优化“文化+旅游+城镇化”发展模式的核心是实现三个转变。一是确立旅游业务的中心地位，强化运营能力建设和产品创新，突出旅游产品对综合开发项目的驱动作用，突出旅游产品自身盈利能力的提升。二是回归城镇化的补偿功能。通过区域整体规划，精准布局，提升开发专业能力，继续发挥城镇化支持旅游发展的补偿作用。三是聚焦高能级和优势区域，深挖市场潜力，聚焦于优势产品线，通过专业和规模的提升来提高整体发展效率。

　　问：

　　开年以来，多地陆续推出地产行业的支持性政策，包括下调按揭利率和首付比例等。公司在近期是否有感受到销售市场的回温？

　　答：从一季度的市场表现来看，暂未发现整个市场发生根本性的变化。政府虽近期发布较多利好市场及利好融资方面的政策，但由于时间距离较短，政策发布到市场反馈需要一定的时间。因此我们会密切跟踪市场状态，把握整个时间和市场的窗口。

　　问：具体介绍一下资金盘活的流程机制和提高使用效率的具体方式？

　　答：第一，我们针对各地情况，要求各地项目公司对当地预售监管资金的政策进行系统梳理。第二，根据当地政策规定的前提下，我们将项目开发销售的各个节点和政策做详细的匹配，制定不同环节的资金使用计划。第三，根据项目销售和推进计划，按周、按月对应节点，实时监控资金的盘活和使用进度。第四，后续会按季度对整个资金的使用情况做一些动态的跟踪和评价，相当于做闭环的管理。

　　问：

　　为何公司2021年减值规模同比扩大？目前的减值计提是否足够？之后是否还会有减值的预期？

　　答：2021年公司减值规模有所扩大，一是部分房地产收并购项目，因受行业政策、政府限价等原因，销售价格低于项目可研的市场预期价格，出于谨慎性原则计提减值，这部分占减值的56%；二是对禹洲、易居两项长期股权投资，因其债务及应收账款可能发生无法偿还或收回而计提减值，占33%；三是因疫情反复影响部分综合经营项目，予以计提减值。

　　若未来市场情况好转，对于减值迹象已消失的存货部分的减值可以转回；对于固定资产、长投减值部分按照会计准则的规定，无法转回。后续是否持续计提减值取决于行业情况和市场走势，如市场持续下行，不排除持续计提减值可能性。

　　问：今年融资逐步宽松的情况下，请问公司下半年有何拿地和投资计划？

　　答：从公司角度来说，拿地策略坚持两个原则，一是要优中选优。第二，坚持底线思维及现金流的保障。

　　具体计划为，一是坚持把资源质地作为项目拓展的核心指标，加强标的研判，聚焦核心区域与优质项目，以核心城市群的核心地段作为主要投资方向，重点关注去化率和资金周转；二是发挥优势、创新模式，为政府提供公共服务设施建设及运营全流程专业服务，间接获取优势资源；三是拓展业务边界，以城市更新/旧城改造方式介入城市存量核心区域综合开发；四是适度进行工业园区和其他项目的建设，作为地产业务的补充；五是介入政府政策性保障住房开发项目；六是积极推进数字化转型、赋能管理，向管理要效益。

　　问：近两年国内旅游业依旧受疫情影响着。请问公司文旅业务受到了哪些影响？公司采取了哪些措施应对疫情不断的冲击？

　　答：近两年疫情的反复对国内文旅行业造成较大影响，公司文旅业务也受到了一定程度影响。在常态化疫情防控形势下，公司通过不断探索和尝试，来积极降低疫情带来的影响。主要包括以下几方面：一是公司坚持以市场需求为导向，不断创新文旅产品供给，新业态、新产品陆续推出。深圳欢乐港湾“湾区之光”摩天轮、襄阳奇趣童年亲子乐园、西安欢乐谷玛雅海滩水公园、宁波欢乐海岸、扬州梦幻之城等一大批新产品相继推出，迅速成为各地文旅新地标。其中“湾区之光”摩天轮开业紧八个月收入破亿，打破国内单体游乐项目年度营收记录，已经成为深圳当下最火热的旅游目的地；襄阳奇趣童年亲子乐园是中国首个陪伴式自然亲子乐园。同时，公司通过统筹推进旗下经典文旅项目升级改造，全面提升软硬件品质，持续优化游客体验。以北京欢乐谷为例，近年来不断保持大的主题区域更新，目前已完成6期更新改造投入且市场反响积极，未来仍将持续推进相关区域更新改造计划。2021年，北京欢乐谷顶住竞争压力和疫情影响，营业收入提前2个月超历年最高记录，票务收入、商品收入、会员收入与餐饮收入均破历史记录。二是公司旗下各文旅企业多措并举，降本增效成果显著。一方面，通过精细化运营管理，培养各层级精细化管理思维，制定降本目标，向管理要效益，如酒店形成标准化、链条化的餐饮出品模式，合理确定库存、确保餐饮品质，避免滞销货物的堆积和食物浪费；二是通过落实节能降耗，加强对节能类产品的使用及资源循环利用，合理控制部分区域能耗，如非面客区的空调、电梯等，减少非必要能耗；三是通过优化岗位流程及排班、加强内部管理等举措，提升精细化用工水平，提高人工效能。同时，自疫情突发以来，各级政府部门出台了一系列纾困政策，包括减税降费、金融支持、稳岗就业等方面，从一定程度上减轻了企业的资金及经营负担。华侨城各文旅企业也持续关注政府各项政策并对符合条件的政策积极申请。三是积极推动数字化转型。在文化旅游产业数字化转型中，我们一方面以数字化为手段，将互联网嵌入我们的文旅主业中，使其成为赋能业务、变现流量、提升价值的重要手段。我们自主构建的华侨城智慧旅游管理体系入选国资委中央企业“十三五”网络安全和信息化优秀案例，花橙旅游入选国资委中央企业数字化转型典型案例，并在去年推出了首款官方APP——花小橙，一起为公司文旅业务的创新发展提供了数字化力量。另一方面，公司旗下景区也通过不断加强科技应用，为游客带来更好的游玩体验，例如西安欢乐谷玛雅海滩水公园结合电竞游乐，联动国漫IP“秦时明月”、游戏IP“剑侠情缘”等多元顶级IP，用最符合新生代潮玩的设计理念和最先进的科技手段，打造全国首个“电竞嘉年华”游乐体验基地和全球首个“AR虚拟现实乐园”。

　　未来，随着疫情防控形势好转，行业整体将持续复苏，预计公司文化旅游业务将跟随市场规模的扩大处于持续向好的态势;

　　深圳华侨城股份有限公司主要从事文化旅游业务、房地产业务，是控股型集团公司。公司的主要产品为旅游综合业务、房地产。公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。

　　调研参与机构详情如下：

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会