地产寒冬实现盈利,碧桂园有招

2022-08-19 20:18:17 来源: 和讯网 作者:蒲莎莎

  8月18日,碧桂园发布盈利预警,预计今年上半年的核心净利润为45亿元到50亿元,股东应占净利润为2亿元至10亿元。碧桂园召开投资者电话沟通会,说明公司中期盈利预期的相关情况。集团总裁莫斌称,“公司通过精细化的管控使得现金流保持平稳,并没有因为利润的下降受到影响。”

  行业艰难 碧桂园“有招”破局

  “从去年下半年以来,地产行业的发展面临着很多挑战,多重不利因素层层叠加,行业十分艰难,碧桂园也确实无法独善其身,虽然我们也预见到了。”碧桂园总裁莫斌在电话会议上说到。

  而这些挑战对碧桂园今年的中期业绩,特别是在利润表中,也产生了直接的影响。但紧接着莫斌也指出,公司通过精细化的管控使得现金流保持平稳,并没有因为利润的下降受到影响。

  如何做到的呢?

  一是精细管控,区域合并。莫斌指出:“我们吸取教训、反思之后,进行了战略调整, 从106个区域调整到63个区域,其中更多的资产和区域集中在五大都市圈和确定性高的、封闭性市场。”

  从 2018 年开始,碧桂园已经连续做了四年的“全竞提升”,做精细化管控,做到供销回支投的闭环管理,同时做好所有区域资产的投融管退管理,出清相对较差的资产。

  二是优化资产负债表,稳定现金流。为确保公司能够穿越周期,碧桂园把重心放在保证资产负债及利润的平衡上,并确保核心资产和核心人员不受损。

  在“三道红线”调控前期,碧桂园就已开始做很多降负债的安排,偿还高成本短周期的融资,持续优化债务结构,净负债率维持在 50%以下,所以在这一轮周期中业成功活下来了。

  同时,碧桂园通过销售回款,稳定经营性现金流。上半年,实现权益销售1850亿元,权益回款现金回款约为1703亿,权益回款率92%。

  此外,通过可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态,压缩一切不必要的支出。

  三是保交付保债务刚兑,融资和债务安排。碧桂园上半年在214个城市,如约交付1070批次,超25万套房屋;下半年计划交付50万套。

  在融资端,碧桂园是政府监管支持的示范性房企,是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。在今年境外资本市场几乎停滞的状态下,碧桂园已经成功发行可转债折合33.68亿人民币,配售新股折合24.1亿人民币;去年下半年至今,公司境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。

  “目前,公司在交易商协会和中债信用增信公司的支持下,也在推进中票的发行,进一步稳定行业及公司的信用状况。”莫斌透露。

  2022 年下半年,碧桂园在境外已无到期美元债;境内有两笔债达到可回售状态,合计40亿元。除此以外,碧桂园年内没有到期的直接融资。

  穿越周期 碧桂园后市可期

  “行业及公司都在煎熬。信心循环的参与方都在努力恢复地产行业脆弱的信心,也需要每一个参与主体更加努力。”

  不置可否,地产行业信心的恢复仍需要一段时间。但同样毋庸置疑地是,地产行业仍是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场,活下来的企业将会有更大的机会。

  莫斌在电话会议上表示,对未来还是很有信心,信心来自四个方面:

  第一,是对未来市场的信心,十万亿的市场,一定是健康发展的市场。穿越暴风雨之后,谁的竞争力最强,谁就能占领市场。

  第二,对政府调控有信心,政府调控能力很强。

  第三,对我们的管理有信心。我们全竞提升后,管理竞争力上升到一定高度。

  第四,对碧桂园的新业务有信心。

  “我们建筑机器人的发展,未来对主营业务发展,一定会像老虎插上翅膀一样。”当在讲述碧桂园的新业务时,莫斌明显十分自信。

  在今年6月,碧桂园将旗下建筑子公司及原博智林旗下的总包单位进行整合,成立科技建筑集团,一个建筑机器人应用的企业。通过整合全产业链资源,实现“研发-生产-应用”的全过程贯通。

  莫斌指出,在顺德开展的“63亩试验”全过程测试表现来看,效果非常明显。目前,已经在全国正在建设的项目上投入使用。

  行业筑底下半年 碧桂园如何奋战

  鉴于目前楼市销售的低迷态势,碧桂园的去化率如何是投资者十分关心的问题。

  常务副总裁程光煜表示,从全年尺度看,碧桂园宏观去化率是可控的。但差异比较大,有些项目去化得很好。

  “下半年还是在筑底的过程。不会比上半年的情况更差了,但也不会有很大的反转,是一个在底部盘整,城市有分化的过程”。程光煜认为:“这个市场是我们不能改变的,但是要有策略。”

  那碧桂园在接下来的下半年会采取什么策略让销售回暖呢?

  程光煜指出,碧桂园的策略主要是几个方面,一是,碧桂园货量是比较充沛的,有差不多一万亿的可售的土储。二是得益于碧桂园的均衡布局,能比较好地对冲市场分化和比较严重的疫情影响。三是通过调节货量供给 采取“以销定产”“精准供货”去对冲风险。

  此外,在产品方面,主要以偏改善的产品为主,积极调整产品,使得更加有适销对路的安排,比较稳健去度过现在市场低谷情况。

  程光煜表示,相信在政府积极的主导下,伴随因城施策的深入,政策的出台,碧桂园会保持在有序的、合理的销售节奏上,相信碧桂园的销售规模在下半年会稳定,和头部同行同步,优于同行。

  在目前的市场环境下,今年下半年和明年上半年,碧桂园的工作重点和工作效果又将如何考量?

  莫斌表示,监管机构和政策对依旧稳健的企业支持力度是挺大的。市场在政策的加持下,会慢慢恢复。

  他表示,在市场下行和市场筑底的过程中,首先要保证公司能够活下去,活到健康的市场到来之后让碧桂园能活得更好。

  所以,管理层认为最重要的工作是以现金流为核心,做好资产负债和利润表的平衡。

  在保交付的同时,债券要刚性兑付,保证核心资产和核心人员,同时致力于新业务,与主营业务的竞争力的加持下,碧桂园能越做越好。

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