优质民企融资逐步回暖,长期仍需销售改善

2022-09-29 22:11:31 来源: 新快报

  9月19日,碧桂园公开发行2022年度第一期中期票据,本金总额为15亿元,为期三年,票面利率为3.2%。值得关注的是,本次中票发行由中债信用增进公司提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”,中债信用公司是我国首个专业债券信用增进机构,由多家实力国企共同成立发起。德邦证券首席宏观经济学家芦哲指出,对优质房企的增信工具从8月开始施行,目的是改善当前房企的流动性危机,促进房企融资,稳定房地产市场。

  市场下行、融资受限,房企流动性普遍承压

  通过专业机构增信,让优质房企可以发行利率更低的中期票据,既能降低融资成本,也能在一定程度上缓解流动性压力,但不可否认的是,当前房企仍面临三大资金难题:市场下行、融资受限、即将到来的偿债高峰。

  据中指院统计,今年1-8月百强房企销售额均值同比下降46.2%,在上半年百强房企的权益销售额更是同比下滑16.9%。不景气的市场无疑让房企直面资金压力,克而瑞统计显示,2022上半年末重点上市房企的现金持有量为20412亿元,同比大幅下降了22.84%,较年初则下滑了15.01%,92%房企持有现金较期初有所下降。

  而另一方面,尽管房地产利好政策不断,但市场信心仍在观望,房企的融资渠道因市场遇冷、相关法规缺位等原因,融资难题尚未完全解决。数据显示,今年8月年100家典型房企的融资总量为323.64亿元,环比下降41.5%,同比下降60.8%。从融资结构看,其中信用债同比下降 24.2%,海外债下降 91.2%,信托下降 79.6%,ABS 下降 41.1%。中指院研报指出,房企融资量已连续5月环比减少,可见房企融资难问题仍然突出。

  值得注意的是,相较国企央企,民营房企面临着更大的融资压力。目前信用债、ABS 为房企非银融资的主要渠道,但信用债发行主体却以有官方信用背书的国企央企为主,2022 年上半年,国央企发行占比近 9 成,而民企仅发行 14 只债券;今年上半年民营房企发行境内债规模占比仅为3.7%,达到近三年最低点。不难看出,在房企普遍融资受限的情况下,民营房企普遍面临更大的融资压力。

  此外,偿债潮的到来将增加房企的流动性压力。克而瑞数据显示,2022年中期重点房企的短期有息负债为15841亿元,相较于期初增长了1.39%,克而瑞指出,主要原因是房企偿债潮的到来,较多长期有息负债转为短期有息负债。

  融资环境改善,优质民企发债规模提升

  融资是房企自资金的重要来源,改善融资环境,对抒解企业流动性压力至关重要。面对房企、特别是民营房企融资难的行业现状,今年4月以来政府便已多次强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放,力求改善融资环境,缓解企业资金压力。9月29日央行提出,推动“保交楼”专项借款加快落地使用,并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持,促进房地产市场平稳发展。

  随着今年专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地,政策干预效果已初步显现。国金证券研报显示,截至8月,碧桂园示范性民营房企发债平均规模已由5月份的 8.5 亿元提升至 14 亿元,平均担保比例由 15%提升至 100%。(今年5月监管机构选定碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城5家优质民营房企进入“示范房企”名单)

  另据中指研究院统计,自5月份起,包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具,带动了龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债,实现融资39亿元。民营房企的融资环境有所改善。

  从企业表现来看,碧桂园至今已获批可发行50 亿元中期票据,其中由中债信用增进公司全担保下的中票额度为 15 亿元,首期已于 9 月19日发行。此外,除了最新发行的中期票据,碧桂园在今年境外资本市场几乎停滞的状态下,便已先后发行可转债折合33.68亿元,配售新股折合24.1亿元;从去年下半年至今,在境内更是发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元。

  但值得注意的是,“融资增信”等利好融资的措施,主要操作对象还是以过往经营稳健的优质民营房企为主。在各大房企融资仍然承压之际,碧桂园享受到较好的融资环境,成为当前为数不多能进行全品种融资的民营房企,与其财务状况状况获监管机构认可息息相关。

  碧桂园财报显示,截至2022年6月30日,剔除预收账款后,其资产负债率已从 2020 年中期的 81%连续下降至 2022 年中期的 72%,期末集团可动用现金余额约人民币1479.8亿元,现金短债比约2倍,可动用现金储备充足。可以说,碧桂园的净资产负债率和短期偿债表现均优于监管要求。

  业内:解决房企现金流难题,长期仍需销售改善

  随着国家决心改善民营企业融资环境,在一系列利好政策加持下,尤其是4 月份出台“融资增信”后,民营房企净融资明显改善,4 月同比涨幅转正、5 月净融资较 1-3 月平均提升 30 亿元。在今年5月份发行5亿元公司债后,碧桂园在6月份主动要约回购 7 月到期的 6.83 亿美元票据,截至目前,碧桂园已经悉数偿还年内所有到期美元票据,年内已无到期美元债,进一步为公司稳健运营夯实基础。

  “企业顺利融资及时导入资金,就当下来说,能很大程度缓解经营压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,机构出台相关配套措施改善房企融资环境,有助于增强信心,是值得肯定的。

  “但目前通过增信等融资工具改善融资环境,并无法解决房企流动性危机。”芦哲认为,增信等措施只是辅助性工具,无法起到决定性作用。芦哲指出,当前缓解房企融资难题的核心仍然是促进销售端恢复,盘活项目,形成可持续的现金流。

  地产经济学家邓浩志也持相同看法,表示比起解决房企融资难题,恢复市场更为重要,“单纯借一笔钱只能解决阶段性困难,市场不恢复,房企就没有持续的资金回笼,所以长期问题还是需要通过市场恢复来解决。”

  碧桂园现金流稳企,不仅是因为融资渠道畅通,更重要的原因是其较好的经营业绩。据碧桂园 2022年中报披露,公司上半年实现营业收入 1623.6亿元,实现权益销售额 1851 亿元,权益合同销售面积约 2348 万平方米,回款率达 92%;且在上半年继续实现净经营性现金流为正,净流入约 53 亿元。使碧桂园有较充足的资金去“降负债、调结构”,避免流动性承压。

  正如国金证券在研报中指出的那样:房企现金流持续企稳仍需回归到地产销售改善上来。“过往地产周期表明,房企经营现金流从企稳到持续改善,往往伴随地产销售回暖,比如 2012 至 2013 年,商品房销售同比提升 52 个百分点、对应经营资金提升 71 个百分点。”

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