山东威海乳山因超低房价被称为“海边鹤岗”，据悉，乳山有“小区200个，房子10万套”，目前，有的公寓一平米只有几百元，买房者几乎都是外地人。在房产信息平台上发现，截至今年11月11日-17日，乳山银滩二手房成交均价为2722元/平方米，周度环比下跌14.1%。具体到微观房源，有不少临近海边的海景房总价仅5万左右，还有房源面积92平方米总价仅6.8万元，均价740元/平方米。

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　　约七成城市房价偏弱，一季度或加入降房贷队列

　　2022年国内楼市如何？未来会有怎样的操作？上海易居房地产研究院日前发布报告表示，1月底，全国各地实际上已经出现了房贷利率大幅下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降房贷利率的操作。

　　2022年为疫情三年最冷的一年

　　2022年全年，全国百城新建商品住宅成交均价为19222元/平方米，同比涨幅8.4%，相比2021年10.7%的同比涨幅收窄了2.3个百分点。观察疫情三年房价同比涨幅走势，年初累计房价同比涨幅曲线总体处于持续下行态势，既说明房价走势持续降温，也说明2022年为疫情三年最冷的一年。而具体看2022年的房价走势，其呈现V型走势，说明在2022年上半年房价持续疲软的情况下，一系列购房新政和金融政策持续发力，防范房价失速的风险出现。

　　从2019年以来三类城市年初累计房价同比涨幅数据来看。一线城市在2022年的房价走势明显和其他两类城市有差异。总体上一线城市的房价涨幅略高。从北上广深四个城市房屋成交均价数据，可以看出2022年四个城市均价有明显的抬升。这和各地政府放宽预售许可条件、高价项目密集入市等有关。这也说明各地有比较明显的稳房价操作。二三线城市的房价总体上偏弱，尤其是三四线城市。其中二线城市受到了烂尾楼事件的冲击，销售数据疲软自然也牵制了房价的走势。而三四线城市的人口导入速度慢，其在疫情三年房价总体处于持续疲软的态势。

　　太原、沈阳等省会城市最需降房贷

　　基于城市分类，列出了一二三四线城市中房价同比跌幅最大的城市。其中一线城市房价保持了同比正增长，不纳入此次排名。上海易居房地产研究院梳理了二线城市、三四线城市相关符合条件的城市名单，如下。

　　统计显示，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体疲软，是2023年一季度最应该主动下调房贷利率的城市。此类城市总体特点是，属于北方省会城市或文旅市场遇到明显冲击的城市。而三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州的房价总体疲软，也建议积极对房贷利率进行下调。此类城市中，环京有四个城市入围，即香河、大厂、承德和张家口，也说明此类城市的房价总体上比较疲软。

　　预计7成城市会在一季度下调利率

　　易居房地产研究院对全国百城2022年的房价数据进行统计，可以看出，有7成城市房价处于疲软状态，总体上符合房贷利率下调或突破房贷利率下限的要求。此次统计的属于全国重点城市，实际上和此类城市同类的或相似的城市，其市场状况也是相似的，也建议积极做房贷利率的下调。

　　当然需要说明的是，各地要综合考虑各种因素，包括实际房价走势、金融信贷资源、2023年房地产总体工作思路、房地产市场实际交易状况、今年春节以来的楼市行情、既有的房贷利率调整工作安排等，因城施策落实好房贷利率调整工作。观察1月份月底的各城市情况，可以看出，一些城市实际上已经积极做了调整，包括郑州直接下降50个基点，房贷利率最低为3.8%；天津3.9%、厦门3.8%、珠海3.7%的利率也开始出现。这说明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月份前都会主动下调房贷利率。而此类城市均为二线城市或重点城市，其利率调整政策也会对省内其他城市有非常好的启发意义。

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