努力企稳。

　　几年财报起伏不定后，招商蛇口（001979）终于交出了一份成色不错的财报。

　　据招商蛇口年报，2023年，招商蛇口实现营收1750.08亿元；归母净利润同比增加48.20%至63.19亿元；经营活动产生的现金流量净额314.3亿元；2023年，招商蛇口销售规模逆势微增，去年全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元。

　　虽然销售业绩表现不错，但市场下行，招商蛇口对投资、对市场也明显更加谨慎。

　　招商蛇口董事总经理朱文凯在业绩会上表示，从去年下半年开始，招商蛇口推行了“以销定产”，按照每周、每月、每季度的现金流推算下季度的开工、拿地；同时“以销定投”，招商蛇口会根据一线给总部上划的现金流来决定投资。

　　对于今年的市场，招商蛇口管理层认为，今年的市场规模是否会进一步下降还需观望。在整个市场没有大改善的前提下，招商蛇口还将严守现金流和经营性现金流的安全，对未来的展望也相对谨慎。

　　前两年逆势飘红的央企，终于也接收到了来自市场的寒气。站稳五强

　　在同行急速下滑的当下，招商蛇口销售业绩表现尚可。去年，招商蛇口实现签约销售金额2936.35亿元，同比仅微增0.4%；而同期，百强房企的销售降幅高达17.3%。招商蛇口略有增长的业绩，让之实现了“进入五强”的目标。

　　招商蛇口的“五强”，也不仅仅只是规模。据招商蛇口董事长蒋铁峰介绍，该评价体系包括盈利性、转型发展指标、运营效率、成长性指标、规模性指标、稳健性指标以及社会责任等。

　　蒋铁峰表示，“新形势下，行业比拼已经从‘规模’转向‘质量’，从‘大’转向‘强’。招商蛇口将在保持已有优势的基础上，强化内部经营管理，着力推进转型发展,扎实推进五强目标。”

　　作为“五强”的衡量标准之一，招商蛇口的利润在去年录得了较好的增长。

　　招商蛇口前几年影响业绩表现的关键因素之一，是计提。招商蛇口在年景好的时候拿地大开大合，这导致招商蛇口在计提方面相对于央企同行会更高。2023年，随着高价地的影响降低，招商蛇口计提也大幅减少，这使得其净利润也变得好看了一些。

　　去年，招商蛇口净利润逆势增长了近半，招商蛇口财务总监兼董事会秘书黄均隆表示，这主要是本年度计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及本年结转项目权益比例同比提升所致。

　　根据公告，2023年招商蛇口计提减值准备金约23.45亿元，包括信用损失准备约0.69亿元、存货跌价准备约22.76亿元，减少归母净利润约17.65亿元。而在2022年，招商蛇口计提减值了64.01亿元，对当年的归母净利润带来45.58亿元的影响。

　　“五强”的另一个重要衡量指标稳健，招商蛇口也完成得不错。2023年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率为62.41%，净负债率54.58%，现金短债比为1.28，继续保持在绿档水平；全年新增公开市场融资324.3亿元，综合资金成本3.47%，较年初下降42BP。谨慎投资

　　尽管业绩保持得相对稳健，但招商蛇口也不敢冒进。

　　蒋铁峰说，招商蛇口中短期的目标是能够站稳行业的五强，面对中长期积极推动转型，则要实现高质量的发展。具体到三大业务板块，首先要夯实开发的业务基本盘，投资上今年会继续精挑细选，这两年销售项目的利润率比2021年之前有明显的改善。

　　因为“踩过坑”，招商蛇口表现得更审慎。蒋铁峰表示，“面粉价格”的控制非常重要，我们不会盲目追高，根据稳健的价格测算出合适的“面粉价格”确保投资安全和盈利空间。宁可错过，不能错投。

　　据朱文凯介绍，从市场行情来看，今年一季度的表现弱于去年，这也提醒了管理层，整个2024年的销售能否保住去年的规模仍需观望。“在市场没有大改善之前，我们对未来抱有谨慎的态度。”

　　这种谨慎直接体现在投资和产出上。招商蛇口从去年下半年开始，就进入了“以销定产、以销定投”的模式，这意味着招商蛇口未来的扩张速度取决于住宅业务的销售周转。

　　朱文凯称，招商蛇口不是唯销售金额论，除了规模以外，进一步关注利润、质量、效益、转型和品质，希望能够在市场规模上多维度地提升公司能力。在2024年进一步聚焦公司中长期发展，在开发方面尤其是要提升拿地质量，守稳基本盘，全面开源节流，确保公司现金流安全为主基调。

　　按照招商蛇口的规划，2024年其投资范围将进一步收拢至“核心10城”，之后会关注“机会型城市”，招商蛇口也特别介绍了它在这些机会型城市的布局，例如合肥、长沙和西安等。合肥和长沙，招商蛇口凭借开发+运营并重的策略，市场占有率已经升至第一。

　　招商蛇口副总经理伍斌透露，招商蛇口将坚持“五好”标准，即市场好、利润高、团队强、回款好、存续比低，根据回报水平、城市特点，分档管理，分类管理，今年投往“核心10城”的金额将占到九成以上。

　　除了在投资上“不拿错地”，面对买方市场，招商蛇口还计划以产品力取胜。蒋铁峰提到，“过去房地产高速发展，大家追求速度，产品的品质没有那么重视，现在回归产品为核心，产品为王的时代。今年面对新模式的转变，招商蛇口未来将特别关注产品力的提升。”

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