下大力气，去化存量。

　　中交地产（000736）董事长李永前，眼前的形势颇具挑战性。

　　4月7日，中交地产公布，2023年净亏16.7亿元，千亿资产的国资房企，市值仅70亿左右。

　　上两个月，他主持召开了两次临时股东大会。所涉议案，大多是筹资和资金调用。

　　中交地产，是中国交建（601800）集团地产板块的上市主体，总资产超过1200亿元。

　　“中交房地产爬坡过坎、蓄力发展十分紧要的一年。”

　　管理层如此定义2024年，核心动作就是要调结构、优增量、防风险。

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　　基调已变

　　1月15日，李永前等高管，与中交集团高层一道，开了年度工作会。

　　“维持好现有规模，搭建好管理体系，严谨审慎谋求增量、下大力气去化存量、狠下决心做实资产、做强投资。”

　　中交的全年定调，任务不轻松。

　　2月底，李永强等决策层，打响组织变革第一枪，推出两大调整动作：

　　李永前来源：网络

　　首先，从三级管控调整到两级管控，撤销原7个区域公司，公司总部直管城市公司。

　　其次，推动资源聚焦，将原有16个城市公司，按项目区位就近重组为9个，分别为北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙。

　　新的基调以及组织措施，意味着中交已改变了节奏。

　　一把手李永前，早年在绿城任职，负责投资管理，2019年接管后，喊出“复制绿城中国、创新中交地产”，效仿此前的规模打法，定下2023年千亿规模的目标。

　　彼时，中交的销售规模，尚不足300亿元。

　　李永前从世茂、阳光城等招贤纳士，开启扩张步伐，2020年至2022年，买地花费超过千亿元。

　　来源：中交地产

　　据披露，中交90%的土储集中在二线城市，尤其是苏州、南京、天津、武汉、郑州等地，截至2023年末，117个项目中，一线城市仅布局北京。

　　无奈，遭遇地产下行周期，整体去化周期长，量价齐跌明显。

　　李永前面临巨大存货压力。2023年，中交的销售额为373亿元，同比减少18.5%，毛利率降到10.4%。

　　损失的大头，就在存货跌价计提。

　　截至2023年末，中交地产的存货账面价值932亿元，占资产总额的76%，管理层不得不计提25.8亿元。

　　2020-2022年，李永前带领这家千亿房企，只为股东挣到6个亿的利润。2023年更是由盈转亏。

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　　债务膨胀

　　李永前等人调整步伐，早有端倪。

　　2023年，中交的扩储节奏放慢，不再全面出击，重心转向大本营浙江，全年在省内投资63亿元。

　　在项目上，更为谨慎。

　　去年12月，他主动放弃了一个位于三亚的开发项目，转至控股股东中交房地产集团(中交集团全资所有)，其考虑在于，项目现金回流周期长，收益水平不能满足要求。

　　只是，规模竞速之后，无法快周转，中交现在面临负债高、担保多的问题。

　　截至2023年末，其资产负债率为85.59%，负债总额达1049亿元。

　　尤其短债和一年内到期的非流动负债，合计176.4亿元，现金余额仅为120亿元。

　　若非股东强大的背景，单是中交地产本身，很难支撑。

　　早先，为扩张规模，其团队大量采用合联营形式，对外担保金额激增。

　　中交.澄园来源：中交地产

　　据记者统计，其持有的117个项目中，有90个为合作项目。

　　截至2024年2月末，中交地产为控股子公司体系提供的担保余额，高达102.9亿元，为2023年末净资产的6.3倍左右。

　　“担保频率密集，一般说明公司资金压力较大，项目回款有压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释。

　　截至2024年1月底，其累计对外提供的财务资助，余额为82.93亿元，部分项目合作方，为富力等出险房企。

　　要对项目输血，加重财务负担。更糟的是，约有6.74亿元本金，合作方未按约定返还，昔日伙伴时有对簿公堂。

　　2023年11月，为讨要借款，中交起诉世茂集团旗下子公司。

　　李永前等人，正想方设法从合作项目中获取资金。

　　4月2日，董事会即通过一项议案，拟与合作方一起，调用五家项目公司的富余资金，其中，中交调用的上限为16亿左右。

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　　股东力挺

　　就中交和李永前而言，最大遗憾，可能是错判了周期。

　　他接手前，管理层频繁变动，五年换了四位总裁，有三位的任职均不超过两年，最短只有7个月。

　　现在，公司一线业务管理架构趋向稳定，现任总裁汪剑平，从2021年6月接任至今，将近三年。

　　论中交地产真正发展的时间，不过6年，总资产最高时超1500亿元。只是差点运气，刚发力，就赶上行业调整。

　　来源：网路

　　“顶住了市场压力，解决了一些困扰公司高质量发展的老大难问题。”

　　中交集团高层，这样评价团队过去一年的表现，认为其在销售去化、项目管理等方面取得一定成效。

　　在集团，中交地产的定位和任务是“打造国内领先的城市开发与运营商”。

　　从基调来看，其上规模的压力大为减轻，可是，防风险的任务依然很重。

　　度过这轮周期，李永前需要大股东的加持。

　　背靠央企，中交地产有多元融资渠道，2023年上半年，成功发行公司债、中票、供应链ABS，合计超170亿元。

　　2023年9月，中交地产披露，将向不超过35名特定对象发行股票，募集资金总额不超过35亿元；10月，又宣告拟将发行不超过43亿元的公司债券。

　　这些融资，均有赖股东方的背书，甚至得到直接“输血”。

　　1月，中交地产提出，拟向中交房地产集团借款不超过100亿元，借款年利率不超过7.5%。

　　楼市前景依然不清，有中交集团的支持，李永前等人就有机会拿到资金，争取时间去库存，扛过周期低谷。

　　只要全身而退，未来依然可为。

　　题图来源：中交地产

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