方正证券发布研究报告称，截至2023年底，A股已披露全年业绩的25家主业为房地产开发业务的房企(样本房企，下同)合同负债(含预收账款)合计7556亿元，较2022年底的10189亿元同比下滑25.8%。2023年财报来看，出于毛利率承压及减值计提等因素，房企增收不增利现象较为普遍，考虑到2024年依然处于高地价项目结转周期，但2023年多数房企减值计提已较为充分，2024Q1房地产板块收入利润有望回归平稳。

　　方正证券观点如下：

　　一季度销售去化下行、拿地集中度进一步加强，优质龙头较具韧性。

　　房地产市场供需关系发生重大变化，行业出险尚未完全结束，需求侧信心回暖仍需等待。在此背景之下，根据克而瑞统计数据，销售端：2024年一季度，TOP100房企累计销售金额为8464.5亿元，同比-49.1%。龙头房企一季度去化均不同程度走弱，但龙头房企一季度销售走弱幅度普遍优于行业，展示出一定韧性;拿地端：2024年一季度，出于供地结构等原因，百强房企新增货值同比+24.3%。

　　业绩蓄水池水位或有所下降，后续营收需待销售提振。

　　截至2023年底，A股已披露全年业绩的25家主业为房地产开发业务的房企(样本房企，下同)合同负债(含预收账款)合计7556亿元，较2022年底的10189亿元同比下滑25.8%。近年来，行业整体投资开工意愿不强，且需求侧信心尚且不足，行业销售的承压或将直接导致行业合同负债的下滑，预计2024Q1房地产板块业绩蓄水池水位将延续下降趋势。

　　毛利率或仍将承压，费用管控或为维持企业盈利能力的核心因素。

　　受早期高地价项目陆续于2023-2024年结转影响，结合行业结构性调整的背景之下，房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势，2023年全年，样本房企整体实现毛利率17.1%(较2022全年毛利率-3.0pct)，预计2024Q1房地产板块毛利率仍将承压;期间费率方面，2023年全年样本房企整体期间费率7.3%(较2022全年期间费率+0.1pct)。近年来，样本房企期间费率整体维持在7.0%左右，预计2024Q1期间费率水平仍将维持平稳。

　　重点房企2024Q1业绩前瞻。

　　结合该行的预测与一致预期值，主流房地产相关标的2024Q1全年归母净利增速情况预计为：

　　1)增速 ≥ 20%：招商蛇口（001979）、城建发展（600266）、滨江集团（002244）、天地源（600665）、招商积余（001914）; 2)20% > 增速 ≥ 0%：保利发展（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、陆家嘴（600663）、张江高科（600895）、华发股份（600325）、天健集团（000090）、贝壳W。

　　标的方面，重点关注：我爱我家（000560）(000560.SZ)、贝壳-W(02423)、浦东金桥（600639）(600639.SH)、天健集团(000090.SZ)、建发股份（600153）(600153.SH)。

　　此外，建议关注：1)城中村改造越秀地产(00123)、城建发展(600266.SH)、中华企业（600675）(600675.SH);2)优质民企新城控股(601155.SH)、龙湖集团(00960); 3)格局优化保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华发股份(600325.SH)、建发国际集团(01908)。

　　风险提示：政策落地不及预期;信用风险持续蔓延;楼市回暖不及预期。

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