房地产板块行情的持续性

2024-05-27 01:59:14 来源：

　　房地产行业再度迎来政策窗口期。在政策的持续优化下，A股房地产板块获得阶段性修复，5月以来申万房地产指数涨幅位居申万一级行业指数之首。展望后市，房地产板块行情的持续性仍依赖于政策落地的节奏及效果。

　　房地产基本面仍在“磨底”

　　从历史来看，1998年住房体制改革后，我国房地产行业的市场化发展大幕就此开启，房地产迎来了高歌猛进的20年。随着供求关系发生变化，在2021年地产销售规模触顶的同时，下半年市场逐渐转冷，近两年地产销售数据持续下滑，去化周期也显著拉长。

　　4月经济数据显示，房地产行业基本面未见明显好转。房屋新开工面积、竣工面积增速、房企到位资金的降幅均有所收窄，但房地产投资、销售同比持续下行。1至4月全国房地产开发投资额同比下降9.8%，降幅较一季度扩大；商品房销售面积和金额累计同比降幅走扩，全国房地产待售面积已超2016年2月的高点。城市商品住宅销售价格环比下行尚未企稳，房价下行与销售走弱呈现“负循环”。

　　政策“组合拳”稳楼市预期

　　自去年下半年以来，针对房地产市场的“工具箱”逐渐被打开。认房不认贷、降低首付比例、降低存量房贷利率等重磅地产政策陆续出台，政策对于解决存量房地产市场库存偏高问题的态度也愈发鲜明。

　　近期，杭州、西安等多个高能级城市密集发布了房地产宽松政策，供需两端均有优化。需求端主要包括取消购房资格限制、加强购房信贷支持、降低公积金贷款首付比例等，当前重点城市仅北上广深及天津、海口六市仍保留一定程度的限购；供给端则聚焦于优化供地结构、盘活现有存量及供给高质量住宅等方面。

　　5月17日，央行等多部门再度加码地产政策，包括设立保障性住房再贷款、降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限、下调各期限品种住房公积金贷款利率等。当前时间点来看，房地产政策的全面优化体现了政策端对避免形成房价单边下跌一致预期的强硬支持。

　　优质房企投资机会值得关注

　　短期内，政策密集发力有望吸引资金流入房地产板块，推动股价上行。从市场表现来看，2022年以来，强力政策出台后，房地产板块的交易情绪均快速上升，行业指数阶段性上行。4月25日至5月21日，申万房地产指数上涨26.8%，涨幅和持续时间都已接近前三次上涨行情的水平，但PB估值较此前修复水平仍有一定的差距。

　　当前的“政策组合拳”在本轮地产周期中力度空前，但由于基本面的实质性好转尚未稳固，行情持续性仍依赖于政策落地的节奏及效果，最终体现在居民端对未来的收入预期和房价的变化预期，以及房企销售和信用修复情况，而这仍需要一定的时间来观察。行业底部出清后有望演绎集中度提升逻辑，在这一过程中，核心城市土地储备充沛及运营稳健的优质房企投资机会值得关注。

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