美的置业为何重组开发业务

2024-06-24 21:07:55 来源: 新京报

  作为经营尚好的几家民营房企之一,美的置业率先进行了转向。6月23日晚,美的置业公告称,将对房开业务进行内部重组,拟剥离开发业务至控股股东,专注于经营性业务。

  美的置业是“第二支箭”首批支持的民营房企之一。去年4月份,美的置业成功发行12亿中期票据,是首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大机构联合创设风险缓释凭证(CRMW)的民营房企。

  在今年年初的业绩发布会上,美的置业相关负责人还谈及今年年度销售目标在550亿元左右。如今,美的置业进行大转型,剥离开发业务,其发展出乎意料,但是也在意料之中。

  地产开发行业仍在持续调整中,房企销售、现金流安全承压。对于美的置业来说,虽然目前信用安全,但是及时“踩刹车”,未免不是一件坏事。

  受重组事件影响,港股美的置业大涨,收盘涨幅接近70%。

  剥离重资产、聚焦轻资产

  美的置业公告称,公司拟将房开业务进行内部重组,由私人公司持有该业务,同时组建私人公司集团,接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从本集团剥离。分派完成后,私人公司集团将不再成为本公司的附属公司,并将由控股股东和选择实物分派的股东通过持有私人公司股份而持有,公司将继续经营保留业务,而公司股份将继续于联交所上市。

  重组方式方面,采用实物方式分派,股东可选择按持股收取私人公司股份,基准为每股分派1股;或收取现金5.9港元,较6月21日收报溢价57.33%。

  对于业务重组的原因,美的置业称,尽管集团2023年年度维持健康的财务比率,并设法满足“三道红线”的要求,仍须承担沉重负担及债务以支持其房开业务。把房开业务从本集团剥离将可减少本集团的负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险,并为股东提供变现其在本公司部分投资的选择权,减少其与本公司股份相关的房开业务投资风险。

  美的置业进一步称,将重资产的房开业务剥离将不可避免地缩减本集团整体业务的规模,但将重心转移到轻资产模式使保留集团能够利用其在房地产行业的专业知识,实现更高的利润率(与房开业务相比),并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。

  此外,美的置业表示,轻资产保留业务相对较高的利润率被房开业务相对较低的利润率冲减,因此投资者难以单独对轻资产保留业务进行估值。集团重组及建议分派后,美的置业的股价将更好地反映保留业务的价值。

  地产开发拖累上市平台

  美的置业是美的控股旗下企业,成立于2004年,构建了“开发+运营+科技”的产业链内生式发展生态,已在粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区布局逾350个项目。2018年10月,美的置业在香港联交所上市。

  2019年,美的置业销售额超千亿元,首次迈入“千亿阵营”。不过随着行业的整体失速,美的置业2023年销售规模也降至658.5亿元。

  对于开发业务进行重组,从美的置业给出的理由来看,主要是开发业务负担较重,且容易增加信用风险的暴露。

  目前,美的置业的主要业务有物业开发与销售、物业管理服务、商业物业投资与运营以及房地产科技。2023年,美的置业735.65亿元的总收入中,物业开发业销售收入为716.79亿元,占比高达97.4%,其他业务收入不到19亿元。可以说,开发业务撑起了美的置业的整体规模。

  但也正是开发业务占比较大,拖累了美的置业整个盈利水平。

  年报显示,2023年美的置业营业收入约735.65亿元,同比下降0.1%;毛利约84.84亿元,同比下降25%,毛利率11.5%,下降3.8个百分点;净利润约21.25亿元,同比下降40.6%,净利率2.9%,下降2个百分点;公司拥有人应占利润约9.14亿元,同比下降47.1%。

  在熟悉美的置业的分析人士看来,此次重组后,房开业务产权线整体上移,房开业务的资产和负债从上市公司的并表范围调整为控股股东的并表范围。上市公司的并表范围大幅缩减,上市公司得以轻装上阵。

  截至2023年12月31日,美的置业房地产开发及销售业务(不包括集团持有及运营的商业物业和产业园)涉及319个物业开发项目,土地储备的总建筑面积约2650万平方米。这些物业开发项目大多为住宅物业,分布于大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区等中国五大区域。

  未来美的置业如何参与开发业务?

  股权重组后后,美的置业的开发业务从上市平台剥离出去,将保留物业管理服务、商业物业投资与运营、房地产科技、建设项目管理业务。

  那么,未来开发业务层面,美的置业以何种形式参与?目前,美的置业轻资产规模较少,能否支撑上市平台的发展?

  上述分析人士表示,除了不再并表外,开发业务原有的团队应该不会变化。与此同时,上市公司将能够利用其在房开业务中积累的现有专业知识和技能,扩大其服务范围,拓展建设项目管理业务,最终能够提供涵盖房地产开发过程各个阶段的服务。“此外,将重资产拿地和开发运营分离开来,开发团队得以释放活力,锻造实力,拿地规模也可以更直接地借助控股股东的资金实力。”

  在轻资产业务方面,2023年年报数据显示,美的置业735.65亿元的总收入中,物业开发之外的其他业务,包括物业管理服务、商业物业租赁收入、酒店运营等收入不到19亿元。美的置业在轻资产业务方面能有多大的空间?

  重组公告称,在物业管理方面,截至2023年12月31日,美的置业在我国66个城市服务385个物业项目,总合约建筑面积约9032万平方米。

  在商业物业方面,截至2023年12月31日,该业务分布在我国6个城市运营6个自持商业物业、4个第三方持有的商业物业及3个自有产业园。

  还有建设项目管理业务。美的置业公告称,当前,公司向地方政府及关联方(即美的控股集团)提供服务,包括但不限于向公立医院和学校以及用作康体、医疗及办公等相关用途的各类建筑或经营场所提供工程建设管理、智能系统安装及其他相关配套服务。此次重组完成后,业务将拓展至住宅物业的建设项目管理,主要包括物业开发、设计、规划及建造(例如监督和控件目建设阶段的任务和活动,包括在建楼栋的进度、成本、质量和安全管理)、销售及市场推广。

  “此次重组后,房地产开发业务的收入将纳入控股股东的会计报表,上市公司仅确认开发管理服务收入。开发管理服务业务收入规模虽小,但利润率和利润稳定性将大大提高。”上述分析人士说。

  业务、财务实现“轻装上阵”

  上市公司不再并表,但是业务层面仍深度参与,美的置业似乎在寻找一个轻重资产分离风险的最好方式。

  “此次重组是对新常态下房地产业务转型进行的探索,积极尝试重资产拿地与开发运营分离的房地产经营模式,让土地回归资本、开发回归能力,各归其位、各得其所。”该位分析人士如是说。

  汇生国际资本总裁黄立冲表示,这样的重组也可能带来一些好处。例如,通过将房地产开发业务的股份分派给美的置业的股东,美的置业可以简化其合规管理,减少对房地产开发业务的监管负担。此外,这样的分派也使得房地产开发业务作为一个独立的实体,避免因房地产业务拖累美的置业的整体估值。

  此外,黄立冲认为,如果房地产开发业务出现财务困境,作为独立的实体进行重组会更加简单,减少对美的置业财务状况的负面影响。

  在黄立冲看来,从优势分析的角度来看,这样的重组可以使美的置业专注于其核心业务,提高运营效率和专注度。同时,将房地产开发业务分派给股东可以提高业务透明度,让投资者更清楚地了解各个业务板块的表现。最后,股东可以直接持有房地产开发业务的股份,从而有更多的投资选择和灵活性。

  除了美的置业外,今年以来,华远地产600743)也将重资产开发业务转让给了母公司华远集团。

  中指研究院企业研究总监刘水表示,未来或有其他房企顺势而为,对发展战略进行调整。一是,业务方面“去重取轻”,重资产开发业务转让剥离,甩掉重资产包袱,保留及发力轻资产业务如代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等,能够聚焦资源、聚焦精力发展轻资产业务,转型为服务型公司。二是,财务方面“轻装上阵”,重资产开发业务剥离转让,其对应的资产及负债也同时转让,能降低企业的杠杆率及负债水平,减轻偿债压力,增强抗风险能力,助力穿越周期。

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