贝壳租房:争议的省心租和小中介
千年前,在成都,杜少陵曾以“万里桥西一草堂,百花潭水即沧浪”描绘他租住的草堂。那一句“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”更是穿越千年,温暖世间居者的心房。
租房,上至风流名士下至平头百姓,可能是大多数人都绕不开的话题。
根据2023年的报告,2000年至2021年间,我国的流动人口从1.21亿人增加至3.85亿人,占全国人口的比例从9.5%增长至27.3%。如果按照60%的流动人口选择租房来估算,租房人口可达2.31亿人。
假设人均租房面积为30平方米,总租房面积将达到69.3亿平方米。以全国平均租金30元/平方米/月来计算,中国住房租赁市场规模可达约2.5万亿元。
毫无疑问,这是一处深蓝的蓝海。其中绕不开的企业是谁?贝壳。这家总市值超165亿美元的公司。贝壳的前身链家,在租房、卖房领域深耕多年,当下正值毕业季,这一在租房市场拥有毫无争议巨无霸地位的平台,能给租房群体安全感吗?
租房对贝壳更重要了
5月23日,贝壳发布2024第一季度财报,Q1贝壳净收入为164亿人民币,经调整净利润为13.92亿元。Q1毛利率为25.2%,而2023年同期为31.3%。毛利率为什么下降?贝壳这样解释:“房屋租赁服务对净收入的贡献较高”。
这是贝壳首次单独公布租房板块服务收入,租房业务从去年同期9.07亿人民币,增长到26.25亿人民币,增幅达到189.3%,是2024年增长最快的一个板块。具体拆分去看,在贝壳一体三翼的业务中,租房业务承担起了贝壳Q1季度总收入的16%。
与此同时,该季度贝壳的租房服务利润为1.44亿元,利润率为5.51%,对整体利润的贡献率为2.7%。存量房业务的净收入为57亿元,同比减少37.6%;新房业务的净收入为49亿元,同比减少41.5%。家装家居的净收入为24亿元,同比增加71.1%。
虽然目前租房业务的利润贡献还比较低,但在存量房及新房经纪业务收入大幅减少的情况下,收入增速接近200%的租房业务显然对贝壳变得更加重要。
2016年,自如从链家拆分。彼时,房地产市场火热,全国各大城市房价飙涨,链家、贝壳的重点自然也就在房产交易上,剩余的租房业务只是交易经纪业务的补充,是维护、拓展交易业务客户的手段。
5年后,2021年底,贝壳宣布“一体两翼”战略,成立惠居事业群,正式推出租住服务平台贝壳租房。贝壳升级贝壳租房,这其中的逻辑在于:向着大居住服务链的上游再迈出一步。买房之前,消费者可以先享受租房服务。从拆分到重新整合拿起,并把租房业务作为两翼之一的高度提出,贝壳显然在2021年就意识到房地产交易业务存在下滑的风险。
从租房的业务类型上,贝壳租房主要有三类业务,一是传统的租房经纪业务。其次是自营的“贝壳省心租”托管服务,即把小业主的收拢再转租给租客。三是自营的长租公寓,现在有贝壳新青年公寓、海盐公寓等独立品牌。
对于2024年Q1季度租房业务收入暴涨的主要原因,贝壳归结于:“省心租模式下的租赁房源数目增加”。这里可以看出第二类省心租业务模式,对贝壳租房的重要性。那省心租对业主、租客有什么吸引力,又是否真的如宣传的那般省心?
争议省心租
贝壳省心租脱胎于曾在成都试运营的“轻托管”业务,2021年底随着贝壳租房的推出,省心租正式上线。到现在,贝壳已陆续在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州等13个城市推出“省心租”。根据最新的一季度的财报,2024年一季度末,省心租业务在管房源量突破24万套,而去年同期仅为9万套,增长凶猛。
北京和成都是目前省心租模式运营最为成熟的城市,对业主而言,省心租可以解决出租慢、租后不省心的问题。对租客来说,省心租具有租期稳定、押金有保障、有维修服务的特点。
然而,在多个社交平台上,无论是业主端还是租客端,对省心租的吐槽不在少数。
“要求省心租占比百分之五十,不然不让签”,一位离职的北京链家经纪人在小红书发贴吐槽,她所在的门店目前要求业绩中省心租的比例不低于50%。
而在贝壳 App,凡是有省心租模式的城市,可以明显感受到省心租房源获得的推荐位、流量高于普通房源。不少业主就曾反馈,房子在链家挂牌出租时,就会被经纪人反复追着推荐省心租。
这不得不提到省心租模式背后的商业逻辑。贝壳省心租会和业主约定空置期、业主管理费,并向租客按月收取服务费。在这三项收入中,最为关键的是空置期。以北京为例,在和业主签约时候,贝壳省心租和业主会根据房源情况约定空置期。空置期一旦约定,就像是贝壳省心租和业主之间签了一个“对赌”协议,如果在空置期内甚至远低于空置期完成了房源出租,贝壳省心租就能在空置期上有一笔不小的收入。
因此,要实现省心租模式的利润最大化,充分榨取“空置期”的利润就最为关键。这也就可以解释,为什么有的门店会要求尽可能多完成省心租房源的签约,以及尽可能把更多的流量往省心租房源上倾斜。
除此之外,目前在新浪黑猫消费者投诉平台上,围绕贝壳省心租的投诉理由也各色各样,包括空调维修效率极慢,不给更换、遇到问题房源不退款、遇到甲醛房等。
今年6月广州《新快报》就曾报道,一位业主于2023年3月与贝壳省心租签约,托管房屋两年。在托管的两年里,签约租金为4300元/月,贝壳和她约定2.5个月的空置期,在空置期内,即使贝壳已招募到租客,业主也不获得租金,同时约定了960元/年的管理费,两者共计12600多元。
然而托管后业主却发现,管家并未按照合同约定,定期向租客催收水电气费和物业费。待近期清算才发现,业主已经垫付了6000多元的费用。
“对于想要稳定,不想搬家的租客来说,省心租很坑。和普租缴纳半个月租金的中介费相比,贝壳省心租租房一年需缴纳超过一个月房租的服务费,而且每次续租都需要继续缴纳服务费,我相当于在同一套房子上掏了三次中介费了。”一位在北京的省心租租客向「市象」吐槽。
约束不足的小中介
2001年,贝壳的前身链家在北京起步,毫无疑问,北京是贝壳深耕力度最大的城市,目前二手房市占率接近 50%,远超其余中介公司。2015 年,贝壳开启全国化布局,新进城市市占率仍有进一步提升空间。
租房市场虽然目前没有权威的行业数据统计,但公开的事实是,在非一线城市,各种中小中介盘根错节,雄踞当地。这些城市,贝壳在租房业务上主要是第一类的传统租赁业务,在贝壳平台上,除了前身链家门店的房源外,还上架了诸多中小中介的房源。
对这些中小中介的房源,租房者往往要多加一份小心,才能防止贝壳变“被坑”。
小赵(化名)是一位从北京回到郑州工作的北漂,在北京感觉压力太大的他,回到郑州是希望能够获得更多的“幸福感”,但在租房这第一件事上,就给了他记闷棍。
回来第一天,在看了公司附近几套合租房源后,带他看房的中介就催促他抓紧签合同,考虑到不租房住酒店还要花钱,他就租了一间看起来还比较干净的房间。但入住的第一天晚,他就感觉到房间味道很大,没曾想第二天起来感觉一阵恶心、头晕。追问房东后,才得知房间才装修完两个月。他的第一反应就是甲醛房,为了身体健康必须赶紧退租。
但在中介和房东沟通后,中介态度冷淡,表示没有义务帮忙解决,而房东只提供了手里另外两套房源供换租,其中一套仅装修完一个月。无奈之下,小赵只得向贝壳平台投诉,与贝壳平台沟通后,贝壳表示只能居间协调,无法强制要求中介如何处理。
“平台上的中介和贝壳是合作关系,我们能做的只能是出现问题后,给予一定的限流处罚,没有其他约束力,最严重的程度,无非就是解除合作关系。”贝壳平台这样对小赵表示。
甲醛房、串串房,在近几年的社交媒体与媒体报道中,关于贝壳租房乱象的报道并不少,而出现问题占比例更大的正是贝壳平台上的中小中介。
在这些贝壳自营模式尚未触及的城市,贝壳出于商业扩张的考量,一时间让不少中小中介入驻平台,达到占领市场的目的。但却对这些中介缺乏有效的约束,以至租客的利益受损时,无法给予保护。
「市象」按照小赵的提示,找到了这家在贝壳平台上名为卓越公寓的中介,发现其成立时间为2024年1月,而且企业处于经营异常状态,也有一起房屋租赁的法律纠纷。这背后贝壳平台对小中介的资质审核,令人生疑。
“平台型企业最终会遇到组织合法性的问题,就是你的组织除了创造GDP、创造就业之外,到底还有什么样的社会价值?”这是几年前,贝壳创始人左晖说过的话。左晖对中国房地产租赁、交易行业的改造,至今为人尊敬,也让公众对房地产经纪的印象有了改观。只是不知道如今的贝壳,在左晖故去后,有没有把“社会价值”的考量放在重要的位置上。特别是在行业下行,不论业主、租客,还是经纪人都在“困难”时期,让利润奔跑得慢一点。
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