400亿酒店资产失控,富力老板再闯关

2024-09-06 20:29:01 来源: 21世纪商业评论 作者:李惠琳

  资金紧张,仍需闯关。

  完成债务重组的富力地产,又遇危机。

  9月4日,富力披露,旗下三家子公司收到通知,对尚未偿还贷款的担保资产,委任接管人。

  这三家子公司为兆晞、富力香港及御逸,其中,兆晞持有的68间酒店及一幢写字楼,为该笔贷款的担保资产。

  这意味着,富力可能失去这68间酒店和写字楼资产。

  富力此前是“双老板制”,两位创始人是张力、李思廉。2023年底,张力辞任公司董事及行政总裁,退居幕后。现有董事长李思廉,是明面上的话事人。

  刻下,富力再次进入危急时刻,李思廉需要继续闯关。

  1

  易主危机

  房企陷入流动性危机,遭遇清盘,不在少数。发生在富力身上,却有点意外。

  2022年11月,富力已完成合共467亿元的境内外债务重组,获得三年喘息时间。

  此次,富力被债权人逼着清盘,再次暴露其钱紧局面。

  事发7月8日,因一笔6.137亿美元,约合人民币44亿元债务的本息未偿还,债权人对富力子公司兆晞提交清盘呈请。

  该笔融资在2023年1月签订协议,兆晞为借款人,富力香港为担保人之一,抵押物包括兆晞的全部股权。

  提出清盘呈请的贷款方Seatown Private Credit Master Fund,隶属于新加坡政府投资机构淡马锡,其持有未偿还本金额的18%约1.1亿美元。

  突遭清盘,富力也大感意外。

  “有担保债权人可以行使其权利,强制执行抵押品,而不是申请附属公司清盘。”富力表示,将继续与呈请人沟通,以达成友好解决方案。

  未料,协商未果,8月19日淡马锡又再对富力香港提交清盘呈请。

  “任何此类申请清盘的尝试都会损害价值,并会减少债权人的可收回的追讨。”富力当时表示。

  于富力而言,酒店是其核心资产之一,也是在地产低谷周期,重要的现金流来源。富力旗下不少酒店,位于旅游热门区域,经营情况正逐步复苏。

  2023年,68家酒店在内的富力酒店业务,收入大增至63.65 亿元。今年上半年也有27.62亿元进账,在总收入中占比19.4%。

  “其经营业绩的改善,有助巩固本集团的财务状况及资产价值。”富力在年报中称。

  一旦这些酒店资产被清盘,将降低其后续偿还债务的能力。

  2

  转圜余地

  有观点认为,富力披露对附属公司资产委派接管人,意味着已失去保住酒店资产的可能。

  不过,记者采访的多位专业人士认为,李思廉和团队还有转圜的余地。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析,富力旗下的68间酒店及一栋写字楼,被委托给托管人后,可能会被出售或以其他方式处置,取决于富力与债权人的协商结果。

  康德智库专家、上海市光明律师事务所付永生告诉《21CBR》记者,资产委任接管人的任命,是为了管理和控制公司的特定资产,以确保不会被随意处置或转移,保护债权人的权益。

  清盘的可能性取决于多种因素,包括公司的财务状况、法律程序的进展、法院的裁决、公司与债权人的协商结果等。

  根据公告,香港法院关于兆晞和富力香港的清盘聆讯,将分别于9月25日、10月30日审理。

  根据以往房企的案例,债权人提出清盘呈请,是给房企施压,催促其及时偿债。多数案例中,清盘呈请或被撤回,或被法院驳回。

  “富力虽成功完成债务重组,仍面临流动性危机,表明公司的财务状况并不稳定。”

  在付永生看来,债权人提出对富力相关资产的清盘申请,可能是一种施压手段,也可能是真的希望通过清盘追讨贷款。

  一位房企人士提到,考虑清盘后的清偿率较低,法院会综合评估,只有清盘价值符合大多数债权人的利益才会被批准。如果债权人愿意谈判,法院一般不会颁令清盘。

  富力在公告中称,正在评估委任接管人的法律、财务和营运影响,并探讨全面可行的解决方案。

  3

  长年亏损

  其实,李思廉旗下的酒店业务,经营状况一直不算太好。

  截至6月末,公司拥有90家酒店,以奢华型、超高端型酒店为主,其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿等品牌,资产总额达423亿元,多数来自王健林的酒店资产包。

  李思廉当时认为,这是一笔划算的买卖,这些酒店资产约330亿元,年利润达8.73亿元。按照设想,它们每年将给富力带来15亿元利润。

  可惜,李思廉未获得预想中的回报。

  纳入这74家酒店后,富力的酒店运营业务收入,从23.8亿元飙升至70亿元。

  然而,公司一直未能赚到钱,2022年,其酒店的亏损额升至24亿元,今年上半年仍亏了4.4亿元。

  亏损的原因之一,在于高昂的融资成本。

  上半年,其酒店业务的融资成本为4.56亿元,占集团融资总成本的11%。截至6月末,该板块存有负债16.7亿元。

  此外,酒店属于高成本、低周转业态,且具有周期性,考验营运效率。

  富力接手后,又经历疫情等多重挑战,运营难度加大。

  李思廉曾希望借酒店资产融资、发行Reits等,又遭到政策收紧。2020年,富力尝试发行“26亿富力酒店二期ABS”未果。

  2022年开始,富力陷入流动性危机,为了回笼资金,李思廉多次出售酒店资产。

  第一个被卖出的,是福州天元国际威斯汀,代价为4.3亿元。之后,广州富京酒店、北京富力万达嘉华酒店等,也接连被摆上货架。

  富力在2023年年报中指出,仍在积极物色机会,出售酒店变现。

  当下,地产销售未有明显改善,公司流动性困境越发明显。

  今年8月,富力另有三笔美元优先票据利息尚未支付,合计1.47亿美元。

  长袖善舞的李思廉,能否再次解决债务问题,牵动着这些酒店的命运。

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