上证报中国证券网讯（记者 张良）“锦和商管（603682）自诞生之时就定位于城市更新领域的集成服务提供商，公司首先要把在手的存量项目经营好，在现有基础上继续提升经营效益，其次要适当新拓展轻资产项目，公司倾向于加强和各方合作，比如通过委托管理的模式帮助物业持有方打理存量资产。对锦和商管来说，把每个项目经营好是公司至关重要的目标。”锦和商管董事、副总经理、董秘王立向上证报记者表示。

　　近日，中证中小投资者服务中心“了解我的上市公司——走进地方特色”调研活动走进锦和商管，实地探访公司最新的经营动态。

　　在管面积较上市初翻倍有余

　　锦和商管成立于2007年，并于2020年4月在上海证券交易所主板上市，专业面向城市更新领域，致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务商。作为一家轻资产运营的服务型公司，锦和商管发展战略主要聚焦北京、上海以及长三角的核心省会城市，旨在通过策划定位、设计改造、招商运营提升物业的商业价值，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务。

　　在锦和商管看来，城市更新是一个长坡厚雪的赛道，而成功登陆资本市场为锦和商管的快速发展提供了重要助力。据王立介绍，截至2023年末，我国常住人口城镇化率为66.16%，城市发展中以“大规模、大拆大建”为主要特征的传统城市更新模式正在转向“小规模、渐进式”的城市存量有机更新。在城市更新的浪潮下，地方政府、城市更新物业业主、运营方都希望通过微改造在保留城市历史文脉的前提下实现“腾笼换鸟”，引入新的行业、有潜力的办公租户、有价值的配套商业服务商，形成新的内循环，让城市焕发出新的活力。

　　财报显示，2023年，锦和商管实现营业收入约10.32亿元，同比增长17.04%；归属于上市公司股东的净利润9883.55万元，同比增长1.85%；经营活动产生的现金流量净额约6.44亿元，同比增长10.57%。

　　“近年来，锦和商管新拓展了不少项目，以今年公司新获取的田林Space为例，该项目采用承租运营模式，目前正处于改造期，预招商情况良好，基本接近满租状态。”王立表示，锦和商管的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营，在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截至2023年末，公司在管项目73个，在管面积约140万平方米，较2020年上市之初均已翻倍有余。总体而言，公司成熟项目出租率及租金水平基本维持稳定，在途多个新项目仍处于爬坡期。

　　上海飞来飞去展览设计工程有限公司在锦和商管旗下项目田林坊租用了约2000平方米的办公空间，公司上下对于锦和商管所营造的园区氛围以及所提供各项服务的及时性印象深刻。该公司总经理王义庆告诉记者，每每有客户到访公司都会感觉园区整体文化氛围非常浓厚，商业配套设施较为完善，公司员工在这样的环境下工作，心情也很舒畅，并且对于企业日常的一些报修，锦和商管也做到了有求必应，只要一个电话，园区物业就会马上上门来处理，所以公司十分愿意在田林坊持续稳定发展下去。

　　经营性现金流表现较好

　　王立表示，从上市公司财报角度看，2021年新租赁准则实施后，上市公司法定会计口径净利润受到影响，而公司经营性现金流的持续增长可能更能反映公司实际经营状况。公司努力获取优质的新项目，力争招商快速去化并维持相对高位的收缴率，从而让现金流保持相对比较稳定的状态。

　　现金流是企业经营的基石。据介绍，自新租赁准则执行以来，锦和商管2023年的经营性净现金流较2021年同期增长2.22亿元，复合增长率达23.5%；有息负债持续为零。2024年上半年，锦和商管经营活动产生的现金流量净额约为3.4亿元，同比上升10.07%。今年前三季度，公司经营性现金流量净额约为5.36亿元，同比增长4.4%。

　　同时，锦和商管2023年并购的北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司承租运营锦和越界锦荟园、锦和越界朝阳里两个项目，两个项目地处北京三环核心地段，目前已投入招商运营。值得关注的是，当前这两个项目仍处于底部修复阶段，后续出租率有望边际好转，这也为公司未来整体盈利能力稳步提升带来了增长契机。

　　分红是上市公司回报投资者最直接、最有效的路径之一。在政策引导下，近年来上市公司现金分红意愿、分红金额及稳定性不断提高。记者注意到，截至2024年6月30日，锦和商管归属于上市公司股东的净利润约为2322万元，母公司累计未分配利润约为3.24亿元。公司拟向全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税）。截至2024年6月30日，公司总股本4.725亿股，以此计算合计派发现金红利约1.04亿元（含税）。

　　经过十多年在行业内的精耕细作，锦和商管积累了大量的文创园区及其他商办物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。未来，锦和商管将通过提升客户服务水平和加强园区生态建设，加速新项目运营和去化效率，强化物业品质建设、坚持客户导向，提升物业服务品牌形象。同时，地域上持续聚焦上海、北京两地，持续强化市场拓展能力；管理模式上，以推进管理输出为重点，灵活运用三种模式，稳步提升公司管理规模和经营效益。

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