香港房托基金协会主席、领展集团行政总裁王国龙今日出席德勤中国与香港房托基金协会联合发表《释放增长潜力 — 香港房托基金市场展望》的专题研究报告活动。他表示建议为香港房托引入公司架构，并放宽房托须持有物业两年的规则。

　　以下文章转载自香港房托基金协会

　　德勤中国与香港房托基金协会（HKREITA）今日联合发表《释放增长潜力 — 香港房托基金市场展望》专题研究报告。该报告汇集业界领袖的市场洞察，并透过主要房托市场的比较分析，探讨如何透过法规优化、税务安排和市场发展措施，促进行业发展。

　　房托作为全球备受欢迎的投资工具，为房地产拥有人和投资者提供多元化组合和稳定收入。香港拥有完善的金融基建，并在连接内地的跨境投资具有战略地位，充分具备发展为亚洲房托市场枢纽的条件。

　　德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江表示：“自2000年代中首批房托上市后，香港房托市场在起步阶段曾经历一段可观增长，然而目前香港上市房托数量仍维持在11个的水平，显示在市场规模及多元化方面，仍有很大发展空间。透过业界领袖的见解及德勤的全球专业知识，我们的报告探讨了如何透过优化法规及税务框架，释放香港房托市场的潜力。香港是连接东西方的桥梁，其促进与内地投资流动的角色，为本地房托市场发展带来良好机遇。结合香港作为亚洲领先金融中心的优势，这些发展均为本地房托市场的增长及多元化缔造正面前景。”

　　香港房托法规发展

　　有别于美国和日本等容许多种法律模式的主要市场，香港房托市场只容许以信托架构形式营运，增加了募集资金的难度。尽管房托可通过债务或股权作融资，但股权发行的审批及借贷限制约束了房托的发展，特别是较小规模的房托。香港房托亦须根据《房地产投资信托基金守则》持有物业至少两年，影响基于投资策略而出售资产的时机。

　　香港房托基金协会荣誉创会会长及主席、领展资产管理有限公司执行董事兼集团行政总裁王国龙表示：“为应对当前的结构限制和吸引更多市场参与者，我们建议为香港房托引入公司架构，并透过独立托管人维持资产保护，这种灵活性有助吸引在信托投资上受限的机构投资者参与。此外，放宽房托须持有物业两年的规则，能够在不影响长远稳定的前提下，让房托可迅速回应市场变化并优化投资组合的管理。”

　　相比日本、澳洲、美国和英国基本上不设借贷上限但须遵守各种财务限制或税务规定，香港房托的借贷上限为资产总值的50%。此外，香港房托的物业发展项目仅限于资产总值的10%（经基金单位持有人同意可提高至25%）。这些限制可能阻碍香港房托运用债务提升投资者回报的能力，并降低其在快速变化市场中的竞争力。

　　香港房托基金协会董事、春泉资产管理有限公司执行董事兼行政总裁梁国豪指出：“提高借贷限额的灵活性，对释放香港房托的增长潜力攸关重要。在同时引入风险管理措施之下，这项调整将容许房托管理人根据市况及借贷方的要求，设定适当的借贷水平。我们亦建议将物业发展项目的资产值占比上限提高至25%而无须基金单位持有人批准，使香港房托能更有效把握发展机遇。”

　　香港房托的税务考虑

　　与实施税务穿透（tax transparency）措施的市场相比，香港并非在基金单位持有人层面征税，而是在房托层面征税。换言之，香港房托须就直接持有的物业缴交15%物业税，或就其透过特殊目的公司（special purpose vehicle）拥有物业的租金收入，缴交16.5%利得税（不论基金单位持有人的税务状况）；这变相影响房托发起人的兴趣及投资者回报。此外，香港房托物业转让的印花税高达4.25%，可能超过一个房托的年度收入，令物业拥有人对将资产注入房托架构却步。

　　香港房托基金协会荣誉创会会长、顺丰房托资产管理有限公司执行董事兼行政总裁翟迪强表示：“即使未知房托能否成功上市，企业在资产重组时仍须支付大额印花税作为前期成本，这对有意进入市场者造成显著的阻力。我们建议延迟至成功上市后才收取直接注资物业的印花税，而非要求不论上市结果如何都须支付大额前期款项。此举能为房托发起人创造具吸引力的经济诱因。”

　　其他建议包括减免涉及向香港房托注入物业的印花税，例如可豁免房托缴纳印花税，或将直接转让物业的税率降至0.2%，以与通过特殊目的公司进行交易的税率保持一致。

　　加强香港房托市场地位

　　尽管存在上述法规及税务因素，业界领袖对香港房托市场前景保持乐观，这有赖本地和内地政府的强力支持。不同的政策支援，包括将房托纳入沪深港通，可大幅增加市场流动性及交易活动，正如交易所买卖基金（ETF）纳入沪深港通后所见的显著增长。

　　香港房托基金协会荣誉创会会长、越秀房托资产管理有限公司主席、执行董事及行政总裁林德良表示：“通过提高双币种交易的灵活性，以扩大双柜台交易至香港房托，将有助促进人民币市场发展，这亦可提升市场流动性并缩小柜台价格差距。随着将房托纳入沪深港通，可吸引内地投资者透过南向交易，投资以人民币计价的香港房托单位。我们应简化房托上市程序，并探讨与内地交易所建立双重上市的框架。”

　　此外，报告同时建议透过多元化资产类别、加强投资者教育和构建协作氛围，加强推动香港房托市场发展。具体而言，房托可考虑扩展至医健及数据中心等领域，以发挥香港现有优势。为加深投资者认识，报告建议透过伙伴关系及媒体加强教育倡议。通过这些策略性改革及业界共同努力，香港将具备优越条件，巩固其作为国际房托市场枢纽的领先地位。

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