开源证券发布研报称，此次新政缩短社保年限、公积金贷款额度提升等政策均在预期工具箱范围内，政策精准度和诚意均较高，外环内购房门槛大幅降低。政策在春节后、楼市传统“小阳春”前精准落地，旨在降低刚需及改善型购房门槛，有望进一步巩固上海楼市自年初以来的边际回暖趋势，推动市场止跌回稳。

开源证券主要观点如下：

事件：上海调减住房限购、优化住房公积金贷款

2026年2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产（881153）政策的通知》，包括进一步调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税等政策，自2026年2月26日起施行。

非沪籍外环内购房调整，市场成交稳中向好

本次政策主要聚焦非沪籍居民家庭限购调整，外环内限购社保/个税年限由3年改为1年，释放新市民的刚需购房需求；同时对于社保/个税年限满三年的非沪籍家庭，多给予一张购房资格，与沪籍家庭保持一致，能够释放外环内改善需求。本次政策新增持居住证满5年的家庭可以购买1套住房，一方面针对城市基础建设（884067）未缴纳社保的的群体，支撑长期在上海工作、生活的服务型人员置业；另一方面解决了社保断缴的问题。2026年以来，上海楼市已呈现边际回暖趋势，1月新房和二手房成交套数同比分别+35.8%、+24.2%，二手房已连续三月成交超2.2万套，主要由于(1)马年春节较晚，部分学区房需求提前释放；(2)上海冰山价格指数较2025年初跌幅超11%，但自2026年1月以来有所企稳反弹。2月截至24日，上海新房和二手房成交套数分别为5507、8736套(2025年2月为0.83、1.67万套)，预计同比有所下降，本次政策在春节后落地，预计将有效提振3-4月小阳春市场情绪，推动楼市进一步止跌回稳。

公积金贷款额度上调，完善个人住房房产税

本次政策灵活应用公积金工具，降低购房成本，首套最高公积金贷款额度提升80万至240万，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高上浮35%，最高额度可达到324万元，有效降低了购房贷款成本。同时贷款套数认定向商贷看齐，已结清住房公积金贷款可再次申请，释放改善置业需求。房产税方面，成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征个人房产税，减少置业顾虑和持有成本。

投资建议

推荐标的：(1)布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国（HK3900）、建发国际集团（HK1908）、招商蛇口（001979）、中国金茂（HK0817）、中国海外发展（HK0688）、建发股份（600153）、滨江集团（002244）、越秀地产（HK0123）；(2)住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费（883434）促进政策：华润置地（HK1109）、新城控股（601155）、龙湖集团（HK0960）；(3)“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活（HK1209）、绿城服务（HK2869）、保利物业（HK6049）、招商积余（001914）、滨江服务（HK3316）、建发物业（HK2156）。

风险提示：(1)行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大，(2)政策放松不及预期。