通过“巨舰”招商蛇口（001979）的财报，可以看到房地产（881153）市场去年的真实表现。

近日，招商蛇口（001979）发布2025年财报，这份“成绩单”创下了近十年来归母净利润同比跌幅之最。

去年，招商蛇口（001979）实现营收1547.28亿元，同比下滑13.53%；对应归母净利润10.24亿元，相比上年同期的40.39亿元下滑74.65%；经营活动现金流量净额为96.9亿元，同比下滑69.67%。

翻阅往年财报可以看到，自2020年起，招商蛇口（001979）归母净利润结束上涨趋势，从上年的160.33亿元跌至122.53亿元，跌幅为23.58%。2021年，这个指标继续下滑，跌至103.72亿元，次年又大幅下挫至不足50亿元。此后虽有短暂回升，但下行趋势依旧不改，直到2025年创下新低。

2025年的千亿营收对应十亿元归母净利润，意味着招商蛇口（001979）的净利率只有0.66%。

开发业务依旧是拖后腿的存在。去年，招商蛇口（001979）结转规模同比下降，投资收益同比减少近82%，从上年的38.92亿元降至7.08亿元。报告期内，公司毛利率为13.76%，同比下降0.85个百分点，其中开发业务同比下降0.25个百分点至15.33%。

另外，去年招商蛇口（001979）合共计提资产减值42.7亿元，其中存货跌价准备32.7亿元，信用损失准备7.5亿元。这导致归母净利润减少29.18亿元。

尽管利润减少，但招商蛇口（001979）行业排名还是前进了一个位次。去年，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，签约销售金额1960.09亿元，行业整体排名前进至第四位。

城市布局方面，招商蛇口（001979）在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山（883403）、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。

招商蛇口（001979）称，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略。报告期内，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付的地价约543亿元。

这些新增投资更加聚焦。去年，招商蛇口（001979）在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司总投资额的63%。

近年来，为应对房地产（881153）行业的下行趋势，招商蛇口（001979）数次内部调整，刀刃向内。去年，公司优化组织架构，开发业务层面减少管理层级，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。

将三级管控精简为“集团—城市”的两级管控是房企变革的大趋势，能够让业务汇报、信息传达更加高效，内部管理链路更为直接，当然也能极大地降本增效。

截至2025年年末，招商蛇口（001979）母公司在职人数为258人，子公司在职人数48877人，合共49135人，相比2024年末的49501人减少了366人，对比2023年末的52485人则减少了3350人。

这也意味着，过去两年时间里，招商蛇口（001979）每天有4.58个人离开。