2026年4月，太保资产-新黄浦（600638）筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所挂牌，成为我国机构间REITs市场上首单以保障性租赁住房为底层资产的民营上市公司项目。需要说明的是，严格而言，此类项目属于不动产资产支持专项计划，即通常所说的ABS项目。但从实际操作看，部分领域也将其归入机构间REITs的范畴。也就是说，该产品在交易结构、投资者构成及增信机制等方面，与公募保租房REITs存在相似性以及实质性差异。
我们认为，推进此类不动产资产支持专项计划（或称机构间REITs、私募REITs）的核心意义在于，为尚未达到公募上市条件的优质保租房资产提供了定价基准和退出路径，同时也验证了民营资本借助结构化工（850102）具盘活民生类资产的可行性。当前，保租房公募REITs一级市场认购中签率已降至0.3%左右的区间，大量机构资金难以获取筹码，机构间REITs市场因此成为长期资金在Pre-REITs阶段进行布局的重要通道。
一、事件概况：首单民营与上市公司属性的双重突破
2026年4月9日，太保资产-新黄浦（600638）筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划在上交所正式挂牌。该产品发行规模为11.942亿元，底层资产位于上海市闵行区梅陇镇，紧邻地铁15号线景西路站，属于上海市较为稀缺的成规模保障性租赁住房社区。
从属性维度看，该产品的突破性主要体现在两个方面。第一，这是全市场首单由民营企业作为发行人的保租房机构间REITs，打破了此前保租房领域国企主导的融资格局。第二，发行人新黄浦（600638）为沪市上市公司，此举打通了“上市公司存量资产—机构间REITs—未来公募REITs”的多层次资本循环链条。从认购情况来看，产品获得17家机构超募认购，涵盖保险、理财、券商及信托等各类机构，显示出市场对该资产质量及交易结构的认可。
二、资产画像：轨道交通加持下的高溢价资产
底层资产的优质资质是本产品获得超额认购的核心原因。项目所在的闵行区梅陇镇是上海人口导入和产业升级的重点区域，加之紧邻地铁15号线景西路站，良好的交通便利性为后续出租率及租金坪效提供了有力支撑。该区域周边商品住宅租金水平处于中高位区间，保租房项目以低于市场租金15%的定价入市，既保障了民生属性，也维持了较高的续约率和出租率。
三、差异化解析：机构间保租房REITs与公募保租房REITs的核心区别
该产品被市场称为“首单纯保租房REITs”，这一表述较为直观，也与传统国企主导的保租房项目形成了清晰对比。但需要看到，其法律载体与公募REITs存在本质区别。公募REITs依据《证券投资基金法》，通过基金持有资产支持证券实现穿透持有；而本产品属于“持有型不动产ABS”，即一种具有私募属性的资产支持专项计划。两者在投资者准入、增信方式、二级市场流动性及定价逻辑上均存在显著分层，具体对比如下表。
此类差异决定了两类产品在投资策略上的不同定位。公募保租房REITs适合需要每日净值核算、流动性要求较高的公众及机构资金；机构间产品则更适配拥有负债端久期匹配需求的长期资金，例如保险资金可持有至到期以获取稳定的期间收益。对原始权益人而言，公募REITs的核心目标是形成永久资本平台，而机构间REITs更接近于标准化的Pre-REITs融资工具，其发行周期（883436）相对更短，对资产成熟度的要求也适度降低。
四、行业可比数据：保租房资产运营表现的参考区间
尽管本产品尚未披露完整的运营月报，但从存量保租房公募REITs的公开数据来看，行业内部已出现基于区位的分化。核心城市中交通便利的保租房项目，普遍保持了极高的出租率与收缴率，这为本产品后续运营提供了可参照的基准区间。
梅陇镇项目所处的正是上海典型的职住平衡区域，周边产业发达，租赁表现一直较为稳健。若能维持行业优秀项目的平均水平，将有助于提升估值水平。当然，客观来看，也需要适当关注当前二手房市场带来的租赁需求分流等影响，以及潜在空置率等问题可能对净营运收入形成的一定挤压。
五、风险提示和防范：关注流动性等风险
在肯定该产品创新意义的同时，仍需关注以下三类风险。
第一，流动性溢价风险。机构间REITs的投资者范围较公募产品更为狭窄，主要以合格机构投资者为主，个人投资者无法直接参与，导致二级市场活跃度有限。退出机制更多依赖持有至到期或通过线下协商进行定向转让，难以像公募REITs那样在交易所公开市场灵活买卖，因此对资金的锁定期要求较高。就单个项目而言，若投资者能接受较长的持有周期（883436），影响尚在可控范围；但若后续跟进多个类似产品，资金轮转效率和组合流动性管理将面临更大考验。
第二，政策变动的非对称性。保障性租赁住房的租金定价及年度调整幅度，均受地方住房保障部门指导或审批，市场化定价空间有限。若未来运营成本（如维修维护、人工薪酬、能耗支出等）持续上升，而租金调整因政策节奏滞后，可能逐步摊薄项目的净现金流。此外，值得关注的是，随着更多项目进入保租房领域，尤其是核心区域的二手房改造项目转为保租房供给，将对新建保租房小区形成竞争压力。在供给结构多元化的背景下，如何保持新建项目的出租率与租金稳定性，成为后续运营中需要重新思考的问题。
第三，增信有效性风险。该产品附带发行人新黄浦（600638）的差额补足承诺。通俗而言，如果每年实际收到的租金不足以达到预定分红目标，新黄浦（600638）需要将差额部分补足，确保投资者获得承诺的收益水平。这一安排看似提供了较强的安全垫，但其实际效力高度依赖新黄浦（600638）自身的信用资质。若未来发行人自身财务状况恶化或主体信用评级下调，其履行差额补足承诺的能力将受到直接影响，从而削弱产品的整体增信效力。这一点与无主体兜底、完全依赖底层资产现金流的公募REITs存在本质差异。
六、对行业发展的启示：促进保租房投融资更顺畅
该产品的问世是2026年保租房金融端创新和存量资产盘活的关键节点。它证明了在公募REITs体系之外，民营资本依然可以通过机构间市场等私募渠道，有效盘活存量民生类资产，拓宽了保租房领域的融资路径。对行业而言，这标志着保租房领域初步形成了“开发—培育—机构间REITs退出—公募REITs承接”的全链条闭环，为后续更多社会资本参与保障性住房建设提供了可复制的范式。尤其是当前各地正积极优化保障房的供给模式与支持政策，市场参与者应持续关注此类领域的产品更新与创新动向，同时加强对机构间REITs等金融工具的研究，不断拓展盘活存量资产的渠道和机制，推动保租房领域投融资模式更加顺畅、可持续地运行。
