淮海中路，前身为法租界霞飞路，这条拥有120年辟筑史的上海核心商街，东起西藏南路、西至华山路，纵贯黄浦、静安两大核心城区，自上世纪三十年代便被誉为“东方巴黎时尚街”，始终是沪上高端商业的风向标。在上海建设国际消费（883434）中心城市、打造世界级商圈的战略进程中，淮海中路迎来了沿街商业版图的终极拼图——龙凤PRSCO项目（珑枫商厦）。作为这条百年法租界历史商街最后一块待建的沿街商业用地，项目以“潮奢商业新地标”为核心定位，集购物、文化、休闲于一体，通过全维度的设计创新与技术攻坚，完成对百年商街的致敬与续写，为上海核心城区商业更新提供可复制的标杆样本。
三千影像
01
锚定核心
百年商脉的传承与项目定位
1.不可复制的核心定位
龙凤PRSCO项目是淮海中路沿街商业最后一块可开发用地，地处淮海中路与瑞金一路黄金交叉口，为地铁13号线淮海中路站上盖项目，是百年商街核心段仅存的沿街商业留白。项目以“淮海中路商圈功能升级的核心引擎、上海核心城区TOD潮奢商业新地标、新老共生的城市更新典范”为三大核心定位，不仅填补了淮海中路沿街商业的版图空白，更承担着串联商圈业态、带动区域商业创新转型的核心使命。
2.百年淮海路的人文与商业脉络
作为上海法租界历史风貌的核心承载地，淮海中路历经百年沉淀，形成了独有的海派商业基因与人文底蕴。从辟筑之初的法租界核心干道，到民国时期的“东方巴黎时尚街”，再到改革开放后上海高端商业的标杆，这条街道始终与上海的城市发展同频，兼具商业活力、历史厚度与人文温度。
在上海打造“人文关怀有温度、建设标准有高度、文化传承有厚度”世界级商圈的目标下，淮海中路正经历从“传统高端商业”向“复合化、体验化、人文化商业生态”的转型。龙凤PRSCO项目的落地，正是这场转型的关键落子——它不仅是商业空间的补充，更是百年商脉的当代延续，是海派商业文化在新时代的创新表达。
上：租界示意图 《上海租界志》
下： 三千影像
3.跨越十年的项目历程
项目的建设历程与城市轨道交通发展、商圈升级进程深度绑定，历经了从地下先行到地上收官的跨周期（883436）建设：
2016年，地铁13号线淮海中路站通车，项目地下主体结构同步建设完成，地铁客流通道、管理用房、风井等配套设施同步投入运营，仅地上部分处于待开发状态，地块长期以围挡隔离，成为淮海中路沿线万众期待的“留白之地”。
2019年，项目设计工作正式重启，华建集团（600629）上海建筑设计研究院有限公司（下文简称“上海院”）担任设计总包单位，统筹协调各顾问公司与专项设计单位，完成从方案深化、施工图设计到施工配合的全流程服务。
截至目前，项目工程建设已竣工，待招商完成后，将正式面向公众，开启商圈发展的全新篇章。
左：淮海路街景 三千影像
右：基地原状
02
设计叙事
新老共生的全维度空间营造
项目设计以“尊重城市文脉、激活商业活力、服务人的需求”为核心，从建筑风貌、空间动线、细节打磨三个维度，构建“建筑-城市-人”三者共生的设计体系，实现商业价值、文化价值与城市价值的统一。
1.城市设计：与城市对话的风貌逻辑
城市设计的核心，是回应淮海中路百年历史风貌与周边多元环境的约束，实现“新老共生、风貌协调、开放友好”的设计目标。
新老建筑的对话与融合：项目西侧与瑞金一路沿线保留的三层坡顶老建筑贴临建造，老建筑的保留立面与建筑体量，延续了历史街道的尺度与风貌。帖临新建的龙凤PRSCO项目将老建筑原实体山墙的造型映射至沿街立面，与项目主入口提炼的海派弄堂坡屋顶轮廓的玻璃幕墙形成统一设计语言，完成历史建筑的当代转译。龙凤PRSCO项目西侧采用逐层退让的体量设计，以老建筑为街景前景、新建建筑为远景，形成错落有致的空间层次，丰富瑞金一路的城市街景。
淮海路-瑞金路街景
幕墙细节 三千影像
沿街界面的友好性设计：严格遵循规划要求，沿淮海中路建筑沿道路红线贴线建造，底层空间内收3米，在近人尺度释放出公共灰空间，既打造了行人与商业互动的友好界面，也消解了高层建筑对街道的压迫感，延续了淮海中路宜人的街道尺度。
整体体量的合理化控制：针对地块周边文保建筑（卜龄公寓）、学校（向明中学）、居住社区等敏感业态，将高层可建区域集中于沿淮海中路南侧，最大限度减少对北侧居住、教育业态的日照、视线与噪声干扰，实现与周边环境的和谐共生。
三千影像
2.建筑设计：全维度客流激活与场景营造
商业建筑的核心是“人”，项目以“最大化引流、全场景体验、无断点衔接”为目标，构建了地下-地面-地上-屋顶的全维度立体空间体系，打破传统商业的空间边界。
TOD 立体动线引流体系：顺应城市空间脉络与路口人流辐射效应，将主入口面向淮海中路-瑞金一路街角广场设置，通过标志性立面形成强烈视觉引导，吸引街角客流自然汇入。主入口处设置多部室外扶梯，打造“地下一层-地面首层-地上二层”的多首层立体交通体系，打破传统商业单层首层的局限，实现客流的垂直分流与全域激活。
地铁人流的无缝衔接：依托已建成的四层地下空间，在B2、B1层设置双地铁连通口，直接对接地铁1号、2号出入口的进出站流线，实现地铁客流与商业空间的无断点衔接。同时在地铁连通口上方设置贯通B2至六层的通高中庭，将地下商业与地上商业形成一体化联动，彻底激活地下空间的商业价值。
人流示意图
方案绘制 WB
地铁2号口 →登顶楼梯
上海院
地铁1号口→沿街商业
三千影像
商场主入口
WB
标志性核心空间打造：在项目东南角地铁1号出入口上方，打造标志性的“淮海之窗”空间——通过大跨度悬挑结构，将建筑二层及以上体量悬浮于地铁出入口上方，形成独特的灰空间与视觉地标。转角处设计坡顶造型的全景玻璃幕墙，将淮海中路繁华街景框入室内，内部打造两层通高的多功能灵动空间，可承载秀场、展览、品牌发布、城市公共活动等多元场景，实现室内外场景的深度互动。
淮海之窗
三千影像
多功能灵动空间
上海院
24小时空中公共客厅：将机电设备集中布置于高层屋面，为裙房屋面预留出完整的露天空间，打造24小时对外开放的空中观景平台与屋顶花园。设计蜿蜒曲折的登顶步道，起点紧邻地铁2号出入口，实现地铁客流与屋顶空间的直接通达；步道与商场各层业态层层互动，让登顶过程成为充满探索感的体验场景。屋顶花园以生态绿植为基底，打造开放广场、社交节点、观景平台等多元空间，晴朗天气下可远眺人民广场至陆家嘴（600663）的城市天际线，成为淮海中路独有的高空城市观景地，也为商业空间提供了更多元的场景可能。
屋顶花园
空中观景平台
裙房屋面开放空间
方案绘制 WB
3.空间设计：商业空间的灵动营造
项目的室内空间设计聚焦内部商业空间与动线打造，结合项目“沿淮海路展面小、内部进深大”的先天条件，兼顾商业实用性、空间灵活性与体验感，精细化每一处细节，为商业运营与体验升级赋能。
动线设计实现商铺全域可达：针对项目沿淮海路展面有限、内部进深较大的现状，设计上进行精准优化，破解大进深商业空间的运营痛点：沿淮海路沿街界面重点布局主力店，采用通透化立面设计，既最大化引入自然光线、增强商业展示性，又预留了品牌标识、艺术装置等布置空间，为后续与入驻商铺的个性化共创、品牌形象打造提供充足适配条件。同时，在建筑内部沿进深方向精心设置两处中庭，串联形成“8”字形中庭回廊，以科学合理的动线设计为基础，确保所有商铺均能实现可见、可达，有效解决大进深空间带来的商铺可达性不足、视线遮挡等问题，让客流能够均匀渗透至每一个商业区域，最大化提升整体商业价值，这种回廊设计也暗合了海派弄堂蜿蜒通透、四通八达的空间肌理。
左上：平面图
左下：轴测图
右：中庭效果图
WB
空间弹性适配多元商业需求：在动线优化的基础上，内部商业空间设计重点考量二次弹性适配能力，打破传统商业空间的固定布局限制，预留出更多“闪域”空间——即与未来租户共建共享的灵活区域。这种设计既能够适配不同业态、不同品牌的个性化装修与经营需求，也为商业模式的迭代升级预留了充足空间，可根据市场消费（883434）趋势、租户经营需求灵活调整空间功能，让商业空间始终保持鲜活活力。
方案绘制 WB
标识赋能激活商业展示活力：注重标识系统与广告位的精细化设计，充分挖掘柱体、墙面、转角等空间潜力，将标识引导与商业展示有机结合。通过合理的布局与设计，既强化了视线停留点与客流引导功能，让消费（883434）者能够清晰识别动线、快速找到目标商铺，提升购物体验的便捷性；又为入驻商铺提供了多元化的展示载体，助力品牌形象传播。此外，设计中预留了商铺展面的个性化设计空间，希望在后续招商运营中，能够结合各商铺的品牌特色，打造差异化的商业展面，进一步激活商业活力，形成“统一协调、各具特色”的内部商业氛围。
03
技术攻坚
复杂边界下的全专业协同
项目地处上海核心城区，面临“既有地下结构已建成、周边敏感业态密集、建设周期（883436）跨十余年、规范标准迭代更新”等多重复杂约束，设计团队通过全专业的技术创新与统筹协调，攻克了一系列难题，实现了项目的高品质落地。
1.跨周期分期建设的一体化统筹
项目是典型的“地下先行、地上续建”跨周期（883436）分期建设项目，也是设计统筹的核心难点：
针对2016年已建成的地下主体结构，设计团队通过全面的现场摸排、结构检测与图纸复核，解决了既有图纸与现场现状不符的问题，完成了新旧设计标准的衔接适配，在不改动地下主体结构的前提下，实现了地下商业空间与地上商业的一体化设计。
针对已投入运营的地铁设施，制定了专项施工与保护方案，严格控制施工过程中的振动与沉降，确保地铁运营的绝对安全，同时完成了地铁2号出入口与项目的同步建设、同步开通。
统筹协调项目全周期（883436）的规范迭代，针对十余年间建筑、消防、机电、绿建等多领域规范的更新，完成了既有地下空间的合规性优化，确保项目整体符合现行规范要求。
方案绘制 5+
2.结构工程的精准设计
项目地下主体结构于2016年与13号线地铁通车同步建设完成，结合既有地下结构的复杂现状，项目结构体系呈现鲜明的分区特征：地下室整体分为 A、B、C、D 四个区域，按变形缝划分为 AC 及 BD 两大区块，两区地下均为四层现浇框架混凝土结构；地上裙房部分，AC 区域为四层钢框架结构，BD 区域为六层钢框架结构，这种分区结构形式对整体结构的协同性与安全性提出了较高要求，也成为结构设计与施工的核心前提。
超限高层建筑专项审查：经对BD塔楼平面及立面的全面分析，该单体存在扭转位移比、平面凹凸不规则、侧向刚度不规则、竖向抗侧力构件不连续、局部不规则等结构超限情形；设计团队通过精细化结构建模、抗震性能优化设计，针对性制定抗震加强措施，顺利通过了超限高层建筑抗震设防专项审查，确保结构抗震安全达标。
大跨度悬挑结构优化设计：针对项目核心区域，地铁1号出入口空间的大跨度悬挑需求，采用钢结构桁架结构形式，兼顾结构承载力与空间利用效率；同时进行精细化设计，将桁架结构与商铺分隔墙有机结合，实现结构构件的隐藏式布置，既有效规避了结构构件对商业空间布局的干扰，又保证了建筑立面的完整性与商业空间的视觉通透性，实现了结构安全性与商业实用性的双重兼顾。
上海院
3.幕墙与灯光系统的一体化设计
项目立足淮海中路历史风貌区定位，将幕墙系统与灯光设计统筹整合，在满足结构安全、节能性能的同时，以现代建筑语言转译海派肌理，实现功能实用性、视觉标志性与文脉传承性的统一。
在幕墙系统专项设计上，结合各立面设计采用差异化体系：近人尺度的透明界面运用横隐玻璃幕墙系统，保证空间通透与采光效果；远景展示立面采用玻璃盒幕墙搭配竖向装饰百叶，塑造层次丰富、富有韵律的立面表情；主入口的跨层区域采用了折线框架式玻璃幕墙系统，兼顾大尺度通透感、结构安全性与标志性造型效果。全套幕墙系统均完成抗风压、水密性、气密性及热工性能专项验算，充分适配上海沿海地区气候条件，兼具安全耐久与节能效益。
方案绘制 熙玛
灯光设计以“融入商圈氛围、强化地标识别、呵护近人体验、严控光污染”为核心，构建分层级、有情绪、可变化的照明体系。针对消极界面与住宅集中区域，灯光以柔和、放松的功能性照明为主，降低对周边居住环境干扰；沿街核心展示界面则强化氛围营造与视觉吸引力，通过亮度与照度的精细化控制，塑造浓郁商业气息，凸显建筑形体特色，构建人、建筑与城市环境共生的夜间场景。
照明设计不局限于基础照亮，更以灯光演绎建筑“动态表情”，通过对屋檐序列、建筑山形轮廓的重点刻画，强化形体辨识度，让建筑以有机姿态融入淮海路夜景。夜间照明系统采用时段控制模式，随时间流转切换光影状态：蓝色时刻勾勒建筑轮廓，入夜后营造“光影弄堂”的沉浸式氛围，深夜逐步回归静谧柔和，使建筑在不同时段与城市环境自然融合，在时间流转中展现持续而内敛的场所价值。
方案绘制 bpi
4.机电系统的适配设计
机电系统统筹优化：针对既有地下空间预留的设备用房，结合项目分区结构特征及商业业态需求，完成了机电系统的全面升级与适配，通过优化暖通、给排水、强弱电系统的布局，确保各系统兼容匹配、运营安全稳定。
通风与空调（884113）系统：空调（884113）系统冷热源采用风冷热泵系统，设备集中布置于屋面，充分适配项目核心城区场地紧张、机房空间有限的现状。该系统具备显著优势：冬夏季节共用设备，大幅提升设备利用率，同时设备安装于室外，不占用室内机房面积，有效节省项目投资与建筑空间；空调（884113）水系统采用的四管制设计，可同时实现供冷与供热功能，兼顾商业空间舒适度与系统节能性。
给排水系统：供水系统结合建筑楼层功能分区，采用差异化供水方式，一层及地下室生活用水由市政管网直接供给，保障用水便捷性；二层及以上采用水箱-变频水泵联合供水模式，确保高层供水压力稳定、水量充足。排水系统严格遵循“室内污废分流、室外雨污分流”原则，室外污水经监测井处理后，与室外雨水管合并排入市政合流管网。针对项目室外场地紧张、虹吸雨水井布置空间受限的实际难题，设计协调各方结合现场现状，进行室外埋地管综合叠图，确保虹吸雨水泄压井具备合规安装条件，规避施工冲突，保障排水系统顺畅运行。
电气系统：结合既有地下空间布局，优化高低压配电房规划，将10/0.4kV变配电站设置于地下二层，保障商业运营及公共设施的电力供应；地下一层设置10kV高压配电室，内置开关柜、电业计量柜、电力设备控制系统等设施，由用户自行建设及管理，确保电力管控的自主性与安全性。同时，根据用电负荷的重要性进行分级设计，其中商业经营管理用计算机系统、应急照明、消防和安防设备（884294）、通信机房及广播机房电源、建筑智能化管理系统电源、排污泵、生活泵等核心用电，按一级负荷设计，保障关键设施不间断运行；商业公共楼梯及主要通道照明、乘客电梯、自动扶梯、空调（884113）用电按二级负荷设计，满足日常运营核心需求；其余电气设备按三级负荷设计，实现电力资源的合理分配与高效利用，兼顾供电安全与节能降耗。
5.BIM智慧化设计
项目受制于复杂的建设条件，面临多重空间与管线管控难题：地下室至±0.0米部分已建成，空间关系复杂、土建净高紧张且管线密集，管线排布与标高控制难度突出；中庭防火卷帘与大口径风管交叉穿越，频繁出现净空受限、碰撞冲突问题，协调难度极高；地上区域存在大面积降板且降板高度差异较大，对管线翻弯、避让及净空控制提出了严苛要求。针对上述难点，项目全程采用BIM技术，实现全流程、全专业的协同设计与施工管控，高效破解各类空间与管线难题。
上海院
在设计阶段，依托BIM三维模型的可视化优势，重点开展两大核心优化工（850102）作：一是针对地上大面积、不同高度降板带来的管线碰撞与净空不足问题，通过三维建模精准模拟管线走向，提前排查碰撞隐患，优化管线排布方案，有效减少现场拆改工作量，保障商业空间净空达标；二是针对中庭卷帘与大风管交叉部位，进行BIM深化优化设计，通过精准定位、合理规划管线翻弯路径，实现防火卷帘功能与空间净空效果的双重保障，彻底解决交叉部位的碰撞冲突与协调难题。同时，通过BIM模型完成新旧结构的碰撞检查、多专业管线综合排布，有效破解既有地下空间管线复杂、净空受限的痛点，最大限度优化商业空间的层高与净空。
6.绿色建筑与节能低碳实践
项目以“上海市二星级绿色建筑、二星级健康建筑和LEED CS银级”为三重核心目标，贯穿设计、施工、运营全生命周期（883436），严格遵循“因地制宜、被动优先、主动优化”的绿建设计原则，结合项目商业功能需求、规划要求及核心城区用地紧张的现状，整合多项绿色低碳技术措施，打造核心商圈内绿色建筑标杆。
上海院
项目依托空间布局与建筑形态实现低碳降耗：一是打造开放型屋顶花园，在核心城区用地紧张、建筑密度高的约束下，突破空间限制构建向社会开放的生态景观空间，既实现了建筑与城市生态的融合，又发挥了屋顶绿化的隔热降温作用，降低建筑能耗；二是植入两处通高中庭，最大化引入室外天然光，有效减少室内人工照明能耗，同时优化室内气流组织，为自然通风创造有利条件，改善室内空气质量的同时降低通风系统能耗；三是巧妙结合坡屋顶造型安装56.16kWp太阳能光伏板，预计每年可产生约61776kWh绿色电力（885936），有效补充建筑用电需求，减少传统能源（850101）消耗。此外，项目兼顾生态环保与城市雨洪治理，设置155立方米雨水调蓄池，实现场地雨水年径流量控制率达到70%，有效应对城市雨洪压力，践行海绵城市建设理念。
04
价值重构
上海核心城区城市更新的标杆样本
1.淮海中路商圈的地标级收官之作
作为百年淮海中路沿街商业的最后一块拼图，龙凤PRSCO项目的落地，标志着这条世界级商街核心段的商业版图正式闭环。项目以差异化的潮奢定位、多元的业态组合、开放的公共空间，填补了淮海中路商圈的体验型商业空白，串联起沿线商业节点，带动整个商圈的功能升级与创新转型，成为淮海中路商圈新一代的商业地标，持续巩固其沪上高端商业风向标的地位。
2.历史城区商业更新的实践范本
在上海核心城区存量更新的大背景下，龙凤PRSCO项目为历史风貌区的商业更新提供了可复制的实践样本：
它实现了“新老共生”的风貌传承，在尊重历史文脉、保护既有建筑的前提下，完成了现代商业空间的创新设计，平衡了历史保护与商业开发的需求；
它探索了TOD模式与核心商圈的深度融合，通过地铁与商业的无缝衔接、立体动线的全域激活，实现了城市公共交通与商业空间的双向赋能；
它攻克了跨周期（883436）分期建设的行业难题，通过全专业的技术统筹，完成了既有地下结构与地上新建建筑的一体化落地，为同类分期建设项目提供了技术参考。
3.从商业载体到城市公共空间的价值升维
龙凤PRSCO项目打破了传统商业建筑“封闭经营、以销售为核心”的固有逻辑，回归“商业服务载体”的本质，从“商业与人、商业与城市”的关系出发，构建了开放、多元、有温度的商业生态。项目通过24小时开放的屋顶花园、沿街退让的公共灰空间、多元的城市公共活动场景，将商业空间转化为城市公共客厅，让商业建筑不再是孤立的经营载体，而是城市空间的有机组成部分。
它不仅是一座建筑，更是百年淮海中路的时代注脚——以专业设计为笔，以海派文脉为底，向百年历史致敬，向上海这座城市的未来对话。
