2026年上半年
全国商业地产投资市场
2026年上半年，中国商业地产大宗交易总额约1212亿元，交易数量192笔。较2025年上半年同期（688亿元）增长76.2%，市场加速回暖。
01
全国房地产大宗交易
物业类型分析
2026上半年各物业类型交易额占比
零售商业（成交32笔，共计370.8亿元）
上半年全国零售商业成交占比位居首位，成为年度最活跃资产类别。交易标的以大型商业综合体及社区商业为主。
主要原因：一是消费（883434）基础设施REITs的扩容为零售资产提供了清晰的退出路径，提升了保险资金的配置意愿；二是在低利率环境下，优质零售资产提供的稳定现金流对保险资金的资产负债匹配具有吸引力。民营企业及个人买家以中小型商铺法拍交易为主。
代表交易：保险联合体收购宜家北京、武汉、无锡三座荟聚中心、弘毅太盟联合体收购上海松江万达广场。
办公（成交43笔，共计257.4亿元）
企业自用收购占比突出。
代表交易：拼多多（PDD）收购上海星展银行大厦，为上半年上海最大单笔办公自用交易，部分办公物业通过法拍折价成交。卖方以开发商及境内外基金为主。
综合体（成交12笔，共计204.2亿元）
大型综合体交易的卖方主要来自开发商及外资基金。买方以保险机构/基金为主。
酒店及公寓（成交46笔，金额167.8亿元）
酒店交易以法拍渠道为主，卖方多为陷入财务困境的开发商，买方以民营企业及私人买家为主。2026年上半年酒店板块显著放量，新增大量法拍酒店交易。
代表交易：20亿元民企收购深圳太子湾美高梅（MGM）酒店、险资收购上海东锦江希尔顿逸林酒店二期。
公寓录得10笔交易共计42.5亿元。
代表交易：深圳绿景白石洲公寓（国企收购），领盛公寓资产包及Base苏河等机构级公寓资产包交易活跃，反映出长租公寓作为防御性资产正获得更多机构资金的关注。
工业物流（成交45笔，金额107.4亿元）
物流资产包是主要交易标的。
代表交易：买方包括保险公司及香港上市公司（周大福创建（HK0659）收购TPG/Angelo Gordon物流资产包）。此外，地方国企及民营企业参与工业厂房及仓储设施的自用购置。卖方以外资基金、物流开发商及法拍渠道为主。
数据中心（成交1笔，共计53.9亿元）
基汇资本及阿布扎比投资局联合出售北京房山区中恩云计算（885362）数据中心，由ST宇顺通过境内股权方式收购。该交易为2026年上半年单笔金额最大的数据中心交易，反映数字经济（885976）基础设施建设带来的资产交易机会。
商务园区（成交9笔，共计29.1亿元）
商务园区成交规模较小。卖方以开发商及国企出表为主。买方更多集中在以企业自用为目的民营企业。
其他（成交4笔，共计21.7亿元）
02
全国房地产大宗交易
买家类型分析
2026上半年买家内资外资占比
2026上半年买家类型分析
从成交金额分析，投资机构/保险上半年成交金额占比最大，占比33.6%，合计成交407.2亿元。除各家险资联合组团大额配置核心资产外，大家保险、友邦人寿、中宏人寿等频繁参与多宗商业综合体交易，险资联合体成为市场核心配置主力。
从成交数量分析，民营企业客户交易数量遥遥领先，侧面表现出民营企业不动产资产配置需求旺盛。自用型企业购置需求稳步释放，政府平台公司交易活跃度位列次席。
投资机构/保险—407.2亿元/22笔
最大买家群体。保险资金通过联合体方式大规模配置资产。
代表交易：天津家鼎基金（出资方包括友邦人寿、大家人寿、中宏人寿等）收购北京鼎好DH3；大家保险/宏利/中国人寿（601628）信托参与收购瑞安新天地（301277）项目。
民营企业客户—349.3亿元/86笔
交易笔数最多的群体（86笔），单笔金额较小。
主要投向：零售商业（沿街商铺、社区商业）、工业厂房、酒店法拍,自用型企业购置办公物业及产业园区自用。
代表交易：山东域潇集团收购黄浦中港汇、雅晶源科技收购龙岗智造园。拼多多（PDD）收购星展银行大厦，京东（JD）收购北京环博达物流园、美格智能（002881）收购维璟中心A栋（2.85亿）。
国有/政府平台—339.9亿元/35笔
聚焦大型综合体、商务园区和工业物流。
代表交易：苏州新联等联合收购颛桥万达、上海凯成控股收购数通链谷（9.5亿）、山西文旅/太原重型机械联合收购太原购物中心、天津临港控股收购工业在建工程。
外资—36.8亿元/8笔
以香港资本为主（东亚银行（HK0023）收购东亚银行（HK0023）大厦，新鸿基地产（HK0016）、周大福创建（HK0659）），新加坡GIC参与虹桥万科中心股权收购。
外资参与度虽低（占比3%），但在核心办公和物流资产领域仍有选择性配置，东亚银行（HK0023）增持上海核心区办公物业，体现港资金融机构对上海优质办公资产的长期信心。
其他（含未披露、个人）—79亿元/41笔
以中小型零售商铺、法拍交易为主，单笔金额普遍在1-3亿元。
03
全国房地产大宗交易
城市与区域分析
2026年上半年全国各城市大宗成交金额占比
城市维度，成交高度集中于一线城市：上海以370.7亿元居首，占比30.6%；北京紧随其后，录得306.2亿元；深圳及广州分别成交101.2亿元及13.2亿元。
四大一线城市合计791亿元（65.3%）；其他地区421亿元（34.7%）。
上海房地产大宗交易市场
上海成交370.7亿元（55笔），较2025年同期（260亿元/44笔）成交额增长37.3%，交易笔数增长25%。
买方构成：投资机构/保险资金为主力，民营企业参与零售及酒店交易，自用型企业客户购置办公物业活跃
主要交易：瑞安新天地（301277）项目、松江万达广场、星展银行大厦（拼多多（PDD）自用）。
北京房地产大宗交易市场
北京成交306.2亿元（20笔），较2025年同期（86亿元/16笔）成交额增长256%，交易笔数增长25%。
买方构成：以投资机构/保险资金和国企为主。
主要交易：宜家荟聚中心北京（80亿/保险联合体）、今日家园法拍（6.7亿/中信金融资产（HK2799））、顺义保障性租赁住房（7.6亿/城璟+大家保险）、环博达物流园（3.4亿/京东（JD））。
深圳和广州
房地产大宗交易市场
图源：canva.com
深圳成交数据
广州成交数据
深圳成交101.2亿元（15笔），广州成交13.2亿元（6笔），合计121亿元（22笔），占总交易额的10%。
深圳买方构成：以国企和投资机构为主。前海中集商务中心东塔25.3亿（某国企收购）、前海弘毅大厦16亿（中邮保险收购）、铭可达物流园10.2亿（社区股份合作公司）、太子湾美高梅（MGM）酒店20亿（民企）。
广州以中小型交易为主，最大单笔为广州IGC+康莱德酒店综合体3.2亿（新鸿基地产（HK0016）收购）。
同比变化（vs 2025 H1广深合计103亿/14笔）：成交额增长17%，交易笔数增长57%。广深合计占比由上年的15%下降至10%，反映了北京和华东其他城市交易量的大幅增长
其他地区
房地产大宗交易市场
图源：canva.com
华西183亿成交规模，由成都万象城重磅交易强力拉动。
零售商业主导：零售商业是其他地区最大的资产类别总共成交15笔，共计211.8亿。
酒店资产批量换手：富力系酒店持续出售，武汉、昆明、宜昌、重庆、石家庄等地均有交易，反映出投资人对于酒店类资产的配置需求高涨。
04
政策与宏观环境分析
货币政策
2026年上半年LPR维持在历史低位（1年期3.0%，5年期以上3.5%），自2025年5月下调后已连续13个月保持不变。对买方而言，低利率环境降低了不动产投资的资金成本，保险资金和投资机构的融资成本优势更加明显，推动其加大资产配置力度。对卖方而言，利率维持低位一定程度上缓解了持有压力，但部分高杠杆开发商、及外资基金仍面临到期债务压力，被迫折价出售资产。
房地产行业政策
土地年限方面，2026年5月广州率先出台《工商业用地使用权续期管理试点方案》，系统明确工商业用地续期的申请条件、续期年限及出让金计收标准，商业用地最长可续期20年，续期费用与投资强度/产出率达标情况挂钩。该政策为商业地产买卖双方提供了更明确的资产价值预期，有助于稳定市场信心，也为核心城市商办物业的估值体系提供了制度支撑。
REITs
消费（883434）基础设施REITs扩容是2026年上半年的重要制度驱动力。国家发改委将酒店、商业办公设施纳入REITs试点范围，进一步拓宽了可证券化的资产类型。对买方（尤其是险资）而言，REITs扩容提供了"买入-运营-退出"的闭环，直接推动了保险资金大规模配置零售商业资产。对卖方而言，REITs为优质商业资产提供了更高的估值基准和退出渠道，提升了资产定价的透明度和流动性。
05
未来展望
一线城市写字楼：核心区位租赁需求已出现边际改善信号。当前资产价格处于周期（883436）低位，估值回调为自用型企业及私人资本提供了具备吸引力的入场窗口。我们观察到买盘兴趣正加速回升，预计下半年由自用及资产配置驱动的写字楼收购将保持活跃。
酒店资产（高星级及经济型）凭借其长期租约结构、稳定的现金流生成能力及较低的运营管理复杂度，正成为私人资本配置商业地产的优选赛道。
机构资金持续聚焦大型商业物业、长租公寓及数据中心等防御性资产类别。鉴于一线城市稳定运营的公寓标的供给有限，部分机构已开始前瞻性布局具备改造为公寓条件的商办存量项目。
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